Projectontwikkelaar Jeroen van den Adel aan het woord: “Mijn ambitie is om er een waardevol en duurzaam verzamelpand van te maken voor een diversiteit aan gebruikers”
Onderneming: Energiefabriek Deventer
Eigenaar: Jeroen van den Adel
Leendoel: De verdere ontwikkeling en realisatie van veertig bedrijfsunits in het project ‘De Energiefabriek’ te Deventer. Tevens wordt het resterende deel van de in 2019 door Collin Crowdfund verstrekte lening afgelost.
Op 20 oktober 2015 kwam één van Collins eerste vastgoedaanvragen binnen: ondernemer Jeroen van den Adel gaat voormalig haardenfabriek te Deventer aankopen en transformeren tot Energiefabriek Deventer. Hier worden creatieve ondernemers samengebracht en tevens duurzame energie opgewekt. Het is een flink project met een mooi beoogd eindresultaat, maar zeker niet het eerste of laatste vastgoedproject van de ondernemer.
Opbouw van de vastgoedportefeuille
Jeroen van den Adel is aanvankelijk als zelfstandige begonnen in 2002, toen verhuurde hij nog voornamelijk zijn kennis en kunde aan gemeenten. Vanaf 2006 is AdVicus B.V. opgezet, waar Vicus de passende vertaling is van wijk en/of dorp. Met deze B.V. werden projectmanagers verhuurd voor locatieontwikkelingen in diverse wijken, dorpen en steden. In 2013 is hij begonnen met eigen projecten. De Kofferfabriek in Deventer was als eerst aan de beurt. Hier heeft hij tijdens de kredietcrisis acht woon- en werk-units weten te realiseren.
“Ik heb dit gebouw toen niet meteen hoeven kopen. Ik heb dit kunnen ontwikkelen, en direct kunnen doorverkopen. Daar heb ik geen externe financiering voor nodig gehad.”
Na deze ontwikkeling heeft de ondernemer niet stilgezeten. Hierna volgden een aantal scholen en fabrieken, waarna momenteel de Deventer Machinefabriek Zandhuis&Zwart aangekocht is ter ontwikkeling van verduurzaamde woonruimten, en er is een kerk in Heeg aangekocht om te transformeren naar zeven appartementen.
Ook valt de Energiefabriek Deventer onder zijn vastgoedportefeuille. Een pand met veel potentie.
De ontwikkeling van Energiefabriek Deventer
Het pand betreft de voormalige DAVO-haardenfabriek in Deventer. De fabriek maakte vroeger kolenkachels maar is failliet gegaan in de jaren ’60 toen de transitie naar aardgas kwam. In 2015 betrof het een leegstaand gebouw met veel mogelijkheden, waarvoor Jeroen al snel duidelijke ambities voor ogen had.
“Mijn ambitie is en was om er een waardevol duurzaam verzamelpand van te maken voor een diversiteit aan gebruikers. Dit heeft een bepaalde zachte vorm van energie. Zodoende ‘Energiefabriek Deventer’.”
Om deze ambities te realiseren, was er financiering nodig. Met als eerste stap: het pand daadwerkelijk aankopen. Hiervoor heeft de projectontwikkelaar zijn eerste financieringsaanvraag ingediend bij Collin. Samen met een deel uit eigen middelen, en de snelle financiering via het Collin-platform, was de benodigde financiering al snel toereikend om de aankoop te voltooien.
“Ik hield met tijdelijke verhuur continue een positieve kasstroom waardoor ik aan de nodige verplichtingen kon voldoen.”
Ongeveer 3,5 jaar na de aankoop van het pand werd de tweede financieringsaanvraag ingediend. Dit keer voor herfinanciering van het resterende deel van de eerste verstrekte lening, en voor de ontwikkeling van een tiental bedrijfsunits. Met de huidige financieringsaanvraag worden nog een aantal bedrijfsunits gerealiseerd en waarde toegevoegd.
“Destijds heb ik het pand voor 4 ton gekocht. Nu wordt het getaxeerd op bijna 1,5 miljoen.”
De lokale impact van deze transformatie
Naast de stijging in waarde brengt de ontwikkeling van dit pand diverse positieve effecten mee op de lokale omgeving. Dit nog naast het feit dat het pand gebruik maakt van duurzame energieopwekking. Op dit moment zijn er tien ondernemingen gevestigd die een ruimte huren in de Energiefabriek. Deze ondernemingen lopen uiteen van een bakker, tot een 3D-printer lasersnijder en een circus- en theaterschool.
“Het pand heeft een soort winkelpassage waardoor de bedrijfsformules heel transparant zijn. Je kunt zelfs bij de ondernemers meekijken tijdens het uitoefenen van hun werk.”
Naast de werkgelegenheid die het pand biedt aan lokale ondernemers, biedt het de gevestigde bedrijven tevens aanzienlijke exposure. De toegankelijkheid en transparantie van het pand dragen hieraan bij, maar tevens het feit dat de ondernemingen uit diverse branches zijn.
“In juni 2023 gaat de Circus- en Theaterschool open. Vanaf dan komen er per week 180 kinderen naar het pand, grotendeels gebracht door ouders. Hierdoor worden de andere ondernemers ook verder onder de aandacht gebracht.”
Een greep uit de huidige gevestigde ondernemingen in Energiefabriek Deventer, van linksboven naar rechtsonder: 3D-printer en lasernijder; Kunstatelier (1); Haar & textiel atelier; Timmerman; Kunstatelier (2); Drumstudio.
De aankomende financiering voor Energiefabriek Deventer
Hoewel er al tien ondernemers gevestigd zijn, biedt het pand ruimte voor nog een stuk meer. Om dit te verwezenlijken is de derde financieringsaanvraag in samenwerking met Collin opgesteld. Hoewel de ondernemer niet iedere keer stond te springen om een deel van de cijfers openbaar te zetten op het Collin-platform, stonden hier verscheidene voordelen tegenover.
“Mensen kunnen hun vraagtekens zetten als zij zien dat een pand voor een groter bedrag wordt verkocht dan dat het was aangekocht. Dit omdat zij natuurlijk geen idee hebben van wat daar allemaal bij komt kijken.
Maar een belangrijk voordeel is dat je niet met een groot instituut te maken hebt, maar met één Crowdfund Coach. Daardoor is het een stuk persoonlijker en kun je makkelijker sparren. Dit geeft ruimte voor flexibiliteit. Samen hebben we de specifieke voorwaarden opgezet, en de coach heeft meegedacht over een plan B en C, in het geval A niet werkt.”
Op een plan B of C zal het in het geval van de aankomende financierings-aanvraag hoogstwaarschijnlijk niet uitkomen. Waar Jeroen bij de eerste financieringsaanvraag via Collin nog even moest wennen, kijkt hij nu vol vertrouwen uit naar de livegang van de 3e financieringsaanvraag.
“De eerste zakelijke financieringsaanvraag was even wennen, maar het is uiteindelijk snel en soepel verlopen. De financieringen na deze eerste aanvraag gaan nog sneller en makkelijker omdat bijvoorbeeld de eerdere investeerders aangeschreven kunnen worden.”
Waar de aankomende financiering voor gaat dienen? Om de totale begane grond te transformeren naar meerdere bedrijfsunits. Het aantal huurders zal dan stijgen naar een twintigtal gevestigde ondernemers.
“Met deze ontwikkeling zal ongeveer de helft van de beschikbare vierkante meters al getransformeerd zijn. “Hiermee komt Jeroen van den Adel steeds dichter bij het realiseren van zijn beoogde ambities voor het pand.
Wilt u mee-investeren in de verdere ontwikkeling van Energiefabriek Deventer?
A.s. vrijdag zal de derde financieringsaanvraag live gaan op ons platform. Met deze transformatie zal nog meer werkgelegenheid worden gecreëerd en de waarde van het pand verder omhooggaan.
Wij geven u graag de mogelijkheid om als een van de eersten in deze investeringskans te investeren. Via deze link kunt u de pitch inzien en een investering doen, alvorens deze live gaat op ons platform. Zo bent u zeker van uw deelname.
Energiefabriek Deventer voor aankoop (2015) en na ontwikkeling (medio 2022). Omdat de voorkant is aangemerkt als karakteristiek door de gemeente, is deze behouden gebleven tijdens de ontwikkeling.
