Samenvatting

De ondernemer wil een kerkgebouw met veel grond er omheen aankopen en vervolgens voorzien van ontwikkelplannen, concept bestemmingsplanwijziging en een studie van de subsidiemogelijkheden doorverkopen aan een ontwikkelaar. Hij wordt hierbij begeleid door een gespecialiseerde adviseur. Rekening houdende met de hypothecaire financiering op de woning en de huidige staat van de kerk is de LTV (Loan To Value) voor deze crowdfunding 67%.

Invloed coronavirus
De invloed van corona is beperkt voor deze transactie.

Financieringsbehoefte
De totale financieringsbehoefte bedraagt € 490.000,-. Naast de reeds ingebrachte eigen middelen ter hoogte van € 15.000,- en de financiering van zes maanden rente ter hoogte van € 25.000,- is de gevraagde financiering via Collin Crowdfund € 475.000,-. De looptijd is negen maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 6,0 % per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificeert Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. 
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn P.E. Spijkers Beheer B.V., P.E. Spijkers Holding B.V. en de ondernemer P.E. Spijkers in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer ruim vanwege de overwaarde op de privéwoning. 
• Er wordt een hypothecaire inschrijving gevestigd van € 475.000,- 
  • Als eerste inschrijving op de kerk aan de Liesboslaan 293, 4838 EV Breda, kadastraal bekend als sectie M, nummer 2029 te Princenhage, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde in huidige staat van € 360.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 16 maart 2021.
  • Als tweede inschrijving op het woonhuis aan de Bolakker 16, 5081 EH te Hilvarenbeek, kadastraal bekend als sectie P, nummer 1814 en 1818 te Hilvarenbeek, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,- en een openstaande schuld van € 339.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 850.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23 april 2020.
• De heer P.E. Spijkers en partner geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres Bolakker 16, 5081 EH te Hilvarenbeek, kadastraal bekend als sectie P, nummer 1814 en 1818 te Hilvarenbeek. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). 
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, eenmalig maximaal € 50.000,- extra af te lossen zonder vergoedingsrente uit de verkoop van het bedrijfsmatige onroerend goed.
• Bij verkoop van het onroerend goed binnen zes maanden na verstrekking betaalt de ondernemer altijd in totaal zes maanden rente. Bij verkoop na zes maanden mag de ondernemer vergoedingsvrij aflossen.

Leendoel

Het leendoel is de aankoop van een kerkgebouw met omliggende gronden voor de doorverkoop.

Ondernemer

Patrick Spijkers (1968) is lang actief geweest in de telecomsector. Aanvankelijk is hij lang in loondienst geweest bij KPN in commerciële functies. Vanaf 2002 is hij zijn eigen bedrijf begonnen, actief in consultancy activiteiten in dezelfde branche. Om gezondheidsredenen heeft hij een aantal jaren geleden zijn activiteiten moeten verkopen en is hij naast beperkte consultancy activiteiten actief in vastgoed. Tevens ontvang hij inkomsten uit een arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Zijn zakelijke pand in de B.V. heeft hij tot nu toe verhuurd. Per eind december wordt dit verkocht. In 2019 heeft hij een eigen woning laten bouwen in Hilvarenbeek.

Onderneming

De ondernemer wil het onroerend goed aankopen. Hij heeft samen met zijn adviseur, die gespecialiseerd is in dergelijk vastgoed, al veel voorbereidend werk gedaan met betrekking tot de herontwikkeling en renovatie van het pand. Er zijn meerdere gesprekken met de gemeente geweest die ook reeds schriftelijk een positieve grondhouding heeft ingenomen over de bestemmingsplanwijziging voor de bouw van meerdere zorgwoningen op het terrein. Door deze voorbereidingen en de brief van de gemeente zijn de ondernemer en zijn adviseur overtuigd van de mogelijkheden om binnen zes maanden het onroerend goed door te verkopen met een winst van waaruit de crowdfunding is af te lossen.

Onroerend goed
De Pastoor van Ars kerk is een voormalige Rooms katholieke kerk en is gebouwd in 1929 naar ontwerp van Jacques Hurks. De kerk is een rijksmonument en is in oorspronkelijke staat. Recent is er sprake geweest van een tijdelijke designwinkel in de kerk. Achter de kerk is een ruime hoeveelheid grond. Het totale perceeloppervlakte is 5.437 m².

De ondernemer heeft samen met een specialist reeds veel voorbereidingen gedaan met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen van en rondom de kerk. Er zijn vergaande gesprekken met de gemeente omtrent een bestemmingsplan wijziging tot maatschappelijke doeleinden. Dit om rondom de kerk meerdere zorgwoningen te bouwen waarbij de kerk als een centraal gebouw met onder andere een receptie en gezamenlijke ruimte zal dienen.

Daarnaast zijn ook de subsidiemogelijkheden in kaart gebracht voor de renovatie van de buitenkant van het Rijksmonument. Uit een taxatie met waardepeildatum 16 maart 2021 is de marktwaarde in de huidige staat vastgesteld op € 360.000,-. Daarnaast is in dezelfde taxatie een marktwaarde op basis van een residuele grondwaarde na bestemmingsplanwijziging van € 650.000,- vastgesteld.

De privéwoning betreft een vrijstaande woning gebouwd in 2020. De inhoud is 961 m³, het perceeloppervlak is 1.037 m², de woning heeft een energielabel A en is 13 mei 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 850.000,-.

Rekening houdende met de eerste hypothecaire financiering op de woning en de huidige staat van de kerk is de LTV (Loan To Value) voor deze crowdfunding 67%.

Verkoopstrategie, toelichting David van Duinen, Spits Vastgoed
De markt voor kerkgebouwen is een bijzondere markt. In Nederland is al langer sprake van een ontkerkelijking en de komende jaren zullen circa 1.000 kerken leegkomen. Hierdoor komen er verspreid over Nederland vele kerkgebouwen beschikbaar voor de markt. De courantheid van een object hangt sterk af van de locatie, de (planologische) mogelijkheden, de staat van onderhoud en de mogelijkheden tot het verkrijgen van subsidie en/of fiscale faciliteiten. De Pastoor van Ars kerk is gelegen nabij Breda, heeft een grote tuin en is een zeldzaam en belangrijk voorbeeld van een rooms-katholieke kerkbouw uit het interbellum met opvallende expressionistische vormen. Het is dan ook een Rijksmonument waarvoor diverse subsidiemogelijkheden voor handen zijn. De gemeente Breda heeft daarnaast te kennen gegeven mee te willen werken aan een bestemmingswijziging en het realiseren van nieuwbouw voor zorgwonen of logies in de tuin. De vraag naar bijzondere transformatie objecten, mede door de overspannen vastgoedmarkt is groot, zeker in combinatie met nieuwbouwmogelijkheden.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 475.000,-
Rente: 6,0%
Looptijd: 9 maanden, aflossingsvrij. De aflossing zal uit de verkoop van het aangekochte onroerend goed plaatsvinden.

De ondernemer beschikt nog over een zakelijk pand wat na verkoop van zijn onderneming is verhuurd. Dit pand is verkocht en zal voor eind 2021 transporteren. De restant schuld bedraagt € 44.400,-. Het pand is verkocht voor € 125.000,-. De privé woning is belast met een hypothecaire financiering van € 339.413,-.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor zowel P.E. Spijkers Beheer B.V. als P.E. Spijkers Holding B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is Goed.

Afloscapaciteit 
De rente zal met name betaald worden uit de extra financiering die hiervoor is meegenomen ter hoogte van € 25.000,- en uit de overwaarde van het verkochte pand dat vóór 31 december zal passeren. Vanuit die liquiditeit kan de ondernemer aan de renteverplichtingen voldoen en wil hij mogelijk nog een eenmalige aflossing doen. Uiteindelijk zal uit de verkoop van de ondernemer, naar verwachting, binnen zes maanden het volledige obligo worden afgelost. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Voor de solvabiliteit hanteren we de verhouding tussen de waarde van beide panden en de financiering daarop. Deze financiering bedraagt € 815.000,- op een getaxeerde waarde van de panden samen van € 1.210.000,- dat geeft een solvabiliteit van 34%. De solvabiliteit kwalificeert derhalve Ruim Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn P.E. Spijkers Beheer B.V., P.E. Spijkers Holding B.V. en de ondernemer P.E. Spijkers in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer ruim vanwege de overwaarde op de privéwoning. 
• Er wordt een hypothecaire inschrijving gevestigd van € 475.000,- 
  • Als eerste inschrijving op de kerk aan de Liesboslaan 293, 4838 EV Breda, kadastraal bekend als sectie M, nummer 2029 te Princenhage, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde in huidige staat van € 360.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 16 maart 2021.
  • Als tweede inschrijving op het woonhuis aan de Bolakker 16, 5081 EH te Hilvarenbeek, kadastraal bekend als sectie P, nummer 1814 en 1818 te Hilvarenbeek, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,- en een openstaande schuld van € 339.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 850.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 23 april 2020.
• De heer P.E. Spijkers en partner geven een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres Bolakker 16, 5081 EH te Hilvarenbeek, kadastraal bekend als sectie P, nummer 1814 en 1818 te Hilvarenbeek. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). 
• Men heeft de mogelijkheid om, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, eenmalig maximaal € 50.000,- extra af te lossen zonder vergoedingsrente uit de verkoop van het bedrijfsmatige onroerend goed.
• Bij verkoop van het onroerend goed binnen zes maanden na verstrekking betaalt de ondernemer altijd in totaal zes maanden rente. Bij verkoop na zes maanden mag de ondernemer vergoedingsvrij aflossen.

Door met name de eerste en tweede hypothecaire inschrijving kwalificeren we de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen