Samenvatting

De heer Jordanov, een ervaren aannemer en vastgoedbelegger koopt samen met zijn vrouw een pand aan in de Rosmolenstraat 36 te Zaandam om te splitsen en te verbouwen. Ondernemer zoekt hiervoor een tijdelijke financiering.

Het onroerend goed wordt aangekocht voor € 627.500,- en heeft een getaxeerde waarde in de huidige staat van € 575.000,- en een getaxeerde waarde na splitsing en verbouwing van € 905.000,-. De ondernemer verwacht echter het onroerend goed in totaal te kunnen verkopen voor circa € 1.100.000,-. Collin Crowdfund verstrekt een financiering van totaal € 700.000,- waarvan € 175.000,- in een bouwdepot wordt gehouden. Het bouwdepot zal pas worden uitgeboekt op factuurbasis zodra de vergunningen voor het splitsen onherroepelijk zijn.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 920.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 700.000,-. De looptijd is 14 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico

• De geldnemers zijn de heer W.S. Jordanov en mevrouw E.A. Yordanova. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 700.000,- op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36, 1502 PA te Zaandam, kadastraal bekend als sectie L nummer 2311 te Zaandam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige staat van € 575.000,- en een waarde van € 905.000,- na realisatie (vrij van verhuur) op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 21 mei 2024. De ondernemer verwacht echter het onroerend goed in totaal te kunnen verkopen voor circa € 1.100.000,-.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 175.000,-. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. Uitbetalingen verlopen op basis van de verbouwingsvorderingen (op factuurbasis), nadat de onherroepelijke vergunningen verleend zijn.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen bij verkoop van het onroerend goed. Bij verkoop van de benedenwoning wordt er minimaal € 495.000,- afgelost op de lening en bij verkoop van de bovenwoning wordt er minimaal € 410.000,- afgelost op de lening. Indien de aflossing in de laatste 6 maanden voor einddatum van de lening gebeurt bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.

Leendoel

De lening wordt aangewend voor de aankoop van een woning, splitsing en verbouwing van de Rosmolenstraat 36, 1502 PA te Zaandam.

Ondernemer

Elitsa Yordanova en Wladimir Jordanov zijn beiden ondernemers. Wladimir heeft momenteel een bouwbedrijf met een familielid genaamd Alex 96 VOF (D&B score Minimaal risico). Elitsa heeft een eigen vertaalbureau. Haar opdrachtgevers zijn gemeentes, diverse scholen, UWV en kinderbescherming.

De ondernemers hebben momenteel een vastgoedportefeuille van vier panden. Dit zijn het eigen woonhuis, twee panden voor de verhuur en een pand welke wordt verbouwd en binnenkort in de verkoop zal worden geplaatst.

Onderneming

De ondernemer is via zijn bouwbedrijf altijd in opdracht van vastgoedbeleggers bezig geweest met het opknappen van woningen. Nu wil hij het zelf doen en wordt dit zijn derde eigen ontwikkelproject. 

De ondernemers beschikken over drie beleggingspanden, de totale waarde van deze panden bedraagt € 970.000,- op basis van desktoptaxaties. Op zijn vastgoedportefeuille rust een totale hypotheekschuld van € 587.600. Dit betekent dat de totale overwaarde € 384.000,- bedraagt. Op de privéwoning hebben de ondernemers na zijn hypotheekverhoging voor de inbreng van eigen middelen, nog steeds een overwaarde van circa € 160.000,-.

De ondernemers zijn momenteel bezig met de afronding van de Alberdingk Thijmstraat 164 in Den Haag. Dit project is onlangs aangeboden bij een lokale makelaar om te verkopen.

Het te financieren onroerend goed is een woning gelegen aan de Rosmolenstraat 36, te Zaandam. Het
wordt aangekocht voor € 627.500. Volgens taxatie heeft het pand na verbouwing een leegwaarde van
€ 905.000. De aanvrager is een professioneel vastgoedbelegger, en denkt dat zijn manier van afwerken een stuk kwalitatiever is dan de beperkte referenties in de omgeving. De ondernemer houdt zelf rekening met een verkoopprijs van circa € 5.200 per vierkante meter. Dit houdt in dat de verkoopwaarde volgens zijn verwachting rond de €1.100.000 zal liggen.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 700.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 14 maanden, volledig aflossingsvrij.

Overige financiers:
Het overige vastgoed in privé is gefinancierd door reguliere verhuurhypotheekverstrekkers en een tijdelijke financiering voor de projectontwikkeling aan de Alberdingk Thijmstraat 164 in Den Haag.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Door de financiering in privé is de D&B-score niet van toepassing.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van de IB-aangifte 2023, een recent vastgoedoverzicht, koopovereenkomst, desktoptaxaties, WOZ-waardes, bouwspecificatie, kadasterinformatie en taxatierapport, de overall Collin Credit Score is Goed. 

Afloscapaciteit
De lening zal worden afgelost uit de verkoop van de nog te realiseren appartementen. De verwachting is dat de verbouwing 8 maanden zal duren en er nog maximaal een periode van 2 maanden nodig zal zijn voor de verkoop van de appartementen. Veiligheidshalve hanteren wij een looptijd van 14 maanden. Uit de verkoopopbrengsten van de woningen wordt de lening afgelost. Na aftrek van de kosten, rente en aflosverplichtingen verwacht men een cashflowoverschot na verkoop van € 78.000,-. Er is hierbij geen rekening gehouden met het inkomen vanuit de vastgoedportefeuille alsmede het inkomen uit de ondernemingen, van waaruit een jaarlijks netto cashflowoverschot (na belasting) wordt gegenereerd van circa € 80.000,-. Wij kwalificeren hiermee de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Op basis van de vastgoedportefeuille in privé, eigen middelen en openingsbalans van de te financieren woning is de solvabiliteit 27% op een totaalbalans van € 2.500.000,-. Wij kwalificeren hiermee de solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn de heer W.S. Jordanov en mevrouw E.A. Yordanova. Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment grotendeels materieel van aard op basis van de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 700.000,- op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36, 1502 PA te Zaandam, kadastraal bekend als sectie L nummer 2311 te Zaandam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige staat van € 575.000,- en een waarde van € 905.000,- na realisatie (vrij van verhuur) op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 21 mei 2024. De ondernemer verwacht echter het onroerend goed in totaal te kunnen verkopen voor circa € 1.100.000,-.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden ter hoogte van € 175.000,-. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund. Uitbetalingen verlopen op basis van de verbouwingsvorderingen (op factuurbasis), nadat de onherroepelijke vergunningen verleend zijn.
• De ondernemers hebben de mogelijkheid om de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen bij verkoop van het onroerend goed. Bij verkoop van de benedenwoning wordt er minimaal € 495.000,- afgelost op de lening en bij verkoop van de bovenwoning wordt er minimaal € 410.000,- afgelost op de lening. Indien de aflossing in de laatste 6 maanden voor einddatum van de lening gebeurt bedraagt de extra vergoedingsrente 1 maand voor de investeerders.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, de hoofdelijke aansprakelijkheid en het bouwdepot, kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen