Samenvatting

De heren Akhabekyan en Galstian zijn ervaren vastgoedondernemers met een huidige vastgoedportefeuille van zeven woonhuizen/appartementen, waarvan er twee verhuurd zijn, één is verkocht en vier panden na een turn-key renovatie bestemd zijn voor de verkoop. Een aantal van deze panden zijn reeds volledig verbouwd en staan in de actieve verkoop. 

Na de oprichting van hun bedrijf zijn er ruim 30 vastgoedprojecten succesvol afgerond. De onderneming is vooral actief in Rotterdam en Den Haag. 

Invloed coronavirus
Er is tot nu toe geen sprake van negatieve effecten van het coronavirus. De vraag naar kwalitatief goede woningen blijft groter dan het aanbod. De prijzen zijn vorig jaar weer verder gestegen. Renovita Realty B.V. slaagt er nog steeds in om de bij aankoop van de panden ingeschatte verkoopprijzen te kunnen realiseren. Er wordt door de ondernemers dit jaar geen verslechtering van de marktsituatie voor woningen in het segment waar zij zich op richten verwacht. Tijdens bezichtigingen worden uiteraard de RIVM richtlijnen gevolgd.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 670.500,-, hiervan is € 545.000,- bestemd voor de aankoop van de woning (inclusief bijkomende kosten) en € 125.500,- voor de verbouwing. De onderneming brengt zelf € 30.500,- eigen vermogen in. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 640.000,-. De looptijd is 15 maanden met een aflossing van de lening bij verkoop van het woonhuis. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Renovita Realty B.V., Renovita Holding B.V. en Renovita Holland B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 640.000,- op het appartement aan de Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ‘s-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een koopprijs van € 502.000,- met verbouwingskosten van € 125.500,- en een geadviseerde verkoopprijs na verbouwing van € 775.000,- op basis van een uitgebracht advies door een taxateur d.d. 22-02-2021. 
• De lening van de heer E. Akhabekyan ter hoogte van € 150.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van de heer A. Galstian ter hoogte van € 309.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De heer E. Akhabekyan en de heer A. Galstian geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 70.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Er mogen geen gelden worden onttrokken t.b.v. MAAS Travel V.O.F. De bestaande lening mag niet worden verhoogd. 
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de eerste negen maanden van de looptijd de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt gebruikt om het appartement aan de Waalsdorperweg 101 te ’s-Gravenhage aan te kopen, alsmede om het pand te kunnen gaan verbouwen.

Ondernemer

De beide aandeelhouders van Renovita Realty B.V. zijn Erik Akhabekyan en Aren Galstian.

Erik Akhabekyan (1982) heeft de HBO-opleiding “Commerciële economie” afgerond. Tevens heeft hij een Master in de Telecom sector. Erik is in loondienst o.a. werkzaam geweest als storemanager bij een vestiging van BelCompany in Rotterdam. In 2012 is Erik zijn zelfstandig ondernemerschap gestart met de oprichting van Renovita Realty B.V. Binnen de onderneming is het takenpakket van Erik veelzijdig. Inkoop- en verkoop, zoeken naar financiers, kiezen van de geschikte partijen voor de renovaties/verbouwingen en opbouwen en onderhouden van het netwerk met o.a. makelaars.

Zijn compagnon Aren Galstian (1976) is MBO/HBO opgeleid (o.a. NIMA A/B) en heeft, net als Erik, als storemanager gewerkt bij BelCompany. Daarna is hij werkzaam als teamleider bij Ikea in Barendrecht. Dit doet hij naast zijn werk als DGA/directeur bij zijn bedrijf Renovita Realty B.V. Hij is hier actief met een breed takenpakket, waarbij beide ondernemers elkaar prima aanvullen en kunnen vervangen. Aren geeft aan dat hij een “onderhandelaar pur sang” is.

Onderneming

De vastgoedonderneming van Erik Akhabekyan en Aren Galstian is in 2012 opgericht en richt zich op de verhuur van vastgoed (woningen) en op de aankoop, volledige renovatie en verkoop van bestaande woningen. 

Verhuur vastgoedportefeuille
Er zijn op dit moment twee panden in de verhuur. Het betreft een woning aan de Groene Hilledijk 374A, 3075 EC te Rotterdam en een woning aan de Veenendaalkade 419, 2547 AL Den Haag. Beide woningen zijn verhuurd, met een probleemloos betaalgedrag van de huurders.

Aankoop, renovatie en verkoop van woningen (handel/projectontwikkeling)
Vanaf de start van de onderneming zijn er een 30-tal vastgoedprojecten gerealiseerd, waarbij met name woningen op goede locaties zijn aangekocht, gerenoveerd en weer verkocht. Luxe turn-key gerenoveerde woningen behoren tot het segment waarnaar gestreefd wordt. De hoogwaardig afgewerkte renovaties van de woningen, met eigentijds design, geeft de kopers van deze gerenoveerde woningen de mogelijkheid om comfortabel te wonen.

Jarenlange ervaring heeft gezorgd voor een breed netwerk van goede aannemers, architecten, designers en makelaars. Dit is ook nodig om de projecten succesvol uit te voeren en tijdig af te ronden. Het streven is om te voldoen aan alle hedendaagse eisen op het gebied van wonen met luxe en comfort. Alle aspecten zijn hierbij belangrijk zoals: materiaalgebruik, kleurgebruik, functionaliteit, aantal vierkante meters van de woning en aanwezigheid van buitenruimte.

Het is de doelstelling om jaarlijks minimaal zes tot zeven projecten te realiseren. De voorbije jaren is de focus verlegd naar een hoger segment woningen in met name Den Haag. Op dit moment zijn er twee woningen in portefeuille die worden verbouwd tot hoogwaardig residentieel vastgoed en vervolgens zullen worden verkocht. Er is bovendien recent weer een woning (onder voorbehoud van financiering) verkocht.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 640.000,-
Rente: 7,0%
Looptijd: 15 maanden aflossingsvrij, af te lossen uit de verkoop van het aan te kopen pand.

Overige financiers:
De woonhuizen die zijn aangekocht om na renovatie verkocht te worden, zijn in separate campagnes gefinancierd door NLInvesteert. De rente is 7,5% en aflossing dient bij verkoop van de woonhuizen plaats te vinden. NLInvesteert heeft het eerste hypotheekrecht op de door haar gefinancierde woonhuizen tot moment van verkoop. De verhuurde woonhuizen zijn gefinancierd door RNHB tegen 3,65% rente en door Collin Crowdfund in een eerder campagne tegen 6,0%.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Renovita Realty B.V., Renovita Holland B.V. en Renovita Holding B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we dan ook de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2019, alsmede op de door de accountant opgestelde prognoses voor 2020 en 2021. De Collin Credit Score voor Renovita Realty B.V. is bepaald op Ruim Voldoende. 

Afloscapaciteit 
In 2019 is een omzet gerealiseerd van € 1.543.000,-. Dit genereerde een netto cashflow overschot van € 160.000,-. Het exploitatiejaar 2020 stond in het teken van het aankopen van een zes tal woonhuizen en appartementen, die na aankoop totaal worden gerenoveerd en verkocht. In december 2020 zijn nog drie panden gekocht om gebruik te maken van de toen nog geldende lagere overdrachtsbelasting voor dit soort vastgoed transacties. Voor alle in 2020 aangekochte panden geldt dat deze naar verwachting in 2021 verkocht zullen worden. Doordat er in 2020 maar twee projecten volledig zijn afgerond en verkocht en bovendien de kapitaalslasten behoorlijk zijn toegenomen door de aangetrokken financieringen op het verworven vastgoed, was de operationele cashflow matig te noemen. Door de mutaties in de financieringsportefeuille en de beschikbare liquiditeit, kon er wel goed aan de reguliere lasten worden voldaan. Inmiddels zijn dit jaar ook al twee panden daadwerkelijk verkocht. Voornoemde concrete en verwachte verkopen zullen volgens prognose in 2021 resulteren in omzet van € 4.714.000,- en een verwacht bijbehorend netto cashflow overschot van € 493.000,-. Door de groei in de omvang van de portefeuille vastgoed en de hiermee samenhangende benodigde benutting van de vrije kasstroom ten behoeve van de benodigde eigen inbreng op projecten, kwalificeren wij de afloscapaciteit op Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
Het bedrijf is er in geslaagd om de voorbije jaren positieve resultaten te boeken, waardoor er jaarlijks winstreservering kon plaatsvinden. Pas in 2019 hebben de ondernemers voor het eerst dividend uit de onderneming getrokken. Behalve het opgebouwde eigen vermogen per ultimo 2019 van € 224.000,- is er ook sprake van achtergestelde leningen van de beide aandeelhouders voor in totaliteit € 459.000,-. Beide bedragen zorgen voor een risicodragend vermogen van € 683.000,-, hetgeen een solvabiliteit van 46% betekent per ultimo 2019 op een balanstotaal van € 1.463.000,-. In 2020 is er door de flinke balansverlenging door aankoop van vastgoed, ondanks het toegenomen risicodragend vermogen van € 691.000,-, sprake van een lagere solvabiliteit van 20% op een balanstotaal van € 3.418.000,-. Omdat in 2021 veel vastgoed projecten tot afronding en verkoop komen, wordt er In 2021 een winstreservering van € 392.000,- (na belasting) geprognosticeerd, die samen met de achtergestelde leningen zorgt voor een risicodragend vermogen van € 1.096.000,- wat een solvabiliteit geeft van 68% op een balanstotaal van € 1.599.000,-. Omdat de voor 2021 geprognosticeerde vermogenstoename nog gerealiseerd moet worden, kwalificeren wij de solvabiliteit voorzichtigheidshalve op Ruim Voldoende.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteuren zijn Renovita Realty B.V., Renovita Holding B.V. en Renovita Holland B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 640.000,- op het appartement aan de Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ‘s-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een koopprijs van € 502.000,- met verbouwingskosten van € 125.500,- en een geadviseerde verkoopprijs na verbouwing van € 775.000,- op basis van een uitgebracht advies door een taxateur d.d. 22-02-2021. 
• De lening van de heer E. Akhabekyan ter hoogte van € 150.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van de heer A. Galstian ter hoogte van € 309.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De heer E. Akhabekyan en de heer A. Galstian geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 70.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Er mogen geen gelden worden onttrokken t.b.v. MAAS Travel V.O.F.. De bestaande lening mag niet worden verhoogd. 
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de eerste negen maanden van de looptijd de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, algeheel vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving als de persoonlijke borgstelling, kwalificeren wij de zekerheden als Ruim Voldoende.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Ruim Voldoende
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen