Samenvatting

Deze volledig hypothecair gedekte financiering wordt aangewend voor de aankoop van het vastgoedobject gelegen aan de Jan Porcellisstraat 37A, 37 B01 en 37 B02 te Rotterdam en voor de verdere afbouw van het (op dit moment hypotheekvrije) vastgoedobject gelegen aan de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03 te Rotterdam. De strategie is gericht op splitsing, renovatie en verkoop van de afzonderlijke appartementen.

Eerder heeft Collin Crowdfund de onderneming gefinancierd en deze is inmiddels succesvol afgelost. 

Het vastgoedobject gelegen aan de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03 te Rotterdam is reeds in eigendom van Roemrijk B.V. De splitsingsvergunning is verkregen en met de onderhavige financiering zal het pand verder worden afgebouwd, waarna na verwachting verkoop zal plaatsvinden. Het vastgoedobject aan de Jan Porcellisstraat 37A, 37 B01 en 37 B02 te Rotterdam zal worden aangekocht. Voor dit pand moet de vergunning nog worden aangevraagd. 

Roemrijk B.V. is actief in vastgoedexploitatie en projectmatige vastgoedontwikkeling. Binnen Roemrijk B.V. bevindt zich reeds een vastgoedportefeuille met meerdere verhuurde vastgoedobjecten voor de verhuur.

Roemrijk B.V. wordt gehouden door M. Klaassen Holding B.V. en F.P.J. Brinkman Beheer 2.0 B.V., die ieder 50% van de aandelen houden. Achter deze holdings staan respectievelijk de heer Michel Klaassen en de heer Frank Brinkman. De heer Klaassen beschikt over ruime vastgoed- en bouwkundige ervaring en is actief als vastgoedondernemer en bouwkundig adviseur. De heer Brinkman is als stille aandeelhouder betrokken en richt zich met name op kapitaalverstrekking en investeringen.

De LTV (Loan-to-Value; de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van het onroerend goed) bedraagt 73% bij aanvang. Na realisatie van beide objecten daalt de LTV naar verwachting naar 45%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.091.534,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 900.000,-. De ondernemers brengen daarnaast circa € 192.000,- aan eigen middelen in. De looptijd is 12 maanden en de financiering is geheel aflossingsvrij met een slottermijn van € 900.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet Kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.

• De geldnemers zijn Roemrijk B.V., M. Klaassen Holding B.V. en F.P.J. Brinkman Beheer 2 B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 900.000,-  op het onroerend goed:
  • met als adres Jan Porcellisstraat 37 A, 37 B01, 37 B02, 3021 TP Rotterdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 3650 te Delfshaven verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een residuele waarde in huidige staat van € 765.000,- op basis van taxatierapport met waardepeildatum 01-04-2026. 
  • met als adres Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03, 3038 TE Rotterdam, kadastraal bekend als sectie AB complexaanduiding 3619 appartementsindex 3 te Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een residuele waarde in huidige staat van € 460.000,- op basis van taxatierapport met waardepeildatum 23-03-2026.
• De heer M. (Michel) Klaassen en de heer F.P.J. (Frank Petrus Johannes) Brinkman geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 180.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde onroerend goed in privé en de vastgoedportefeuille.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de met als adres Jan Porcellisstraat 37 A, 37 B01, 37 B02, 3021 TP Rotterdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 3650 te Delfshaven en de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03, 3038 TE Rotterdam, kadastraal bekend als sectie AB complexaanduiding 3619 appartementsindex 3 te Rotterdam zullen worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.  
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 12 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen/voldaan te hebben. 
• Bij verkoop/herfinanciering van (één of meerdere) van de objecten wordt er deelroyement verleend bij een minimale aflossing per object. Er wordt minimaal het volgende afgelost volgens bovenstaande afloscondities op de lening:
  • Jan Porcellisstraat 37A: € 500.000,-; 
  • Jan Porcellisstraat 37 B01: € 300.000,-; 
  • Jan Porcellisstraat 37 B02: € 420.000,-; 
  • Borgesiusstraat 91 B02: € 300.000,-;
  • Borgesiusstraat 91 B03: € 340.000,-.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop van het vastgoedobject gelegen aan de Jan Porcellisstraat 37A, 37 B01 en 37 B02 te Rotterdam en voor de verdere afbouw van het vastgoedobject gelegen aan de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03 te Rotterdam.

Ondernemer

Michel Klaassen (1980) heeft bouwkunde gestudeerd en heeft daarna een traineeship gevolgd bij een woningcorporatie. Na enkele jaren werkervaring is hij in 2013 gaan ondernemen onder de naam Klaassen PBOV – uw bouwkundig adviesbureau. Vanuit deze onderneming adviseert hij ondernemers in vastgoed. Daarnaast is hij actief als coördinator en bouwkundig netwerkpartner bij Vastgoed Belang. Michel heeft zowel privé als via diverse B.V.’s vastgoed in bezit, dat hij verhuurt dan wel ontwikkelt.

Frank P.J. Brinkman (1976) is als stille aandeelhouder betrokken bij Roemrijk B.V. Hij is niet operationeel betrokken bij de dagelijkse bedrijfsvoering, maar richt zich met name op kapitaalverstrekking en investeringen. De ondernemers hebben eerder succesvol een financiering via Collin Crowdfund aangetrokken. Deze financiering is inmiddels volledig succesvol afgelost.

Onderneming

Roemrijk B.V. is een vastgoedonderneming die zich richt op vastgoedexploitatie en projectmatige vastgoedontwikkeling. De onderneming houdt reeds een portefeuille aan met meerdere verhuurde buy-to-let vastgoedobjecten in Rotterdam, Almelo en Roosendaal. Deze portefeuille genereert positieve huurstromen en vormt de bestaande basis van de onderneming. Daarnaast richt Roemrijk B.V. zich op het realiseren van waardecreatie door aankoop, renovatie, splitsing en verkoop van woonvastgoed. Verder is Roemrijk B.V. eerder succesvol via Collin Crowdfund gefinancierd; deze financiering is volledig afgelost, waarmee sprake is van een positieve betaalhistorie.

Met deze financiering wordt de aankoop van het vastgoedobject aan de Jan Porcellisstraat 37A, 37 B01 en 37 B02 te Rotterdam mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de verdere afbouw van het reeds aangekochte vastgoedobject aan de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03 te Rotterdam gefinancierd. Het doel is om de objecten te splitsen, te renoveren en vervolgens als afzonderlijke appartementen te verkopen. Bij de Borgesiusstraat is de splitsingsvergunning reeds verleend en is de verbouwing gestart. Voor de Jan Porcellisstraat moet de vergunning nog worden aangevraagd, waarna de verdere ontwikkeling kan worden opgestart.
In de taxatierapporten is nadrukkelijk rekening gehouden met de huidige staat van de objecten. Het object aan de Jan Porcellisstraat 37A, 37 B01 en 37 B02 heeft een gebruiksoppervlakte van circa 240 m² GBO en verkeert momenteel in gestripte staat. De waarde in huidige staat is daarom residueel benaderd en bedraagt € 765.000,-. Hierbij is uitgegaan van de leegwaarde in volledig gerealiseerde staat van € 1.290.000,-, verminderd met de nog te maken verbouwingskosten, kosten voor funderingsherstel en een opslag voor winst en risico. De taxatie is gebaseerd op het bijzondere uitgangspunt dat het object wordt gesplitst naar drie appartementen, volledig wordt verbouwd en wordt verduurzaamd naar minimaal energielabel A.

Het object aan de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03 heeft een gebruiksoppervlakte van circa 108 m² GBO en wordt gesplitst naar twee appartementen. Ook hier is de waarde in huidige staat residueel benaderd, omdat het object volledig is gestript en in de huidige staat niet verhuurbaar is. De residuele waarde in huidige staat bedraagt € 460.000,- en de residuele leegwaarde na realisatie bedraagt € 690.000,-. Bij dit object is de splitsingsvergunning reeds onherroepelijk verleend en is de verbouwing gestart. De resterende afbouwkosten worden in deze financiering meegefinancierd.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 900.000,-
Rente: 6,0%
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij

Naast de gevraagde financiering via Collin Crowdfund van € 900.000,- heeft Roemrijk B.V. reeds bestaande financieringen uitstaan bij diverse financiers. Deze financieringen hebben hoofdzakelijk betrekking op de bestaande verhuurde vastgoedportefeuille binnen Roemrijk B.V. De verhuurde vastgoedobjecten vertegenwoordigen gezamenlijk een waarde van circa € 1.325.000,-, waar een totale financiering van circa € 1.178.000,- tegenover staat.

Daarnaast is het object aan de Borgesiusstraat 91B02 en 91B03 te Rotterdam deels gefinancierd met een externe lening van € 270.000,- zonder hypothecaire inschrijving. Verder zijn er twee aanvullende financieringen verstrekt van respectievelijk € 100.000,- en € 50.000,-. Deze financieringen zijn ook niet hypothecair gedekt en hebben meer het karakter van risicodragende participaties met winstdeling. De bestaande externe financieringspositie, exclusief de onderhavige nieuwe financiering, bedraagt hiermee in totaal circa € 1.598.000,-

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Roemrijk B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor M. Klaassen Holding B.V. is Minimaal risico. De kwalificatie voor F.P.J. Brinkman Beheer 2.0 B.V. is eveneens Minimaal risico.
Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op de aangeleverde kolommenbalans, de vastgoedportefeuille, de taxatierapporten en de projectprognose voor de verkoop van de appartementen na realisatie. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit
De jaarlijkse kale huurinkomsten uit de bestaande vastgoedportefeuille van Roemrijk B.V. bedragen circa € 103.718,-. Hiertegenover staan jaarlijkse financieringslasten van circa € 61.244,-, waardoor sprake is van een positieve huurstroom. De aflossing van de financiering is daarnaast met name afhankelijk van de succesvolle realisatie en verkoop van de appartementen aan de Jan Porcellisstraat en de Borgesiusstraat.

Op basis van de geprognosticeerde winst- en verliesrekening bedraagt de verwachte netto omzet/verkoopwaarde circa € 2.159.000,-, tegenover een netto inkoop-/aankoopprijs van circa € 1.624.000,-. Na verwerking van de bouwkosten, rentelasten, overige rentelasten en fiscale lasten resteert een verwachte netto winst van circa € 230.000,- en een netto cashflowoverschot van circa € 250.000,-. Daarnaast verbetert de LTV naar verwachting van circa 73% bij aanvang naar circa 45% na realisatie. Gezien de positieve huurstromen, de verwachte verkoopopbrengsten na realisatie en de verbetering van de LTV kwalificeren wij de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit bedraagt 27% vóór investering, op basis van een risicodragend vermogen van € 552.000,- en een balanstotaal van € 2.005.000,-. Na investering bedraagt de solvabiliteit 17%, op basis van een risicodragend vermogen van € 501.000,- en een balanstotaal van € 2.854.000,-. De daling wordt met name veroorzaakt door de nieuwe Collin-financiering van € 900.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Roemrijk B.V., M. Klaassen Holding B.V. en F.P.J. Brinkman Beheer 2 B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 900.000,-  op het onroerend goed:
  • met als adres Jan Porcellisstraat 37 A, 37 B01, 37 B02, 3021 TP Rotterdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 3650 te Delfshaven verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een residuele waarde in huidige staat van € 765.000,- op basis van taxatierapport met waardepeildatum 01-04-2026. 
  • met als adres Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03, 3038 TE Rotterdam, kadastraal bekend als sectie AB complexaanduiding 3619 appartementsindex 3 te Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin. Het onroerend goed kent een residuele waarde in huidige staat van € 460.000,- op basis van taxatierapport met waardepeildatum 23-03-2026.
• De heer M. (Michel) Klaassen en de heer F.P.J. (Frank Petrus Johannes) Brinkman geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 180.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde onroerend goed in privé en de vastgoedportefeuille.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de met als adres Jan Porcellisstraat 37 A, 37 B01, 37 B02, 3021 TP Rotterdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 3650 te Delfshaven en de Borgesiusstraat 91 B02 en 91 B03, 3038 TE Rotterdam, kadastraal bekend als sectie AB complexaanduiding 3619 appartementsindex 3 te Rotterdam zullen worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.  
• Er wordt een rentedepot aangehouden ten behoeve van de eerste 12 termijnen. Het rentedepot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste zes maanden de lening algeheel, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) zes maanden rentevergoeding te voldoen/voldaan te hebben. 
• Bij verkoop/herfinanciering van (één of meerdere) van de objecten wordt er deelroyement verleend bij een minimale aflossing per object. Er wordt minimaal het volgende afgelost volgens bovenstaande afloscondities op de lening:
  • Jan Porcellisstraat 37A: € 500.000,-; 
  • Jan Porcellisstraat 37 B01: € 300.000,-; 
  • Jan Porcellisstraat 37 B02: € 420.000,-; 
  • Borgesiusstraat 91 B02: € 300.000,-;
  • Borgesiusstraat 91 B03: € 340.000,-.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijvingen, de verpanding van de huidige en toekomstige huurpenningen, de verpanding van het rentedepot, de gezamenlijke persoonlijke borgstelling en de afspraken over deelroyementen bij verkoop of herfinanciering van de appartementen, kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.