Samenvatting

De heren Akhabekyan en Galstian zijn ervaren vastgoedondernemers met een huidige vastgoedportefeuille van acht woonhuizen/appartementen, waarvan er drie verhuurd zijn, twee panden staan actief in de verkoop en drie panden zullen na een grondige renovatie of transformatie in de verkoop worden geplaatst. Via de Collin investeerders zijn er in december 2020 en maart 2021 een tweetal eerdere succcesvolle crowdfundcampagnes gerealiseerd voor de aankoop van onroerend goed. De ondernemers zijn de betalingsverplichtingen altijd conform het betaalschema nagekomen. De ondernemers hadden de verwachting het appartement Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ’s-Gravenhage binnen de looptijd van 15 maanden (einddatum 12 juni 2022) grondig te renoveren en verkopen. Het appartement staat in de actieve verkoop, maar is tot op heden nog niet verkocht. De verwachtingen van de ondernemers omtrent een snelle verkoop zijn positief, echter vragen de ondernemers om extra tijd om een passende verkoop te realiseren. De gevraagde financiering betreft de herfinanciering van de tweede lening. Om het vertrouwen in het appartement en verkoop te onderstrepen zijn de ondernemers bereid de gezamenlijke borgstelling (op dit moment van materiële waarde) te verhogen van € 70.000,- naar € 100.000,-. 

Na de oprichting van hun bedrijf zijn er circa 40 vastgoedprojecten succesvol afgerond. De onderneming is vooral actief in Rotterdam en Den Haag. 

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 640.000,-. De lening is aflossingsvrij gedurende de gehele looptijd en derhalve met een slottermijn van € 640.000,-. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Renovita Realty B.V., Renovita Holding B.V. en Renovita Holland B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 640.000,- op het appartement aan de Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ‘s-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund, kadastraal bekend ’s-Gravenhage X 5705 A2. Het onroerend goed staat op dit moment te koop voor een strategische prijs van € 699.500,- op Funda. De ondernemers verwachten een hogere verkoopopbrengst te realiseren.
• De lening van de heer E. Akhabekyan ter hoogte van € 196.750,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van de heer A. Galstian ter hoogte van € 333.164,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De heer E. Akhabekyan en de heer A. Galstian geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Bij totale aflossing binnen drie maanden na verstrekking van de lening betaalt de ondernemer altijd in totaal drie maanden rente. Bij verkoop na drie maanden mag de ondernemer vergoedingsvrij aflossen.

Leendoel

Het doel van de financiering is de herfinanciering van de bestaande Collin lening.

Ondernemer

De beide aandeelhouders van Renovita Realty B.V. zijn Erik Akhabekyan en Aren Galstian.

Erik Akhabekyan (1982) heeft de HBO-opleiding “Commerciële economie” afgerond. Tevens heeft hij een Master in de Telecom sector. Erik is in loondienst o.a. werkzaam geweest als storemanager bij een vestiging van BelCompany in Rotterdam. In 2012 is Erik zijn zelfstandig ondernemerschap gestart met de oprichting van Renovita Realty B.V. Binnen de onderneming is het takenpakket van Erik veelzijdig. Inkoop- en verkoop, zoeken naar financiers, kiezen van de geschikte partijen voor de renovaties/verbouwingen en opbouwen en onderhouden van het netwerk met o.a. makelaars.

Zijn compagnon Aren Galstian (1976) is MBO/HBO opgeleid (o.a. NIMA A/B) en heeft, net als Erik, als storemanager gewerkt bij BelCompany. Daarna is hij werkzaam als teamleider bij Ikea in Barendrecht. Dit doet hij naast zijn werk als DGA/directeur bij zijn bedrijf Renovita Realty B.V. Hij is hier actief met een breed takenpakket, waarbij beide ondernemers elkaar prima aanvullen en kunnen vervangen. Aren geeft aan dat hij een “onderhandelaar pur sang” is.

Onderneming

De vastgoedonderneming van Erik Akhabekyan en Aren Galstian is in 2012 opgericht en richt zich op de verhuur van vastgoed (woningen) en op de aankoop, volledige renovatie en verkoop van bestaande woningen. 

Verhuur vastgoedportefeuille
Er zijn op dit moment drie panden in de verhuur. Het betreffen de volgende woningen:

• Een appartement aan de Groene Hilledijk 374A, 3075 EC te Rotterdam
• Een appartement aan de Veenendaalkade 419, 2547 AL Den Haag
• Een appartement aan de Wapenveldestraat 36, 2573 BK Den Haag

De woningen zijn verhuurd, met een probleemloos betaalgedrag van de huurders.

Aankoop, renovatie en verkoop van woningen (handel/projectontwikkeling)
Vanaf de start van de onderneming zijn er circa 40 vastgoedprojecten gerealiseerd, waarbij met name woningen/appartementen op goede locaties zijn aangekocht, gerenoveerd en weer verkocht. Luxe turn-key gerenoveerde woningen behoren tot het segment waarnaar gestreefd wordt. De hoogwaardig afgewerkte renovaties van de woningen, met eigentijds design, geeft de kopers van deze gerenoveerde woningen de mogelijkheid om comfortabel te wonen.

Jarenlange ervaring heeft gezorgd voor een breed netwerk van goede aannemers, architecten, designers en makelaars. Dit is ook nodig om de projecten succesvol uit te voeren en tijdig af te ronden. Het streven is om te voldoen aan alle hedendaagse eisen op het gebied van wonen met luxe en comfort. Alle aspecten zijn hierbij belangrijk zoals: materiaalgebruik, kleurgebruik, functionaliteit, aantal vierkante meters van de woning en aanwezigheid van buitenruimte.

Het is de doelstelling om jaarlijks minimaal zes tot zeven projecten te realiseren. De voorbije jaren is de focus verlegd naar een hoger segment woningen in met name Den Haag. Op dit moment zijn er twee woningen in de portefeuille die in de verkoop staan. Verder zal er een woning per augustus 2022 in de verkoop worden gezet en is men een voormalig horecapand aan het transformeren naar een tweetal woningen en is men een voormalig bedrijfspand in Dordrecht aan het transformeren naar 8 bedrijfsunits.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 640.000,-
Rente: 7,0%
Looptijd: 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn van € 640.000,-.

Overige financiers:
De woonhuizen die zijn aangekocht om na renovatie verkocht te worden, zijn in separate campagnes gefinancierd door NLInvesteert. De rente is 7,5% en aflossing dient bij verkoop van de woonhuizen plaats te vinden. NLInvesteert heeft het eerste hypotheekrecht op de door haar gefinancierde woonhuizen tot moment van verkoop. De verhuurde woonhuizen zijn gefinancierd door RNHB tegen 3,65% rente en door Collin Crowdfund in een eerder campagne tegen 6,0%.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Renovita Realty B.V., Renovita Holland B.V. en Renovita Holding B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we dan ook de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de concept jaarcijfers 2021, de verwachte verkoopprijs en de IB-aangfite van de ondernemers. De Collin Credit Score voor Renovita Realty B.V. is bepaald op Ruim voldoende. 

Afloscapaciteit 
Op basis van de concept jaarrekening 2021 is een omzet gerealiseerd van € 2.993.000,- met een verlies van € 51.000,-. Het verlies in 2021 is te verklaren door een tweetal panden, waarvan de verwachting was dat deze in 2021 verkocht zouden worden, maar waarbij de verkoop naar verwachting in het jaar 2022 zullen plaatsvinden. De liquiditeitspositie ultimo 2021 was € 106.000,-, waardoor de liquiditeitspositie op orde is en de betalingsverplichtingen zijn op beide bestaande Collin leningen altijd tijdig en correct nagekomen. De aflossing van deze lening is direct gekoppeld aan de verkoop van het appartement aan de Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ’s-Gravenhage. De verkoopopbrengst zal naar verwachting ruim voldoende zijn voor aflossing van deze lening. Wij kwalificeren de afloscapaciteit op basis van de verwachte verkoopprijs op Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Het balanstotaal ultimo 2021 bedraagt € 3.218.000,-. Het risicodragend vermogen bedraagt € 718.000,- opgebouwd uit een eigen vermogen van € 188.000,- en achtergestelde leningen van de aandeelhouders samen groot € 530.000,-. De solvabiliteit ultimo 2021 bedraagt 22%. Wij kwalificeren de solvabiliteit op Voldoende.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteuren zijn Renovita Realty B.V., Renovita Holding B.V. en Renovita Holland B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 640.000,- op het appartement aan de Waalsdorperweg 101, 2597 HR te ‘s-Gravenhage verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund, kadastraal bekend ’s-Gravenhage X 5705 A2. Het onroerend goed staat op dit moment te koop voor een strategische prijs van € 699.500,- op Funda. De ondernemers verwachten een hogere verkoopopbrengst te realiseren.
• De lening van de heer E. Akhabekyan ter hoogte van € 196.750,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van de heer A. Galstian ter hoogte van € 333.164,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De heer E. Akhabekyan en de heer A. Galstian geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Bij totale aflossing binnen drie maanden na verstrekking van de lening betaalt de ondernemer altijd in totaal drie maanden rente. Bij verkoop na drie maanden mag de ondernemer vergoedingsvrij aflossen.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving als de gezamenlijke persoonlijke borgstelling, kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen