Samenvatting

D.d. 17-05-2023: Het leenbedrag via de crowdfundcampagne is verlaagd met € 450.000,- van € 2.500.000,- naar € 2.050.000,-. De private lening zal daardoor stijgen van € 1.500.000,- naar € 1.950.000,-

Edwin Putman is de eigenaar van de Opslagman Groep. Hij leidt op moderne wijze het verhuren van tijdelijke opslagruimte (self storage units). Het familiebedrijf is sinds 2010 actief in de ‘self-storagebranche’ en is in de loop der jaren uitgegroeid tot een speler met vestigingen in Utrecht, Amsterdam, Zoetermeer, Veenendaal, Amerongen en Almere. Inmiddels hebben ze ongeveer 5.000 self-storage units. De gemiddelde bezettingsgraad van alle vestigingen is ruim 85%. Het bedrijf wil de komende jaren verder groeien naar het verhuren van 8.000 opslagunits.

Met deze nieuwe financiering kan de onderneming een nieuwe self-storage locatie bouwen aan de Televisieweg 35 te Almere en verder investeren in het bedrijf. Het pand is in april 2022 met eigen middelen aangekocht, waarna vervolgens de vergunningen zijn aangevraagd welke inmiddels zijn verleend. Er zullen totaal 1.100 opslagunits gebouwd worden. Verwacht wordt dat de verhuur van de opslagunits op 1 november 2023 start. Op basis van de ervaring met de verhuur van opslagunits bij de self-storage locaties in Almere (huidige bezettingsgraad van 98%), Zoetermeer (huidige bezettingsgraad van 95%) en Amsterdam (huidige bezettingsgraad van 80%) en de grote vraag naar opslagunits in Almere wordt verwacht dat het aantal klanten groeit met 40 klanten per maand.

In 2022 was de cashflow van de vestiging Opslagman Almere, Opslagman Zoetermeer en Opslagman Amsterdam al ruimschoots voldoende om aan de nieuwe financieringsverplichtingen te voldoen. Op basis van de huidige bezettingsgraad van deze vestigingen is een prognose opgesteld, waarbij de cashflow in 2023 naar verwachting ruimschoots voldoende is om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Na betaling van de financieringslasten en de vennootschapsbelasting blijft er een marge over van ruim € 490.000, -. Daarnaast is er ook een scenario analyse uitgevoerd, waarbij uitgegaan wordt van een 25% lagere groei van het aantal opslagunits in de nieuw op te starten vestiging Almere centrum. De cashflow is dan nog steeds ruimschoots voldoende om aan de financieringslasten te voldoen. De marge na het voldoen aan de rente, aflossing en vennootschapsbelasting in 2024 komt, in dit worst case scenario, nog steeds uit op € 290.000, -.

De LTV (Loan to Value) na realisatie van de nieuwbouw bedraagt 51%. De middelen die via deze financiering vrijkomen worden ingezet voor verdere groei/investeringen om te komen tot de beoogde 8.000 opslagunits.

In 2020 heeft Edwin met de financiering via Collin Crowdfund het pand aan de Blauw-Roodlaan 200-210 te Zoetermeer aangekocht en omgebouwd tot een self-storage locatie. De toen afgegeven prognoses zijn overtroffen. Begin 2022 heeft Edwin via Collin Crowdfund een pand aan de Draaibrugweg 12 te Almere geherfinancierd, waar in juni 2021 is gestart met de verhuur van opslagunits. Momenteel is 95% van de opslagunits verhuurd. Bij de twee huidige leningen heeft de ondernemer altijd volgens het betaalschema aan zijn verplichtingen voldaan.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 6.650.000,-. Vanuit eigen middelen wordt er € 2.650.000,- ingebracht. De financiering via Collin bedraagt € 4.000.000,-, welke ingevuld wordt door een combinatie van een private lening ter hoogte van € 1.500.000,- en deze publieke funding van € 2.500.000,-. De looptijd is 60 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. De rente bedraagt 8% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De totale financiering zal te allen tijde maximaal € 4.000.000,- bedragen, waarbij er met communicerende vaten gewerkt kan worden. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn Opslagman Almere Centrum B.V en Handelsonderneming GEPU B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.000.000,- op het onroerend goed aan de Televisieweg 35, 1322 AJ te Almere, kadastraal bekend als sectie S nummer 66 te Almere, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een residuele waarde van € 5.600.000,- en een marktwaarde na realisatie van de verbouwing van € 7.860.000,- op basis van een taxatie met waarde peildatum 19 april 2023.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 1.000.000,- in depot gehouden. Het depot zal worden uitgeboekt aan geldnemer als de bouw dusdanig gevorderd is dat het dak van het hoofdgebouw geplaatst is en verder wind- en waterdicht is. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin.
• De heer G.E. Putman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft, ook rekening houdende met de eerdere borgstellingen van totaal € 500.000,-, op dit een materiële waarde.
• Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Almere Centrum B.V. achterblijven, dan zal afname door een van de aan Opslagman Almere Centrum B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow minimaal € 350.000,- bedraagt waaruit rente richting Collin investeerders betaald kunnen worden.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van Opslagman Almere Centrum B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van Opslagman Almere Centrum B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Televisieweg 35, 1322 AJ te Almere, kadastraal bekend als sectie S nummer 66 te Almere worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De leningen van Grepu Vastgoed B.V. met een openstaande hoofdsom van € 4.905.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen twee maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de nieuwbouw van het pand gelegen aan de televisieweg 35 te Almere en voor verdere uitbreiding door aankoop van een nieuwe vestiging.

Ondernemer

Edwin Putman (1983) startte na het afronden van zijn HBO in 2009 een eigen bedrijf in de verhuur van Lockers. In 2014 trad Edwin toe tot de Opslagman Groep en verkocht hij zijn bedrijf (Lockerman). In 2015 heeft hij het bedrijf van zijn vader overgenomen. Na overname heeft Edwin het bedrijf omgebouwd tot een modern, eigentijds en succesvol bedrijf.

Onderneming

De vader van Edwin is in 1990 “Opslagman” gestart. De onderneming was in eerste instantie gericht op de aan- en verkoop van onroerend goed en het verhuren van onroerend goed. Door de crisis in 2008 bleef de onderneming zitten met onroerend goed dat slecht te verkopen en te verhuren was. Men besloot de bedrijfspanden te transformeren naar tijdelijke verhuur van opslagruimte. Dit bleek een gouden zet en breidden over de jaren dit concept onder de vlag van de Opslagman uit met nu locaties in Amerongen, Utrecht, Zoetermeer, Amsterdam, Almere en Veenendaal.

Opslagman is in 2015 van vader op zoon overgegaan. Edwin heeft de leiding van alle gelieerde vennootschappen van de Opslagman en bezit 1% van de aandelen van Grepu Vastgoed B.V. (eigen vermogen ultimo 2022 van meer dan € 13 miljoen), waarin de self-storage locaties Utrecht, Veenendaal en Amerongen met exploitatie in plaatsvindt. De andere 99% van de aandelen zijn in handen van zijn vader via zijn personal holding, W.A. Putman Beheer B.V. De aandelen zullen overgedragen worden bij het overlijden van zijn vader om het bedrijf zo fiscaal vriendelijk mogelijk over te dragen. Deze toekomstige transactie is reeds financieel afgewikkeld, notarieel vastgelegd en juridisch getoetst.

Edwin heeft in 2020 de aankopen van de panden voor Opslagman Almere B.V. en Opslagman Zoetermeer B.V. gerealiseerd. Opslagman Zoetermeer en Opslagman Almere zijn mede gefinancierd door Collin Crowdfund, waarbij er tot op heden altijd aan de betalingsverplichtingen is voldaan.

Bij de financiering in Zoetermeer werd uitgegaan dat de exploitatie van Opslagman Zoetermeer B.V. medio 2022 voldoende was om de rente- en aflosverplichtingen van Collin Crowdfund te voldoen, dat is in het voorjaar 2022 reeds bereikt; aflossing met € 9.756,- per maand vindt sinds november 2021 plaats. 
Van het pand in Almere is eind 2022 95% van alle opslagunits verhuurd, waardoor de financieringslasten inclusief aflossingen ruimschoots op te brengen zijn. Daarnaast zijn de jaarcijfers 2022 vergeleken met de opgestelde prognose. De conclusie van deze vergelijking is dat de winst na belasting uitkomt op € 157.000, – in plaats van de geprognotiseerde € 67.000,-. Daarnaast lag de cashflow ruim € 68.000,- hoger dan verwacht. 

Opslagman Almere Centrum B.V.
Dit betreft het aangekochte pand op het industrieterrein “Gooisekant”. De locatie is gelegen op een A1 locatie tegen het centrum van Almere aan en op korte afstand van de A6. De bereikbaarheid wordt als zeer goed beoordeeld. Er is een bouwvergunning afgegeven door de gemeente Almere om een nieuwe self-storage locatie te bouwen op deze locatie. Er zullen totaal 1.100 opslagunits gebouwd worden. De verwachting is dat gestart kan worden met de verhuur van de opslagunits op 1 november 2023. Op basis van de ervaring met de verhuur van opslagunits aan de draaibrugweg en de grote vraag naar opslagunits in Almere wordt verwacht dat het aantal klanten groeit met 40 klanten per maand. De verwachte bezetting voor de komende jaren op basis van de opgestelde prognoses zijn:

* start verhuur per 1 november 2023

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

* het bedrijfspand is reeds aangekocht. De aankoop hiervan is, samen met de bijbehorende kosten, voldaan vanuit eigen middelen vanuit Grepu Vastgoed B.V.

Leenbedrag: € 2.500.000,- waarbij er gewerkt wordt met communicerende vaten met de private lening.
Rente: 8%
Looptijd: 60 maanden aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van het leenbedrag in de 60e maand.
Overige financiers

• Grepu Vastgoed B.V. heeft een lening verstrekt aan Handelsonderneming Gepu B.V. ter hoogte van € 4.905.000,-. Hieruit vloeien geen aflosverplichtingen voort.
• Collin Crowdfund heeft twee financieringen verstrekt van totaal € 4.700.000,- (thans groot € 4.266.000,- (per 31 december 2022) ofwel een LTV van 60% op basis van twee taxatierapporten met een totale waarde van € 7.080.000,- aan Opslagman Zoetermeer B.V., Opslagman Almere B.V. en Handelsonderneming Gepu B.V.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Handelsonderneming Gepu B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor de net opgerichte Opslagman Almere Centrum B.V. is nog Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Voor het bepalen van de score is gebruik gemaakt van de geconsolideerde cijfers 2022, 2023 en de prognoses 2023, 2024 en 2025 van Handelsonderneming Gepu B.V. en Opslagman Almere Centrum B.V. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
In 2023 bedraagt de geprognosticeerde omzet € 2.217.000,- met een bijbehorend netto cashflow overschot van naar verwachting van € 170.000,-. De omzet zal naar verwachting in 2024 verder stijgen naar € 3.340.000,- met als verwacht gevolg ook een verdere verhoging van het netto cashflow overschot naar € 783.000 ,-.

Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Almere Centrum B.V. achterblijven door leegstand dan zal tot een bezettingsgraad van 70% van de 1.100 opslagunit afname door een van de aan Opslagman Almere Centrum B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow voor de renteverplichtingen minimaal € 350.000,- bedraagt waaruit rente richting Collin investeerders betaald kan worden. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit (geconsolideerd Opslagman Zoetermeer B.V., Opslagman Almere B.V., Opslagman Almere Centrum B.V. en Handelsonderneming GEPU B.V.) na financiering bedraagt 51% op een balanstotaal van € 22.339.000,-. Hier is rekening gehouden met de stille reserves van de bedrijfspanden in Opslagman Zoetermeer B.V., Opslagman Almere B.V. en Opslagman Almere Centrum B.V. De solvabiliteit zal naar verwachting vanwege toevoeging winst verder verbeteren. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Goed. 

Zekerheden en voorwaarden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De geldnemers zijn Opslagman Almere Centrum B.V en Handelsonderneming GEPU B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 4.000.000,- op het onroerend goed aan de Televisieweg 35, 1322 AJ te Almere, kadastraal bekend als sectie S nummer 66 te Almere, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een residuele waarde van € 5.600.000,- en een marktwaarde na realisatie van de verbouwing van € 7.860.000,- op basis van een taxatie met waarde peildatum 19 april 2023.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 1.000.000,- in depot gehouden. Het depot zal worden uitgeboekt aan geldnemer als de bouw dusdanig gevorderd is dat het dak van het hoofdgebouw geplaatst is en verder wind- en waterdicht is. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin.
• De heer G.E. Putman geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft, ook rekening houdende met de eerdere borgstellingen van totaal € 500.000,-, op dit een materiële waarde.
• Mocht onverhoopt de omzet van Opslagman Almere Centrum B.V. achterblijven, dan zal afname door een van de aan Opslagman Almere Centrum B.V. gelieerde ondernemingen plaatsvinden zodat de cashflow minimaal € 350.000,- bedraagt waaruit rente richting Collin investeerders betaald kunnen worden.
• De (huidige en toekomstige) roerende zaken van Opslagman Almere Centrum B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. 
• De (huidige en toekomstige) vorderingen van Opslagman Almere Centrum B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Televisieweg 35, 1322 AJ te Almere, kadastraal bekend als sectie S nummer 66 te Almere worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De leningen van Grepu Vastgoed B.V. met een openstaande hoofdsom van € 4.905.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 24 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen twee maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, de persoonlijke borgstelling als de verpanding van roerende zaken, vorderingen en huurpenningen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen