Samenvatting

Het vastgoed
Na de snelle verkoop, met een forse winst, van het studentenhotel de Postelse Hoeve vanuit de vorige financiering welke eerder dit jaar is gefund en inmiddels reeds is afgelost, wil Janny Zoontjens-Mutsaers nu 50% van de aandelen terugkopen van Nieuwvliet-bad Plaza B.V. Na dit hotel, met 35 kamers en vier zalen, eerst jarenlang zelf gerund te hebben, is het voor 10 jaar verhuurd aan de Fletcher-hotelgroep. De taxatiewaarde in de huidige staat bedraagt € 2.915.000,- gebaseerd op het taxatierapport uit 2018 en de huidige huurinkomsten. Momenteel loopt onderzoek naar de mogelijkheden van een volledige nieuwbouw. Indien hier de benodigde vergunningen voor zijn verkregen zal er sprake van een fors hogere marktwaarde. Daar deze nieuwbouw resulteert in een verdere waardestijging, zal Collin Crowdfund op voorhand hiervoor toestemming geven.

De ondernemingen
De groep van ondernemingen staat met name bekend door hotel De Druiventros te Berkel-Enschot. Naast de horeca-activiteiten, zijn de ondernemers zich door de jaren heen ook meer en meer actief bezig gaan houden met de verhuur van hun vastgoed. Momenteel zijn dit:

• Een sportschool in eigen beheer (dus geen verhuur aan derde) onder de naam Ranksport, met 1.150 betalende leden;
• Het CBR (Centraal Bureau Rijvaardigheidsbewijzen) i.v.m. het afnemen van praktijkexamens, het 10-jarige huurcontract loopt tot februari 2025;
• Een casino, sinds 2015, met een huurcontract voor 15 + 15 jaar, met een vergunning voor onbepaalde tijd. 

Bovenstaande activiteiten zijn complementair aan elkaar. De hotelgasten kunnen gebruikmaken van de fitnessruimte en het casino en de examenkandidaten van het CBR maken gebruik van het restaurant.

De onderneemster
Janny Zoontjens-Mutsaers (1977) is letterlijk opgegroeid in de horeca. In 1980 is het gezin verhuisd naar Berkel-Enschot en in hotel De Druiventros gaan wonen. Janny heeft de middelbare hotelschool K.T.A. gevolgd te Turnhout (België). Hier heeft ze in 1997 haar diploma behaald.

Invloed coronavirus
De activiteiten binnen de groep ondernemingen bestaan voor een substantieel deel uit de verhuur van onroerend goed. Dit zorgt er voor dat, ondanks dat het horecagedeelte logischerwijs veel hinder ondervindt van de huidige en vorige lockdowns, er toch voldoende liquiditeiten ontvangen worden uit de verhuur van de hotelkamers, maar vooral ook vanuit het CBR en het casino. Geconsolideerd is er in 2020 nog een kleine winst gerealiseerd.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.500.000,- met een bodembedrag van € 2.300.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing in 59 maanden en een slottermijn van € 2.000.000,- (indien het bodembedrag wordt gefinancierd, zal deze dalen tot € 1.800.000,-) in de 60ste maand. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 oktober 2018 is bij start, uitgaande van een volledige funding van € 2.500.000,-, de Loan To Value (LTV) 86% en ten tijde van de slottermijn is deze 69%. Hierbij is geen rekening gehouden met een te verwachte forse waardestijging zodra de benodigde vergunningen voor een eventuele nieuwbouw zijn verkregen.

Risico
De Dun & Bradstreet-kwalificatie voor deze aanvraag is Minimaal risico. De overall Collin Credit Score is Goed.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het leenbedrag op het hotel aan de Zouterik 2 te Nieuwvliet-Bad verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.915.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 oktober 2018, gesteund door de huidige huurinkomsten van € 210.000,- per jaar vanuit Fletcher-hotelgroep. Mocht de vergunning worden afgegeven voor de voorgenomen vernieuwing, dan zal dit voor een forse waardestijging zorgen. Daar deze nieuwbouw resulteert in een verdere waardestijging, zal Collin Crowdfund op voorhand hiervoor toestemming geven.
• De debiteuren zijn Nieuwvliet-Bad Plaza B.V., Mourvedre B.V. en Rank – Enschot B.V.
• Wingerd-Enschot B.V. en J.A.C. Mutsaers Holding B.V., beide personal holdings/pensioen bv’s, geven een gezamenlijke zakelijke borgstelling af voor € 300.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van Nieuwvliet-Bad Plaza B.V., waar vanuit de verhuur van het onder te zetten hotel aan de Fletcher hotelgroep plaatsvindt, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om gedurende de gehele looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemers de lening via Collin Crowdfund gaan herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om eenmalig, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, een verhoogde aflossing van € 500.000,- te doen zonder vergoedingsrente. Indien er gebruik gemaakt wordt van deze optie, zal dit bedrag in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

De lening zal worden aangewend ter overname van 50% van de aandelen van Nieuwvliet-Bad Plaza B.V. om zo 100% eigendom te verkrijgen waardoor 100% eigenaarschap op het in bezit zijnde hotel wordt verkregen.

Ondernemer

De heer Ad Mutsaers (1947) is geboren in Tilburg alwaar zijn ouders een taxibedrijf hadden. In 1971 zijn Ad en Mieke (1948) met elkaar getrouwd. 

Samen hebben zij twee kinderen, zoon Cees (1976) en dochter Janny (1977). Dochter Janny heeft de dagelijkse leiding over het bedrijf.

In 1978 kochten ze hotel De Druiventros in Berkel-Enschot, een restaurant met 8 hotelkamers. De eerste aanbouw aan het hotel volgde daarna snel. Een kegelcentrum met 6 banen en 14 hotelkamers. 

De heer Mutsaers was in deze tijd voorzitter geworden van de Koninklijke Horeca Nederland, regio Tilburg. Mevrouw Mutsaers was penningmeester bij Holland Hotels, een club van 35 hotels.

Medio jaren tachtig werden ze benaderd voor de (mede-) organisatie van de horecabeurs, destijds in de Stadssporthal te Tilburg. Na een paar jaar werd deze locatie te klein en namen de heer en mevrouw Mutsaers sr. de organisatie over. In overleg met Libema Groep verhuisde de beurs naar het Autotron te Rosmalen. 

In 1997 is er gestart met de bouw van het hotel in de huidige vorm. Het nieuwe gedeelte bestaat uit 8 zalen, een grote gang, grote keuken, magazijn en nieuwe receptie met kantoor.
In 2000 heeft de familie het hotel in Nieuwvliet-Bad gekocht. Dit hotel ligt op een steenworp afstand van Cadzand en Knokke.

Janny Zoontjens-Mutsaers (1977) is letterlijk opgegroeid in de horeca. In haar eerste levensjaren woonde het gezin boven café Barradje in Tilburg, de eerste horecazaak van Ad en Mieke Mutsaers. In 1980 is het gezin verhuisd naar Berkel-Enschot en in hotel De Druiventros gaan wonen. Janny heeft de middelbare hotelschool K.T.A. gevolgd te Turnhout (België). Hier heeft ze in 1997 haar diploma behaald.
Janny heeft altijd meegewerkt in het familiebedrijf. Na het behalen van haar diploma is ze fulltime in het familiebedrijf aan de slag gegaan. In verband met het zwangerschapsverlof van de toenmalige bedrijfsleidster, werd ze meteen in het diepe gegooid om het hotel te runnen. In datzelfde jaar werd de capaciteit van het hotel vergroot van 22 naar 56 kamers met de daarbij behorende uitbreiding van het restaurant.

Rob Zoontjens (1977) heeft in zijn jeugd diverse baantjes gehad in de horeca. Na zijn studie heeft Rob gewerkt in de automotive, in de verkoop. Eind 2002 ging zoon Cees Mutsaers uit de zaak en zijn Janny en Rob in het hotel gaan wonen om als nachtportier te fungeren. Medio 2003 is Rob Zoontjens in het hotel komen werken. Na een paar jaar ervaring op te hebben gedaan zijn Rob en Janny samen het hotel in Nieuwvliet-Bad gaan runnen. Dit hotel hebben ze 2,5 jaar gerund, waarbij de omzet met 40% is verhoogd. Hierdoor heeft de familie Mutsaers het hotel voor 10 jaar kunnen verhuren aan Fletcher Hotels. Inmiddels wonen Rob en Janny samen met hun zoon (2011) en dochter (2013) in Hotel De Druiventros.

Onderneming

Het vastgoed
Voor het studentenhotel de Postelse Hoeve vanuit de vorige aanvraag is een dermate goed bod gekomen, dat de ondernemers besloten hebben dit in korte tijd weer te verkopen. De financiering, welke ook € 2.500.000,- bedroeg, is inmiddels reeds afgelost, de totale cashflow binnen het project de Postelse Hoeve is positief.

Daar waar de ondernemers voorheen voornemens waren om het voornoemde hotel in Nieuwvliet-Bad te verkopen, is er nu besloten de resterende 50% van de aandelen aan te kopen, voor nu met als doel de huurstromen volledig naar zich toe te kunnen trekken.

Op dit hotel zit momenteel geen externe financiering. Na dit hotel eerst jarenlang zelf gerund te hebben, is het voor 10 jaar verhuurd aan de Fletcher-hotelgroep. In 2019 is het vastgoed van hotel Nieuwvliet-Bad ondergebracht in een nieuwe vennootschap Nieuwvliet-Bad Plaza B.V. In 2019 zijn vervolgens de aandelen van Nieuwvliet-Bad B.V. voor 50% verkocht voor € 1.450.000,-. Doel van deze financiering is om deze aandelen weer terug te kopen.

Het hotel heeft 35 hotelkamers en vier zalen. Hotel Nieuwvliet-Bad heeft een intentieovereenkomst met de gemeente Sluis d.d. september 2020 voor een verbouw van het hotel naar 115 hotelkamers met daarnaast de bouw van 48 appartementen op het huidige parkeerterrein. De gesprekken hierover met de gemeente zijn momenteel nog gaande. Indien hier de benodigde vergunningen hiervoor zijn verkregen zal er sprake van een fors hogere marktwaarde. Daar deze nieuwbouw resulteert in een verdere waardestijging, zal Collin Crowdfund op voorhand hiervoor toestemming geven.

De ondernemingen
Hoofdactiviteiten betreffen de exploitatie van het welbekende hotel De Druiventros te Berkel-Enschot. Naast de logische horeca-activiteiten die men van een hotel mag verwachten, zijn de ondernemers zich door de jaren heen ook meer en meer actief bezig gaan houden in de verhuur. Deze verhuuractiviteiten zijn complementair aan de horeca-activiteiten.
Dit zijn:

• Een sportschool onder de naam Ranksport, 1.150 betalende leden. Dit betreft geen verhuur, men beheert de sportschool zelf. Deze sportschool is in 2013 geopend onder de naam Global Fit samen met een compagnon. Na dat deze in 2015 is uitgetreden, is de familie Mutsaers verder gegaan onder eigen naam: Ranksport;
• De voormalige kegelbaan in het hotel is in 2015 verbouwd naar ruimte voor het CBR, het 10-jarige huurcontract loopt tot februari 2025;
• Een inpandig casino sinds 2015. De vergunning (voor onbepaalde tijd) voor het casino zit op het onroerend goed van De Druiventros. De duur van het huurcontract is op basis van 15 + 15 jaar. Er zijn plannen om o.a. het casino te verbouwen in 2021, om zo de huuropbrengsten te verhogen. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.500.000,- met een bodem van € 2.300.000,-
Rente: 6,0%
Looptijd: 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 2.000.000,-

Indien niet de volledige € 2.500.000,- wordt gefinancierd, dan hanteren we een bodembedrag van € 2.300.000,- (indien het bodembedrag wordt gefinancierd, zal de slottermijn dalen tot € 1.800.000,-) om de aankoop van de aandelen doorgang te kunnen laten plaatsvinden. Het resterende bedrag tot € 200.000,- wordt dan vanuit de eigen liquiditeiten bekostigd, ten laste van de winst vanuit de verkoop van de Postelse Hoeve.

Op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 oktober 2018 is bij start, uitgaande van een volledige funding van € 2.500.000,-, de Loan To Value (LTV) 86% en ten tijde van de slottermijn is deze 69%. Naar verwachting is op dat moment echter de benodigde vergunning afgegeven voor de voorgenomen vernieuwing, waardoor de LTV ten tijde van de slottermijn ruim minder dan 50% zou bedragen.

Overige financiers
Binnen Nieuwvliet-Bad Plaza B.V. zal Collin Crowdfund de enige financier zijn.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Mourvedre B.V. is Minimaal risico, de kwalificatie voor Rank – Enschot B.V. is Minimaal risico en de kwalificatie voor Nieuwvliet-Bad Plaza B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Minimaal risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers (op het niveau van Rank – Enschot B.V.) tezamen met de enkelvoudige cijfers van Nieuwvliet-Bad Plaza B.V. over 2020 en de prognose over 2021. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit
De geconsolideerde jaarcijfers kennen een totaalomzet van € 2.395.000,- in 2019. Mede door een forse negatieve afschrijving, is er een nettowinst behaald van € 1.322.000,-. In 2020 is er, ondanks de invloed van de coronapandemie op de horeca maar dankzij de constante huurinkomsten, alsnog sprake van een geconsolideerde winst van € 107.000,- met daarbij een cashflowoverschot van € 48.000,-. Voor 2021 is de geprognosticeerde omzet bijgesteld naar € 2.010.000,-, met een geprognosticeerd netto cashflowoverschot van € 389.000,-. We kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit van 2019 tot 2020 is nagenoeg gelijk gebleven van een percentage van 54,0% op een balanstotaal van € 10.264.000,- naar een solvabiliteit van 54,2% op een balanstotaal van € 10.341.000,- ultimo 2020. In 2021 wordt er door de balansverlenging een kleine daling verwacht naar 53,1% op een balanstotaal van € 12.369.000,-. Relevant is dat de marktwaarde van het bestaande onroerend goed van de Druiventros ver boven de boekwaarde ligt, indien deze stille reserves doorgerekend worden, is de geconsolideerde solvabiliteit na kredietverstrekking 61,6% op een balanstotaal van € 15.119.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Zeer goed.

Zekerheden en voorwaarden

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van het leenbedrag op het hotel aan de Zouterik 2 te Nieuwvliet-Bad verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.915.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 oktober 2018, gesteund door de huidige huurinkomsten van € 210.000,- per jaar vanuit Fletcher-hotelgroep. Mocht de vergunning worden afgegeven voor de voorgenomen vernieuwing, dan zal dit tot een forse waardestijging leiden. Daar deze nieuwbouw resulteert in een verdere waardestijging, zal Collin Crowdfund op voorhand hiervoor toestemming geven.
• De debiteuren zijn Nieuwvliet-Bad Plaza B.V., Mourvedre B.V. en Rank – Enschot B.V.
• Wingerd-Enschot B.V. en J.A.C. Mutsaers Holding B.V., beiden personal holdings/pensioen bv’s, geven een gezamenlijke zakelijke borgstelling af voor € 300.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van Nieuwvliet-Bad Plaza B.V., waar vanuit de verhuur van het onder te zetten hotel aan de Fletcher hotelgroep plaatsvindt, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om gedurende de gehele looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemers de lening via Collin Crowdfund gaan herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om eenmalig, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, een verhoogde aflossing van € 500.000,- te doen zonder vergoedingsrente. Indien er gebruik gemaakt wordt van deze optie, zal dit bedrag in mindering worden gebracht op de slottermijn. Door met name de hypothecaire inschrijving kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Zeer goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen