Samenvatting

Ondernemer Ki Tan heeft in Roermond vastgoed gekocht met de bedoeling om het object te transformeren naar vijf appartementen bestemd voor de verkoop.
Als gevolg van vertraging van levering van materialen en lift is de bouw een half jaar uitgelopen.

De appartementen worden vanaf december 2024 opgeleverd. Na realisatie van de appartementen is er sprake van een LTV (Loan to Value; de verhouding tussen het leenbedrag en de marktwaarde na realisatie van het onroerend goed) van 91%. 
Indien er rekening wordt gehouden met het privé-onroerend goed aan de Dragonstraat in Tilburg (waar tevens een eerste en tweede hypotheek op is gevestigd ten behoeve van de borgstelling) is er sprake van een LTV na realisatie van de appartementen van 64%. 

De heer Tan heeft zijn eerste ervaring opgedaan op het gebied van vastgoedontwikkeling met een transformatieproject tijdens de coronaperiode waarbij een pand in Tilburg (woonruimte met bedrijfshal) heeft getransformeerd naar zes verhuurde wooneenheden.
Zijn andere activiteiten betreffen het organiseren van workshops en cursussen op het gebied van fotografie, gericht op de kunstsector. 

Financieringsbehoefte
Deze financiering betreft een herfinanciering van de eerste en tweede financiering bij Collin Crowdfund en een verhoging van € 200.000,- omdat één appartement wordt geruild (met bijbetaling) met een woonhuis in Swalmen, dat later in 2025 verbouwd gaat worden. Bovendien wordt er een extra woning op het perceel in Swalmen ontwikkeld, dat conform de verwachting van de ondernemer uiterlijk begin 2027 verkocht zal zijn. 

De looptijd is 24 maanden en bij verkoop van een appartement wordt € 350.000,- per appartement afgelost. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico

• De geldnemers zijn Qi Services Kilynntan Holding B.V., CCC.FotoUnie B.V., en Qi Services B.V. 
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste en tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van respectievelijk € 1.000.000,- en € 400.000,- op het woonhuis aan de Nassaustraat 104, 104A, 104 B, 104C en 104D, 6043 EE te Roermond, kadastraal bekend als sectie B, nummer 5086, te Roermond, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde per 13-4-2023 van € 810.000,- en, na realisatie van de appartementen, € 1.710.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 13-4-2023. De actuele verkoopprijzen bedragen in totaal € 1.871.000,-.
  • Enkel op het appartement aan de Nassaustraat 104 wordt royement afgegeven op het moment dat er een eerste hypotheek wordt verkregen op het onroerend goed met als adres onroerend goed met als adres Elmpterbaan 5, 6071AD Swalmen, kadastraal bekend als sectie H nummer 129, 130 en 131. Het onroerend goed aan de Elmpterbaan 5 kent een marktwaarde voor verbouwing van € 350.000,- en een marktwaarde na verbouwing van € 420.000,-.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste en tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van respectievelijk € 1.000.000,- en € 400.000,- op het onroerend goed met woning en bedrijfshal aan de Dragonstraat 16-18, 5044 HR te Tilburg, kadastraal bekend als sectie AD nummer 2898 te Tilburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 972.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 4-4-2023.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Dragonstraat 16-18 te Tilburg, kadastraal bekend als sectie AD nummer 2898 te Tilburg, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De heer K.L. Tan en mevrouw P. Perawati geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 1.720.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment grotendeels materiële waarde op basis van de overwaarde in het onroerend goed.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 129.211,56 in depot gehouden. Het depot wordt aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 9 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer dient bij verkoop van de vier appartementen aan de Nassaustraat 104A, 104B, 104C en 104D te Roermond per appartement minimaal € 350.000,- af te lossen zonder vergoedingsrente. 
• Geldnemer dient bij verkoop van het onroerend goed met als adres Elmpterbaan 5, 6071AD Swalmen, kadastraal bekend als sectie H nummer 129, 130 en 131 te Swalmen € 400.000,- af te lossen zonder vergoedingsrente;

Leendoel

De investering is bedoeld voor financiering van de laatste fase van de realisatie van vijf appartementen aan de Nassaustraat 104 te Roermond, bestemd voor de verkoop.

Ondernemer

Ki Tan (1960) woont samen met mevrouw Perawati (1985), die een loondienstfunctie heeft.
Ki Tan is via een personal holding eigenaar va CCC. FotoUnie B.V., waarvan de activiteiten bestaan uit foto activiteiten gericht op de kunstsector. Hierbij kan gedacht worden aan workshops, cursussen, masterclass, fotoshoots, evenementen en reizen. Daarnaast verhuurt hij 6 kamers in zijn pand in Tilburg.

Onderneming

Qi Services B.V. houdt zich onder meer bezig met verhuur en ontwikkeling van onroerend goed.
De momenteel te ontwikkelen 5 appartementen zijn ingebracht in Qi Services B.V.
Alle benodigde vergunningen ter realisatie van de vijf appartementen zijn eerder verkregen en de laatste fase van de transformatie is ingezet.
De te verkopen appartementen in Roermond worden door twee makelaars als courant aangegeven en het is de verwachting dat na oplevering van de appartementen vanaf december, deze uiterlijk halverwege 2025 zijn verkocht.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.720.000,-
Rente: 9% 
Looptijd: 24 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor CCC.FotoUnie B.V. Aanzienlijk risico en voor Qi Services Kilynntan Holding B.V en Qi Services B.V. Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de cijfers 2023 en de actuele prognose 2024 en 2025. De Collin Credit Score komt uit op Goed.

Afloscapaciteit 
De marktwaarde na realisatie van de appartementen bedraagt € 1.871.000,- (LTV 91%) op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 04-04-2023. De verkoopbaarheid wordt door de makelaar als courant gekwalificeerd. Daarnaast zijn er nog de inkomsten uit Qi Services B.V. en privé-huurinkomsten van het onroerend goed in Tilburg die voor de afloscapaciteit buiten beschouwing hebben gelaten. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed. 

Solvabiliteit
Op basis van de cijfers 2023 komt de solvabiliteit ultimo 2023 negatief uit omdat er alleen kosten zijn gemaakt en geen opbrengsten zijn gerealiseerd. Omdat de appartementen bijna gereed zijn, is er sprake van een stille reserve in het onroerend goed. De solvabiliteit komt daardoor ultimo 2024 uit op ruim 19% op een balanstotaal van € 2.487.000,-. Na verkoop van het project zal de solvabiliteit halverwege 2025, naar verwachting, 46% bedragen op een balanstotaal van € 1.280.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Qi Services Kilynntan Holding B.V., CCC.FotoUnie B.V., en Qi Services B.V. 
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste en tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van respectievelijk € 1.000.000,- en € 400.000,- op het woonhuis aan de Nassaustraat 104, 104A, 104 B, 104C en 104D, 6043 EE te Roermond, kadastraal bekend als sectie B, nummer 5086, te Roermond, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde per 13-4-2023 van € 810.000,- en, na realisatie van de appartementen, € 1.710.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 13-4-2023. De actuele verkoopprijzen bedragen in totaal € 1.871.000,-.
  • Enkel op het appartement aan de Nassaustraat 104 wordt royement afgegeven op het moment dat er een eerste hypotheek wordt verkregen op het onroerend goed met als adres onroerend goed met als adres Elmpterbaan 5, 6071AD Swalmen, kadastraal bekend als sectie H nummer 129, 130 en 131. Het onroerend goed aan de Elmpterbaan 5 kent een marktwaarde voor verbouwing van € 350.000,- en een marktwaarde na verbouwing van € 420.000,-.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste en tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van respectievelijk € 1.000.000,- en € 400.000,- op het onroerend goed met woning en bedrijfshal aan de Dragonstraat 16-18, 5044 HR te Tilburg, kadastraal bekend als sectie AD nummer 2898 te Tilburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 972.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 4-4-2023.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Dragonstraat 16-18 te Tilburg, kadastraal bekend als sectie AD nummer 2898 te Tilburg, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De heer K.L. Tan en mevrouw P. Perawati geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 1.720.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment grotendeels materiële waarde op basis van de overwaarde in het onroerend goed.
• Van het totale leenbedrag wordt er € 129.211,56 in depot gehouden. Het depot wordt aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 9 maandtermijnen. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer dient bij verkoop van de vier appartementen aan de Nassaustraat 104A, 104B, 104C en 104D te Roermond per appartement minimaal € 350.000,- af te lossen zonder vergoedingsrente. 
• Geldnemer dient bij verkoop van onroerend goed met als adres Elmpterbaan 5, 6071AD Swalmen, kadastraal bekend als sectie H nummer 129, 130 en 131 te Swalmen € 400.000,- af te lossen zonder extra vergoedingsrente;

Door zowel de persoonlijke borgstelling van € 1.720.000,- die gesecureerd is door een 1e en 2e hypothecaire inschrijving op het privépand in Tilburg en de 1e en 2e hypothecaire inschrijving op de te realiseren appartementen in Roermond, de eerste hypotheek op het onroerend goed in Swalmen, en de verpanding huurpenningen op het pand in Tilburg, hebben wij de score vastgesteld op Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende 
Zekerheden): Goed
Overall: Goed

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen