Samenvatting

Ondernemers Wladimir Jordanov (1975) en Elitsa Yordanova (1976) zijn actief in vastgoedontwikkeling. In 2024 hebben zij, met financiering van Collin-investeerders, het pand aan de Rosmolenstraat 36 te Zaandam aangekocht. Het object is inmiddels getransformeerd naar twee zelfstandige woningen en twee garages. 
Door vertraging in het vergunningstraject met de gemeente heeft het project een uitloop van circa acht maanden opgelopen. De garages zijn gereed en kunnen, na goedkeuring van Collin en splitsing, afzonderlijk worden verkocht.

De splitsing en verbouwingen van de objecten zijn in afrondende fase waarna het verkocht kan worden. De ondernemers hebben aangetoond, onderbouwd met een inspectiebrief van de taxateur, dat er voor slechts € 25.000,- afbouwkosten gemaakt moeten worden waarbij de werkzaamheden per 1 oktober a.s. afgerond kunnen zijn. De totale verkoopopbrengst wordt door de ondernemer geschat op circa € 1.200.000,-. Uit voorzichtigheid hanteren wij een uitgangspunt van € 1.100.000,- (op basis van de waarde in 2024 ten tijde van verstrekking van de vorige Collin financiering).

De huidige aanvraag ziet op de herfinanciering van de bestaande lening bij Collin Crowdfund ter hoogte van € 700.000,-. De opbrengst van de verkoop zal middels deelroyementen worden aangewend voor tussentijdse aflossing van de nieuwe lening. De LTV (Loan To Value) op basis van de waarde na verbouwing volgens de taxateur bedraagt 75%. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 710.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 700.000,-. De looptijd is 9 maanden, met een slottermijn van € 700.000,-. De rente bedraagt 8% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is, omdat de geldnemers privépersonen betreft niet van toepassing. De overall Collin Credit score is Goed. 

• De geldnemers zijn de heer W.S. Jordanov en mevrouw E.A. Yordanova. Vanwege de rechtsvorm zijn de geldnemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van de waarde van het onroerend goed in privé, waarbij er op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36 te Zaandam tevens hypotheek wordt verkregen. 
• Er is een reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving van € 700.000,- op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36 en 36-A, 1502 PA te Zaandam, kadastraal bekend sectie L met nummer 2311 te Zaandam. Het onroerend goed kent een waarde na verbouwing van € 935.000,- op basis van een markttechnische update met taxatiedatum 16-01-2025.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de eerste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, volledig of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Bij verkoop of herfinanciering van (één of meerdere) objecten (woning of garage) wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Per object wordt er minimaal het volgende afgelost op de lening:
  • Garage 1: €40.500,-
  • Garage 2: € 49.500,-
  • Appartement 1: € 630.000,-
  • Appartement 2: € 360.000,-
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van een bestaande Collin Crowdfund lening.

Ondernemer

Wladimir Jordanov (1975) en Elitsa Yordanova (1976) komen beide oorspronkelijk uit Bulgarije. Wladimir heeft zijn basis en middelbare school afgerond in Bulgarije. Daarnaast is hij professioneel roeier geweest voor acht jaar. Hij kwam naar Nederland in 1998 en sindsdien heeft hij in de bouw gewerkt tot 2004. Vervolgens is hij voor zichzelf begonnen als aannemer samen met zijn vrouw. Zij hebben zich de afgelopen jaren verdiept in het vastgoed en hebben gebruik gemaakt van de kennis waarover zij beschikken.

Elitsa heeft haar eigen vertaalbureau en haar opdrachtgevers zijn de gemeentes Amsterdam en Zaandam, diverse scholen, het UWV en de Kinderbescherming.

Het zijn ervaren vastgoedbeleggers met een bewezen staat van dienst, onderbouwd door succesvolle transformaties en een opgebouwde portefeuille. 

Onderneming

Wladimir Jordanov is in opdracht van vastgoedbeleggers bezig geweest met het opknappen van woningen. De ontwikkeling aan de Rosmolenstraat in Zaandam is het vierde ontwikkelproject van deze ondernemer(s).

Aanvrager beschikt over twee beleggingspanden en de totale overwaarde bedraagt circa € 240.000,-. Op de privéwoning hebben de ondernemers een overwaarde van circa € 160.000,-.

Het project betreft de herontwikkeling van een woning aan de Rosmolenstraat 36 te Zaandam. Het object is aangekocht voor € 627.500,-. Op basis van de markttechnische update van de taxateur bedraagt de waarde na verbouwing € 935.000,-. De aanvrager is een professioneel vastgoedbelegger, en denkt dat zijn manier van afwerken een stuk kwalitatiever is dan de beperkte referenties in de omgeving.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 700.000,-.
Rente: 8%.
Looptijd: 9 maanden, met een slottermijn ter hoogte van € 700.000,-.

Overige financiers
Het overige vastgoed in privé is gefinancierd door reguliere verhuurhypotheekverstrekkers.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Door de financiering in privé is de Dun & Bradstreet kwalificatie niet van toepassing.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen risico gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Er is bij de beoordeling onder andere gebruik gemaakt van vastgoedoverzicht, taxatierapport en markttechnische, desktoptaxaties, actuele hypotheekschulden en de IB-aangifte 2023/2024 van geldnemers. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit
De ondernemers beschikken over stabiele netto huur inkomsten van circa € 20.500,- uit belegd vastgoed (na rente en aflossing). Op projectniveau wordt een winst van € 36.000,- verwacht, met kans op een hogere opbrengst door positieve marktontwikkelingen en de kwalitatieve afwerking. Het verwachte netto cashflowoverschot bedraagt € 36.000,-. Daarmee beoordelen wij de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
Bij aanvang is door de ondernemers € 220.000,- aan eigen middelen ingebracht. Nu wordt er nog € 10.000,- aan eigen middelen ingebracht. Op basis van de vastgoedportefeuille in privé, de inbreng eigen middelen en de openingsbalans van het project, bedraagt de solvabiliteit 33% op een totaalbalans van € 2.245.000,-. Dit kwalificeren wij als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn de heer W.S. Jordanov en mevrouw E.A. Yordanova. Vanwege de rechtsvorm zijn de geldnemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. De waarde van de hoofdelijke aansprakelijkheid is op dit moment materieel van aard op basis van de waarde van het onroerend goed in privé, waarbij er op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36 te Zaandam tevens hypotheek wordt verkregen. 
• Er is een reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving van € 700.000,- op het onroerend goed aan de Rosmolenstraat 36 en 36-A, 1502 PA te Zaandam, kadastraal bekend sectie L met nummer 2311 te Zaandam. Het onroerend goed kent een waarde na verbouwing van € 935.000,- op basis van een markttechnische update met taxatiedatum 16-01-2025.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste drie maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om gedurende de eerste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, volledig of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed vervroegd af te lossen tegen één maand vergoedingsrente voor de investeerders.  
• Bij verkoop of herfinanciering van (één of meerdere) objecten (woning of garage) wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Per object wordt er minimaal het volgende afgelost op de lening:
  • Garage 1: €40.500,-
  • Garage 2: € 49.500,-
  • Appartement 1: € 630.000,-
  • Appartement 2: € 360.000,-
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door zowel de inschrijving op het onroerend goed en de hoofdelijke aansprakelijk van de ondernemers kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen