37678

RE BORN CVII B.V. i.o. Lelystaete

€ 1.000.000  |  5,5% rente  |  60 maanden  Investeerders: 839
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

100 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Goed
Deze leningaanvraag is op 13-08-2020 in 9 dagen volgeschreven door 839 investeerders

Samenvatting

Ondernemers Niel Slob en Saman Mohammadi zagen na de crisis in 2008 een enorme hoeveelheid aan leegstaande kantoren: gebouwen die niet pasten bij de vraag, gebouwen zonder verhaal, plekken waar niemand van hield. Zij besloten dat ze de vastgoedwereld wilden veranderen door een radicaal andere aanpak: Eén die uitgaat van functievrij vastgoed: vrijheid voor de toekomst. Zo is de visie van RE:BORN geboren. RE:BORN (her)ontwikkelt vandaag de dag gebouwen die zich erg gemakkelijk kunnen aanpassen aan de veranderingen die in de toekomst zullen plaatsvinden. Een kantoor kan in de toekomst veranderen in meerdere wooneenheden, zorg of hotel. Het gebouw blijft, de functie verandert. 

Met hun onderscheidende vermogen hebben Saman en Niel inmiddels een indrukwekkende onroerend goed-portefeuille opgebouwd, bestaande uit diverse ontwikkelprojecten en reeds gerealiseerd beleggingsvastgoed zoals Lelystaete. Dit onroerend goed aan de Meentweg te Lelystad is ontwikkeld en gerealiseerd binnen RE:BORN MOVEMENT B.V. Het wordt nu geherfinancierd en ondergebracht in de nieuwe op te richten entiteit RE:BORN CVII B.V. i.o.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte voor de herfinanciering van het gerealiseerde project Lelystaete te Lelystad bedraagt € 1.750.000,-. Ten behoeve van de realisatie van dit project heeft een groep informal investors vermogen beschikbaar gesteld, waarvan na herfinanciering € 750.000,- aan achtergestelde leningen beschikbaar blijft. Vanwege het reeds gerealiseerde project Lelystaete zijn de ondernemers nu in de gelegenheid om ten behoeve van dit onroerend goed, nieuw vreemd vermogen tegen gunstigere voorwaarden aan te wenden. Hiermee worden de reeds gedane investeringen die vanuit RE:BORN MOVEMENT B.V. in project Lelystaete zijn gedaan geherfinancierd, de winst blijft echter in het gerealiseerde project zitten. Met de liquide middelen die vrijkomen kan RE:BORN MOVEMENT B.V. investeringen doen in nieuwe projecten.  
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.000.000,-. De looptijd van de lening is 60 maanden volledig aflossingsvrij met derhalve een slottermijn van € 1.000.000,-. De rente bedraagt 5,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. Naast de overeengekomen verplichte slottermijn hebben de ondernemers, in afwijking van de algemene voorwaarden, de mogelijkheid om na een looptijd van 24 maanden de lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente voor de investeerders en Collin. Bij eventuele nieuwe leningaanvragen van RE:BORN MOVEMENT B.V., welke verwacht worden, krijgen de investeerders van deze lening een eerste investeringskans in deze nieuwe leningen.
De bedenktermijn voor investeerders is voor deze leningaanvraag zeven dagen, waarna de lening rentedragend wordt.

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert RE:BORN MOVEMENT B.V. als Laag risico. Daar RE:BORN CVII B.V. nog in oprichting is, geeft Dun & Bradstreet hier geen kwalificatie voor af. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico. De Collin Credit Score is Goed. De volgende zekerheden en voorwaarden worden gesteld:

  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.000.000,- op het onroerend goed genaamd “Lelystaete” aan de Meentweg 14 t/m 14 F en Meentweg 16, allen 8224 BP te Lelystad verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.900.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 27 juli 2020.
  • De debiteuren zijn RE:BORN CVII B.V. i.o. en RE:BORN MOVEMENT B.V.
  • De leningen van de informal investors ter gezamenlijke hoogte van € 750.000,- worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde leningen. De rente (8,5%) wordt wel betaald.
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het verhuurde onroerend goed aan de Meentweg te Lelystad worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Video Pitch

Leendoel

De lening wordt gebruikt voor de herfinanciering van het onroerend goed aan de Meentweg te Lelystad. Dit project, dat de naam Lelystaete draagt, is binnen RE:BORN MOVEMENT B.V. gerealiseerd en wordt nu ondergebracht in de nieuwe speciaal daarvoor op te richten deelneming (SPV) RE:BORN CVII B.V. 

Ondernemer

Niel Slob is in 1986 geboren te Gouda, opgegroeid in Stolwijk en momenteel woonachtig in Rotterdam. Aan de TU Delft heeft hij zijn masteropleidingen Architectuur en Real Estate Housing behaald. Niel heeft inmiddels 12 jaar ervaring binnen vastgoed en projectontwikkeling. 

Saman Mohammadi is in 1985 geboren in Iran en sinds zijn achtste levensjaar opgegroeid in Zoetermeer, waar hij nog altijd woonachtig is. Saman is ook in het bezit van de dubbele masterdiploma’s Architectuur en Real Estate Housing. Saman heeft evenals Niel 12 jaar ervaring binnen de wereld van vastgoed en projectontwikkeling.

Niel Slob & Saman Mohammadi kennen elkaar van hun gezamenlijke studietijd aan de TU Delft, inmiddels twaalf jaar geleden. Daar is de visie van RE:BORN ontstaan. Bijzonder aan hen is dat het twee totaal verschillende persoonlijkheden zijn met andere achtergronden en competenties, maar dat ze het helemaal eens zijn wat betreft de visie de ze met elkaar hebben ontwikkeld. 

Beiden houden zich actief bezig met de (her)ontwikkeling van hun projecten / portefeuille. Niel zijn focus ligt daarnaast op het verder ontwikkelen en uitdragen van het RE:BORN DNA / RE:BORN product. Saman zijn focus ligt daarnaast op de nieuwe kansen en aankopen. Zeven jaar geleden is daar Raouf Jarmo (financiële achtergrond) aan toegevoegd. Zijn focus binnen de organisatie ligt naast de huidige projecten op de financiën binnen de organisatie. Hij is ook toegetreden als aandeelhouder.

Onderneming

Visie
Als kinderen van de crisis zagen de toen nog studerende Niel Slob en Saman Mohammadi in 2008 een enorme hoeveelheid aan leegstaande kantoren. Gebouwen die niet pasten bij de vraag. Gebouwen zonder verhaal. Plekken waar niemand van hield. Zij besloten dat ze de vastgoedwereld wilden veranderen door een radicaal andere aanpak. Een die uitgaat van functievrij vastgoed: vrijheid voor de toekomst. De afgelopen ruim 10 jaren hebben Saman en Niel een ontwikkeling doorgemaakt van studenten met een visie, naar adviseur, naar ontwikkelaar, naar ontwikkelende belegger. De ondernemers gaan door totdat zij de hele ontwikkel- en beheersketen kunnen beïnvloeden, en zo hun visie geheel tot uiting kunnen brengen in de praktijk.

Onderscheidend vermogen
RE:BORN maakt gebieden en gebouwen die zich aanpassen aan de vraag. De behoeften van zorg, onderwijs, wonen en werken zijn vandaag anders dan 10 jaar geleden en morgen zullen ze ook niet hetzelfde zijn. RE:BORN ontwikkelt daarom gebouwen en gebieden die continu inspelen op de operationele, technische en emotionele behoeften van mens en maatschappij. Een kantoor kan in de toekomst veranderen in meerdere wooneenheden, een publieke ruimte of tijdelijke oplossing. Het gebouw blijft, de functie verandert. Verdwijnt het gebouw? Dan blijft er een grondstoffenbank over en kunnen de materialen opnieuw worden ingezet. Maar men gaat verder dan ontwikkelen alleen. Door de nieuwste technologie weet men hoe hun gebruikers hun gebouwen willen gebruiken, en speelt men steeds beter in op de vraag. Men beschouwt ze als mede-eigenaars en betrekt ze bij de realisatie. Zo gaan ze een langdurige en duurzame relatie met ze aan.

5 RE:COMMANDMENTS
Om onderscheidend te zijn en hun visie na te kunnen leven, ontwikkelden de ondernemers hun 5 RE:COMMANDMENTS; principes die gebruikers en gebouwen in staat stellen door de tijd heen optimaal te functioneren, voor de lange termijn. En dat betaalt zich niet alleen uit in harde munten, maar ook in tevreden, gezonde, productieve gebruikers die zich eigenaar voelen van hun duurzame omgeving. 

  • Dierbaar
  • Gezond
  • Dynamisch
  • Circulair
  • Interactief

Vastgoedportefeuille
Na de studie lag de focus van de ondernemers op ontwikkelingen voor derden in zorg & onderwijs, waarin diverse projecten zijn gerealiseerd. Na ruime ervaring op te hebben gedaan in ontwikkeling besloten ze in 2015 met RE:BORN zelf risicodragend te gaan ontwikkelen. Een ontwikkelportefeuille in voornamelijk de Randstad, met de focus op Den Haag en Amsterdam. Vandaag de dag bestaat de eigendomsportefeuille uit circa 20.000 m².

Kenmerkend aan de RE:BORN projecten is dat de gebouwen altijd functievrij zijn en gemakkelijk van functie kunnen veranderen. De projecten bevinden zich altijd op strategische binnenstedelijke locaties met kwalitatief goede huurders. 

Lelystaete 
Lelystad is een kansrijke gemeente die zich in razendsnel tempo ontwikkelt in de metropoolregio Amsterdam. Bereikbaar via de snelweg, het water, het spoor en de lucht. Gekenmerkt door aantrekkelijke bedrijventerreinen en ontwikkellocaties, omringd door groene en blauwe omgevingen zoals de Oostvaardersplassen en het Markermeer. Een stad die bezoekers trekt, onder andere door haar Batavia Stad Fashion Outlet. 

In het noorden van het stadscentrum in de wijk De Meent is aan de Meentweg 14 het functievrije gebouw Lelystaete gesitueerd. Het functievrije gebouw behoort sinds 2017 tot het eigendom van RE:BORN. Het gebouw, met een verhuurbaar vloeroppervlak van ca. 1.300 m², is volledig verhuurd aan vijf huurders voor de komende vijf jaren. Daarnaast is er inmiddels een principeakkoord verkregen vanuit de gemeente Lelystad voor het realiseren van een dakopbouw met een verhuurbaar vloeroppervlak van nog eens ca. 250 m². Gezien de ontwikkelingen in Lelystad zijn er naast de mogelijkheid om het door te zetten als kantoorgebouw ook mogelijkheden om het functievrije gebouw na de huurtermijn te transformeren tot woongebouw, zorggebouw, shortstay of hotel. 

Alle huurders, op één nieuwe huurder na, zijn tussen de 3 en 14 jaar in Lelystaete gevestigd. De huurders betreffen solide organisaties, waarvan drie zorggerelateerd en twee onderwijsgerelateerd, met een goed betaalgedrag, allen hebben een nieuw vijfjarig huurcontract getekend per 1 januari 2020 met een tussentijdse breakoptie na twee of drie jaar. De LTV (Loan to Value) bedraagt zowel bij de start als het herfinancieringsmoment van de slottermijn 53%, waarmee er een gering herfinancieringsrisico aan het einde van de looptijd is. 

Klik hier (5,9mb) om een impressie te krijgen van het project.

Invloed coronavirus
Het coronavirus heeft een beperkte invloed op RE: BORN, de lopende business continueert en er zijn geen issues met huurders. Wel is er enige vertraging waar te nemen in de ontwikkeling van nieuwe projecten in relatie tot gemeenten. De verwachting is dat in het najaar 2020 de activiteiten op dit vlak weer zullen aantrekken.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Herfinanciering lening informal investors € 1.385.000
Liquiditeiten t.b.v. volgend project € 365.000
Totaal  € 1.750.000
Achtergestelde leningen € 750.000
Lening via Collin Crowdfund € 1.000.000

Leenbedrag: € 1.000.000,-
Rente: 5,5%
Looptijd: 60 maanden geheel aflossingsvrij met derhalve een slottermijn van € 1.000.000,-

Naast de overeengekomen verplichte slottermijn hebben de ondernemers, in afwijking van de algemene voorwaarden, de mogelijkheid om na een looptijd van 24 maanden de lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente voor de investeerders en Collin. 
De bedenktermijn voor investeerders is voor deze leningaanvraag zeven dagen, waarna de lening rentedragend wordt. 
 

Risico

Zekerheden en voorwaarden

  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.000.000,- op het onroerend goed genaamd “Lelystaete” aan de Meentweg 14 t/m 14 F en Meentweg 16, allen 8224 BP te Lelystad verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.900.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 27 juli 2020.
  • De debiteuren zijn RE:BORN CVII B.V. i.o. en RE:BORN MOVEMENT B.V.
  • De leningen van de informal investors ter gezamenlijke hoogte van € 750.000,- worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde leningen. De rente (8,5%) wordt wel betaald.
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het verhuurde onroerend goed aan de Meentweg te Lelystad worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor RE:BORN MOVEMENT B.V. is Laag risico. Daar RE:BORN CVII B.V. nog in oprichting is, geeft Dun & Bradstreet hier geen kwalificatie voor af. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico, gezien de medeverbintenis van RE:BORN MOVEMENT B.V. als debiteur. 

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De Collin Credit Score is gebaseerd op de prognosecijfers 2020 en 2021 van RE:BORN CVII B.V. i.o., waar betreffend onroerend goed in wordt ondergebracht middels deze herfinanciering. Daarnaast zijn de definitieve jaarcijfers 2019 van RE:BORN MOVEMENT B.V., waarin het project Lelystaete is aangekocht en gerealiseerd, gebruikt voor de analyse en oordeelsvorming. De overall score is Goed. 

Afloscapaciteit 
De huuropbrengsten komen in 2020 uit op € 135.000,-, resulterend in een netto cashflowoverschot van € 3.000,-. De verwachte huurindexatie per 1 januari 2021 wordt op 2% ingeschat, waarmee de omzet in 2021 wordt geprognosticeerd op € 138.000,- met daarbij een netto cashflowoverschot van € 6.000,-. De huurders betreffen solide organisaties met een goed betaalgedrag, allen hebben een nieuw vijfjarig huurcontract getekend per 1 januari 2020. Door de medeverbintenis van RE:BORN MOVEMENT B.V. als debiteur is er sprake van een stevige buffer qua liquiditeit, daar er binnen deze holding ultimo 2019 bijna € 900.000,- aan liquiditeiten beschikbaar waren. De actuele liquiditeitspositie bedraagt € 1.400.000,-. Ondanks de kwaliteit van de huurders, het feit dat er volop is geïnvesteerd in verduurzaming én dat de huurders middels servicekosten driekwart van de exploitatiekosten voor hun rekening nemen, kunnen eventuele tegenvallers in de exploitatiekosten prima worden opgevangen vanuit RE:BORN MOVEMENT B.V. Wij kwalificeren de score voor afloscapaciteit op Goed.

Solvabiliteit
Project Lelystaete is reeds gerealiseerd binnen RE:BORN MOVEMENT B.V. en het onroerend goed wordt ondergebracht in de nieuwe entiteit RE:BORN CVII B.V. i.o. welke hiervoor speciaal wordt opgericht. De openingsbalans van RE:BORN CVII B.V. i.o. na financiering laat een solvabiliteit zien van 47% op een balanstotaal van € 1.900.000,-. Vanwege het aflossingsvrije karakter van zowel de Collin lening als het achtergestelde vreemd vermogen blijft de solvabiliteit gedurende de looptijd van de Collin lening gelijk. Daarnaast kent de RE:BORN MOVEMENT B.V. een zichtbaar eigen vermogen volgens de jaarrekening 2019 van ruim € 1.800.000,-. Wij kwalificeren de score voor solvabiliteit op Goed. 

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.000.000,- op het onroerend goed genaamd “Lelystaete” aan de Meentweg 14 t/m 14 F en Meentweg 16, allen 8224 BP te Lelystad verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 1.900.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 27 juli 2020. 
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het verhuurde onroerend goed aan de Meentweg te Lelystad worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Door zowel de hypothecaire zekerheid als de verpanding der huurpenningen kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed
 

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-190780 heeft € 2.000 geïnvesteerd.
13-08-2020 om 10:58
investeerder-38805 heeft € 500 geïnvesteerd.
13-08-2020 om 10:26
investeerder-190776 heeft € 10.000 geïnvesteerd.
13-08-2020 om 10:17
investeerder-66939 heeft € 500 geïnvesteerd.
13-08-2020 om 9:36
investeerder-190431 heeft € 500 geïnvesteerd.
13-08-2020 om 9:06

Ondernemer

Niel Slob & Saman Mohammadi

Crowdfund Coach


Brian von Kriegenbergh