Oosten-Slabbers B.V.
geïnvesteerd
inschrijftijd
Dun & Bradstreet
Credit Score
Samenvatting
L.F.J. Slabbers Holding B.V., heeft een tweetal werkmaatschappijen genaamd Oosten-Slabbers B.V. en Westen-Slabbers B.V. In Oosten-Slabbers B.V. is een verhuurd pand in Amsterdam ondergebracht en in Westen-Slabbers B.V. een verhuurd pand in Bussum. Beide werkmaatschappijen zijn beleggingsvennootschappen onroerend goed en hebben geen andere activiteiten dan verhuur van bovenstaande twee panden.
Financieringsbehoefte
Het pand Nieuwendijk te Amsterdam wordt momenteel drastisch gerenoveerd en de appartementen boven het horeca gedeelte zullen worden verbouwd tot zogenaamde short stay appartementen. De investering, die fors is, zal grotendeels voor rekening komen van de huurder. De verhuurder zal een bijdrage leveren van € 200.000,-, voor renovatie uitwendig zoals metselwerk en vernieuwing dak. Het gewenste leenbedrag via Collin Crowdfund is € 200.000,-. De looptijd is 7 jaar met een lineaire maandelijkse aflossing. Het rentepercentage gedurende de gehele looptijd is 6,5%.
Structuur
L.F.J. Slabbers Holding B.V. heeft één aandeelhouder, zijnde de heer L.F.J. Slabbers (geboren 1933), vertegenwoordigd door zijn oudste zoon de heer Rick Slabbers, zelf al meer dan 25 jaar zelfstandig ondernemer. L.F.J. Slabbers Holding B.V. is 100% aandeelhouder van Oosten-Slabbers B.V. en Westen-Slabbers B.V.
Risico
Risico
De Dun & Bradstreet score kwalificeert een minimaal risico voor L.F.J. Slabbers Holding B.V. De Collin Credit Score, gebaseerd op de onderdelen rentabiliteit (goed), solvabiliteit (excellent), liquiditeit (excellent), komt naar beneden afgerond uit op 'goed'. Aangezien er financiering gevraagd wordt voor het pand Nieuwendijk te Amsterdam zullen de debiteuren zijn L.J.F. Slabbers Holding B.V. en Oosten-Slabbers B.V.
Ten behoeve van de Collin investeerders zal een 3e hypotheek worden gevestigd ter grootte van het leenbedrag op het pand Nieuwendijk 123-125 te Amsterdam, vanwege het feit dat het pand is belast met resp. een 1e hypotheek ad € 131.596,- en een 2e hypotheek € 95.294,-.
Hier is echter wel een voorwaarde aan verbonden:
– Investeerders kunnen meedoen voor een minimaal bedrag van € 5.000,- of meer
– Investeerders dienen hun anonimiteit prijs te geven, vanwege het feit dat er hypotheek wordt gevestigd en alle investeerders genoemd dienen te worden in de hypotheekakte. Collin heeft hiertoe uw gegevens nodig.
Leendoel
Door de Gemeente Amsterdam is in de afgelopen jaren onderzoek gedaan naar de staat van onderhoud van alle panden in de binnenstad. Voor het pand Nieuwendijk 123-125, eigendom van Oosten-Slabbers B.V., is er een voorzieningenlijst opgesteld die, nu het pand toch door de huurder drastisch wordt verbouwd, gelijktijdig kan worden uitgevoerd. De werkzaamheden bestaan voornamelijk uit vernieuwing dak opbouw, metselwerk van alle gevels en schilderwerk. Na uitvoering van de werkzaamheden is het pand weer in top conditie. De conclusie opgenomen in het door de Gemeente Amsterdam opgestelde rapport is: stabiliteit voldoende, brandveiligheid voldoende, staat van onderhoud slecht (met de huidige verbouwing opgelost), draagkracht fundering voldoet. De werkzaamheden die worden verricht maken onderdeel uit van het totale renovatie- en verbouwplan en de verhuurder betaalt een bijdrage van € 200.000,-.
Ondernemer
De heer Slabbers Sr. (geboren 1933) heeft, als 2e generatie, aan de Nieuwendijk 123-125 te Amsterdam oorspronkelijk een meubelzaak geëxploiteerd, die in de loop der jaren is gewijzigd naar beddenspeciaalzaak. De heer Slabbers Sr. had inmiddels drie zaken, waarvan er een was en nog steeds is gevestigd, in het eigen pand te Bussum.
Het deel van de Nieuwendijk, waar onderhavig onroerend goed staat, was vroeger een zogenaamde meubelboulevard, die in latere jaren is verplaatst naar Diemen en weer later naar Amsterdam Arena. De heer Slabbers Sr., heeft voor < 20 jaar geleden al besloten om niet mee te verhuizen naar Diemen maar te stoppen met de beddenspeciaalzaak, vanwege het feit dat het toen al lucratiever was om het pand te verhuren in plaats van een eigen winkel te exploiteren. De vestiging te Bussum is wel voortgezet en wordt thans geëxploiteerd door één van de zoons, terwijl de derde vestiging reeds lange tijd geleden is afgestoten.
Onderneming
L.F.J. Slabbers Holding B.V., heeft een tweetal werkmaatschappijen genaamd Oosten-Slabbers B.V. en Westen-Slabbers B.V.
Westen-Slabbers
In Westen-Slabbers, is een pand te Bussum ondergebracht, aan de Brinklaan 79 en 79a. Nummer 79 is in gebruik als beddenspeciaalzaak en wordt verhuurd, evenals het bovenliggende appartement. De WOZ waarde van het onroerend goed is vastgesteld per 1-1-2015 op 4,4 miljoen, waarop een 1e resp. 2e hypotheek rust van slechts pro Resto € 250.000,-.
Oosten-Slabbers
In Oosten-Slabbers is het verhuurde pand aan de Nieuwendijk 123-125 te Amsterdam ondergebracht. Hierin is een horecabedrijf genaamd Grand café Mynt gevestigd, die tevens de bovenliggende appartementen huurt. De huidige huurder van pand Nieuwendijk huurt inmiddels al meer dan 20 jaar en heeft altijd correct aan zijn verplichtingen voldaan. De aanvangshuur van ruim 20 jaar geleden was aan de lage kant en is feitelijk ten opzicht van de huidige WOZ waarde nog steeds relatief laag. Het huurcontract is met ingang van 1-1-2015 aangepast en verlengd met een periode van 10 jaar plus 10 optie jaren. De huur wordt in stappen verhoogd van € 125.000,- in 2014 naar € 160.000,- in 2015 en € 180.000,- in 2016 tot € 200.000,- in 2017. Uiteraard jaarlijks te indexeren. Het uiteindelijke bruto rendement zal uitkomen op ruim 6% ten opzichte van de WOZ waarde. Relatief gezien aan de lage kant, maar door de verbouwing die grotendeels door de huurder wordt betaald, zal het pand extra meerwaarde krijgen. Daarnaast zijn de huuropbrengsten ruimschoots voldoende om aan alle lopende en nieuwe verplichtingen te kunnen voldoen.
De twee panden in eigendom, zitten in separate onroerend goed vennootschappen die ieder een management fee betalen aan de holding. Door de holding wordt een salaris uitgekeerd aan de heer Slabbers Sr., die lager ligt dan de fee die binnenkomt.
Het is de intentie van de heer Slabbers Sr., dat het onroerend goed blijvend in bezit blijft van de familie. De huurder van het pand Nieuwendijk heeft een koopoptie en heeft ook te kennen gegeven te willen kopen. Op zich ook niet verwonderlijk nu de huurder voor een fors bedrag aan het investeren is in haar huurpand. Het voordeel voor de huurder vertaalt zich in een relatief gezien lage huur.
Structuur
De holding en de 100% dochteronderneming Oosten-Slabbers B.V., zijn de gezamenlijke debiteur van de lening die wordt aangegaan.
Financieringsbehoefte
De totale financieringsbehoefte voor de eigenaar van het pand Nieuwendijk 123-125, bedraagt het gevraagde bedrag, zijnde € 200.000,-. Dit bedrag wenst men dan ook volledig via crowdfunding te realiseren.
Leenbedrag: € 200.000,-
Rente: 6,5%
Looptijd: 84 maanden, middels lineaire maandelijkse aflossing
Zekerheid: 3e hypotheekrecht op het pand Nieuwendijk 123-125 te Amsterdam.
Risico
Het risico voor de investeerders is beperkt. Ten behoeve van de investeerders zal er een 3e hypothecaire inschrijving worden gevestigd op het pand Nieuwendijk 123-125 te Amsterdam, met als consequentie dat de investeerders hun anonimiteit dienen prijs te geven vanwege het feit dat alle investeerders als belanghebbende in de hypotheekakte worden genoemd.
Mede vanwege deze zekerheid wordt er niet aanvullend nog gevraagd om een borgstelling van de aandeelhouder.
Dun & Bradstreet score
De Dun & Bradstreet score kwalificeert een minimaal risico voor L.F.J. Slabbers Holding B.V.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score die is gebaseerd op basis van de mix van solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score komt naar beneden afgerond uit op ‘goed’.
Rentabiliteit
De rentabiliteit scoort een “goed”. De rentabiliteit op basis van de huidige huuropbrengsten is voldoende om aan alle lopende- en nieuwe verplichtingen te kunnen voldoen en zal de komende jaren verder verbeteren, wegens het feit dat de huur van het pand Nieuwendijk naar een betere huur zal worden aangepast. De kwaliteit van de huurder kan als voldoende worden gewaarmerkt. De huurder huurt het betreffende pand al vanaf het moment dat Slabbers Sr. het pand verhuurd.
Solvabiliteit
De solvabiliteit is “excellent”.Op het onroerend goed wordt niet langer afgeschreven, vanwege het feit dat de waardering op de balans al minder bedraagt dan 50% van de WOZ waarde. Fiscaal gezien mag er dan ook niet meer worden afgeschreven. In het onroerend goed schuilt een aanzienlijk stille reserve, vanwege het feit dat de werkelijke waarde fors hoger ligt dan de balanswaarde. Rekening houdende met de stille reserve bedraagt de eigen vermogens positie > 80% van het balanstotaal. Het onroerend goed maakt circa 83% deel uit van het balanstotaal. De totale schuldenpositie is dan ook laag te noemen.
Liquiditeit
De liquiditeit is “excellent”. De current ratio is 3,2.
Samenvattend:
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Excellent
Liquiditeit: Excellent
Overall: Goed
