33453

Novag Exploitatie B.V.

€ 1.350.000  |  6,5% rente  |  48 maanden  Investeerders: 854
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

1 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Goed
Deze leningaanvraag is op 16-12-2019 in 3 uur volgeschreven door 854 investeerders

Samenvatting

De familie Blees heeft in ruim 40 jaar tijd een vastgoedportefeuille op een aantal locaties in Landsmeer opgebouwd. Dochter Nineke beheert de portefeuille al 12 jaar. De portefeuille bestaat uit bedrijfspanden, kantoorpanden, winkels met bovenwoningen, woningen en een tweetal campings met bijbehoren. Ze willen de komende jaren met name een aantal kantoorpanden gaan transformeren naar woningen. De huidige financier trekt zich echter terug uit de Nederlandse markt, waardoor er nu een tijdelijke overbruggingsfinanciering wordt gevraagd. Met de crowdfunding worden de campings met bijbehoren geherfinancierd. Voor de investeerders is er een volwaardige eerste hypothecaire inschrijving met een Loan to Value van circa 50%.

Financieringsbehoefte
De totale herfinanciering bedraagt € 7.590.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.350.000,-. De looptijd is 48 maanden met de eerste 12 maanden een maandelijkse lineaire aflossing van € 2.500,- en daarna een maandelijkse aflossing van € 4.500,-, resulterend in een slottermijn van € 1.162.500,-. De rente bedraagt 6,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. De bedenktermijn bedraagt 7 dagen, waarna de lening rentedragend wordt.

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert Novag Exploitatie B.V. als Laag risico. De Collin Credit Score is Goed. De volgende zekerheden en voorwaarden zijn van toepassing:

  • De debiteuren zijn:
    • Novag Exploitatie B.V.
    • Allon Vastgoed B.V.
    • Torvag Onroerend Goed Exploitatie B.V.
    • P.G. Blees Beheer B.V.
    • De heer P.G. Blees in privé.
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het gefinancierde onroerend goed worden voor zover van toepassing verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.350.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed met als adressen Noordeinde 132, 132b en 124e te Landsmeer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.722.500,- op basis van een taxatierapport per peildatum 3 augustus 2018.
  • Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om na drie jaar algeheel vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden. Deze vergoedingsrente komt toe aan de investeerders. 

Video Pitch

Leendoel

De totale vastgoedportefeuille is gefinancierd door een partij die zich terugtrekt uit de Nederlandse markt waardoor herfinanciering gewenst is.

Ondernemer

De heer Blees had van jongs af aan oog voor interessante beleggingspanden die hij in 40 jaar tijd grotendeels zelf, of in eigen regie, heeft gebouwd door steeds na afronding van een project een stuk grond bij te kopen om daar weer op te bouwen. Dit heeft geleid tot circa 40 stuks onroerend goed welke momenteel in eigendom zijn.
Sinds 2007 exploiteert zijn dochter Nineke Blees de totale portefeuille. Nineke heeft de modevakschool doorlopen en runde voor 2007 een groothandel in kleding en een ruitersportzaak maar is nu fulltime actief met het beheer en de exploitatie van de vastgoedportefeuille. 

Onderneming

De vastgoedportefeuille bestaat uit drie locaties. De Dorpsstraat te Landsmeer met kantoorruimtes, bedrijfspanden en winkels met bovenwoningen. De Tormentilstraat te Landsmeer, ook met kantoren en winkels met bovenwoningen. De derde locatie is Noordeinde te Landsmeer met diverse woningen, kantoorvilla’s, bedrijfspanden en twee campings met bijbehoren.

Voor gedeelten van deze eerste twee locaties is men met de voorbereidingen bezig om op relatief korte termijn te gaan herontwikkelen. De aanvragen voor bestemmingsplanwijzigingen en vergunningen zijn in een vergevorderd stadium. Er is nu sprake van enige leegstand in met name de kantoorpanden. Deze wil men gaan transformeren naar 24 woningen. Of er in eigen beheer wordt ontwikkeld of de percelen met vergunning en bestemmingsplanwijziging zullen worden verkocht is nog niet duidelijk. De klant verwacht binnen 12 maanden hierover wel zekerheid en duidelijkheid.

Door deze ontwikkelingen wordt er nu ook gekozen voor overbruggingsleningen bij de herfinanciering van de vastgoedportefeuille. Indien bovenstaande wordt gerealiseerd kan er (geheel of gedeeltelijk) worden afgelost en het restant langlopend worden geherfinancierd.

Dan Noordeinde te Landsmeer.
De campings met bijbehoren zijn onderpand voor de lening. Het onderpand bestaat uit een tweetal delen:

  • Toeristencamping Het Rietveen is een camping in een natuurlijke omgeving op maar 5km afstand van Amsterdam. Door de ligging aan “De Breek” is het ook een ideale plek voor watersport en vis liefhebbers. De camping kent 80 standplaatsen en is jaarlijks van maart tot november geopend. De camping wordt al 23 jaar geëxploiteerd door de familie. De camping kent een oppervlakte van 14.500 m2. Bij de camping bevindt zich een wagenschuur met overkapping en met bovenwoning (570 m2). Daarnaast is er sprake van een beheerderswoning (waar Nineke woont, bouwjaar 1970, vvo 760 m2)) en een nog in aanbouw zijnde vrijstaande villa (in de taxatie is afslag genomen voor nog te maken kosten voor afbouw)
  • Naast de toeristen camping is er een camping met 36 vaste plaatsen voor stacaravans met infrastructuur en sanitair gebouw. Deze plaatsen worden langlopend verhuurd. Vele gasten hebben reeds vele jaren een perceel gehuurd. Voor de percelen is een lange wachtlijst. Deze camping wordt reeds 50 jaar door de familie geëxploiteerd, ligt ook aan het water en kent een oppervlakte van 8.000 m2.

De totale marktwaarde van het onroerend goed dat als onderpand voor de crowdfunding geldt is in augustus 2018 door een geregistreerde taxateur vastgesteld op € 2.722.500,-. Hiermee is de LTV (loan to Value) bij de start circa 50%.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht 

Herfinanciering vastgoedportefeuille € 7.590.000,-
Obligatiefonds (rente 7,25%, looptijd 48 maanden, geen aflossingen) € 4.660.000,-
Vastgoedfinancier (rente 5,75%, 1% aflossingen)  € 1.050.000,-
Grootbank (overwaarde-hypotheek)  € 530.000,-
Leenbedrag Collin Crowdfund € 1.350.000,- 

Rente: 6,5%

Looptijd: 48 maanden, lineaire maandelijkse aflossing met de eerste 12 maanden een maandelijkse aflossing van € 2.500,- en daarna een maandelijkse aflossing van € 4.500,-, resulterend in een slottermijn van € 1.162.500,-. Het is eenmalig toegestaan maximaal € 250.000 extra af te lossen tegen een vergoeding van 3 maanden rente voor de investeerders. De bedenktermijn bedraagt 7 dagen, waarna de lening rentedragend wordt.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

  • De debiteuren zijn:
    • Novag Exploitatie B.V.
    • Allon Vastgoed B.V.
    • Torvag Onroerend Goed Exploitatie B.V.
    • P.G. Blees Beheer B.V.
    • De heer P.G. Blees in privé.
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het gefinancierde onroerend goed worden voor zover van toepassing verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.350.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed met als adressen Noordeinde 132, 132b en 124e te Landsmeer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.722.500,- op basis van een taxatierapport per peildatum 3 augustus 2018.
  • Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om na drie jaar algeheel vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden. Deze vergoedingsrente komt toe aan de investeerders. 

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor alle B.V.’s zoals genoemd onder de debiteuren is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is tot stand gekomen op basis van de concept jaarcijfers 2018 van alle B.V.‘s, en de IB-aangifte 2018 van de ondernemer. Er is een consolidatiestaat gemaakt van alle B.V.’s gecombineerd met de exploitatie van het in privé in eigendom zijnde onroerend goed.

Afloscapaciteit 
De inkomsten bestaan uit verhuur van zakelijk onroerend goed in de BV’s en privé. Daarnaast worden er twee campings geëxploiteerd. De eerste bestaat uit langlopende verhuur van percelen grond onder 36 stacaravans en de tweede is de exploitatie van 80 campingplaatsen voor tijdelijke tenten en caravans met een zeer hoge bezettingsgraad. Met name de campings worden door de investeerders van Collin Crowdfund gefinancierd. De geconsolideerde omzet bedroeg in 2018 € 901.700,- met een operationele cashflow van € 326.000,-. Voor 2019 wordt een kleine groei in de cashflow verwacht tot € 345.000,-. Na herfinanciering zullen de rentelasten in 2020 flink toenemen, waardoor de operationele cashflow naar verwachting zal dalen tot € 139.000,-. Doordat er in deze overgangsfase maar zeer beperkt hoeft te worden afgelost zou dit toereikend moeten zijn naar verwachting. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Het vermogen is opgebouwd uit het zichtbare eigen vermogen op de balans en de overwaarde in de portefeuille in privé. Op deze manier komen we voor 2018 op een Solvabiliteit van 22% op een balans van € 13.502.000,- uit. Eind 2019 zal dit volgens prognose bijna 24% bedragen. Indien we de stille reserves van het onroerend goed in de B.V.’s ook zouden corrigeren komen we op een solvabiliteit van rond de 30% uit. We kwalificeren de solvabiliteit Ruim voldoende

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het gefinancierde onroerend goed worden voor zover van toepassing verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.350.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed met als adressen Noordeinde 132, 132b en 124e te Landsmeer verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 2.722.500,- op basis van een taxatierapport per peildatum 3 augustus 2018.

Door de hypothecaire zekerheid alsmede de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemer kwalificeren wij de zekerheden als Zeer goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Zeer goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-47689 heeft € 500 geïnvesteerd.
16-12-2019 om 13:56
investeerder-3011 heeft € 500 geïnvesteerd.
16-12-2019 om 13:56
investeerder-59465 heeft € 15.000 geïnvesteerd.
16-12-2019 om 13:56
investeerder-109962 heeft € 1.500 geïnvesteerd.
16-12-2019 om 13:55
investeerder-110967 heeft € 500 geïnvesteerd.
16-12-2019 om 13:53

Ondernemer

Nineke Blees

Crowdfund Coach


Marc Kogels