44557

S&A Real Estate B.V.

€ 2.500.000  |  8,0% rente  |  36 maanden  Investeerders: 737
Reeds
geïnvesteerd

62 %

941.000 nog te investeren

Verlopen
inschrijftijd

12 %

27 dagen resterend

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Verhoogd risico
Collin
Credit Score
Goed

Samenvatting

Stanley Visser is vastgoedontwikkelaar en eigenaar van S&A Real Estate B.V. en S&L Real Estate Holding B.V. S&A Real Estate ontwikkelt concepten op het gebied van huisvesting van kennis/arbeidsmigranten, residentiële bewoning en/of zorg- en revalidatiecomplexen. S&A heeft een concept ontwikkeld voor ‘expat hotels’ met permanente short-stay vergunning welke volledig energieneutraal worden opgeleverd. Diverse gemeentes zijn inmiddels geïnteresseerd in verdere uitrol van het concept in Nederland.

Het expathotel in Spanbroek-Opmeer betreft een voormalige discotheek in het centrum van Spanbroek met voldoende parkeergelegenheid. Er worden 63 modulaire enkele en dubbele studio’s gerealiseerd. De vergunning is definitief en de definitieve oplevering wordt voorzien voor juni 2023. Het expathotel is voor 10 jaar (geïndexeerd) verhuurd voor € 599.000,- op jaarbasis aan OTTO Holding, de moedermaatschappij van OTTO Work Force, de grootse internationale arbeidsbemiddelaar in Europa. Sinds 2018 maakt OTTO deel uit van GLOBAL OUTSOURCING GROUP INC., een Japans uitzendbureau genoteerd aan de Tokyo Stock Exchange. Outsourcing INC. is sterk aanwezig op de Aziatische markt, in Australië, Europa en Zuid-Amerika. De groep bevat meer dan 30 dochterondernemingen in Japan en 60 wereldwijd, met een totale omzet van meer dan 3,5 miljard euro per jaar. OTTO Holding heeft een groepsvermogen ultimo 2021 ter hoogte van € 39.085.462,- en wordt door Dun & Bradstreet gekwalificeerd als Minimaal risico. Het betreft een huurcontract met triple-net constructie, wat inhoudt dat huurder verantwoordelijk is voor alle onderhouds- en exploitatiekosten van het object. Het object is getaxeerd voor € 8.050.000,- na oplevering.

Het expathotel betreft modulaire bouw, waarbij de units kant en klaar worden opgeleverd en gemonteerd op locatie. De eerste 5 bouwtermijnen (opdracht, engineering, fundering en sanering, bouw modulaire units en start montage op locatie) ter hoogte van € 3.237.000,- zijn betaald. 45 van de 63 units zijn gerealiseerd en gestald nabij het project voor montage. De overige units zijn nagenoeg gereed. Bij oplevering dienen nog twee termijnen (9% van de totale bouwkosten à € 319.000,-) worden betaald, voor de oplevering en restzaken. Deze worden uit beschikbare eigen middelen opgebracht. Er wordt begin april conform planning gestart met de eerste bouwlaag. Men verwacht eind mei gereed te zijn voor controle en transportklaar maken. De definitieve oplevering (inclusief parkeerplaatsen en groenvoorziening) vindt naar verwachting plaats op 27 juni. Het gebouw zal naar verwachting eerder opgeleverd worden, waardoor de huurder zijn intrek kan nemen en het huurcontract van kracht wordt.

De gevraagde financiering bedraagt in totaliteit € 6.500.000,-. Deze zal ingevuld worden door een combinatie van een private lening ter hoogte van € 4.000.000,- en deze publieke funding van maximaal € 2.500.000,-. Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie.

Er wordt een eerste hypotheek gevestigd op project Spanbroek-Opmeer. Aanvullend wordt er een eerste hypotheek gevestigd op een ander project van de ondernemer in Nieuwe Pekela met een getaxeerde waarde van € 1.580.000,- en tweede hypotheek op een verhuurd woonhuis. De Loan-to-Value (LTV) bedraagt 67% bij aanvang en op basis van de verwachte verkoop gedurende de looptijd van de lening van het project Nieuwe Pekela, daalt de LTV naar 62% op het einde van de looptijd.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 6.820.000,-. Deze zal ingevuld worden door een combinatie van een private lening ter hoogte van € 4.000.000,- en deze publieke funding van maximaal € 2.500.000,-. Het restant aan bouwtermijnen ter hoogte van € 320.000,- wordt uit eigen middelen ingebracht. De looptijd is 36 maanden, volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De overall Collin Credit Score is Goed en de Dun & Bradstreet score is Verhoogd Risico. De volgende zekerheden en voorwaarden zijn van toepassing:

  • De geldnemers zijn S&A Real Estate B.V. en S&L Real Estate Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving, gelijk aan het totaal verstrekken leenbedrag, verkregen ten behoeve van de investeerders op het:
    • Onroerend goed aan de Waterkant 54 te Spanbroek, kadastraal bekend als sectie F nummer 2598 en sectie X nummer 767 te Opmeer. Het onroerend goed kent een marktwaarde  ter hoogte van € 8.050.000,- na oplevering, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 6 december 2022.
    • Onroerend goed aan de Ds. Sicco Tjadenstraat C 51 A, 52 en 53, 9663 RC te Nieuwe Pekela, kadastraal bekend als sectie A nummers 4245, 4246 en 4247 te Nieuwe Pekela. Het onroerend goed is getaxeerd op € 1.580.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 14 februari 2023.
  • De heer S. Visser geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 650.000,- Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde, op basis van de overwaarde op het onroerend goed aan de Spoorgracht 41 en ander onroerend goed in privé.
  • Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving (derdenhypotheek) ter hoogte van € 300.000,- op het onroerend goed aan de Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder, kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder, verkregen ten behoeve van de investeerders. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van de Volksbank ter hoogte van € 363.163,-, met een openstaande schuld ter hoogte van € 213.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde ter hoogte van € 519.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 17 juni 2022.
  • Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (derdenhypotheekrecht én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen. De derdenhypotheekgever én de borg zijn hiervan op de hoogte en zijn hierover geïnformeerd. Collin verbindt zich jegens derdenhypotheekgever én borg om in totaal niet méér uit te winnen op basis van beide zekerheden dan € 650.000,-.
  • Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres: Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adressen:
    • Waterkant 54 te Spanbroek, kadastraal bekend als sectie F nummer 2598 en sectie X nummer 767 te Opmeer, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
    • Ds. Sicco Tjadenstraat C 51 A, 52 en 53, 9663 RC te Nieuwe Pekela, kadastraal bekend als sectie A nummers 4245, 4246 en 4247 te Nieuwe Pekela worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
    • Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder, kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 150.000,- als rentedepot bij Collin worden aangehouden. Hieruit zullen de eerste 3 maanden de rente en kosten worden betaald.
  • Men moet bij verkoop van het onroerend goed in Nieuwe Pekela de lening deels vervoegd aflossen, zonder aanvullende vergoedingsrente. De ondernemer is voornemens om het onroerend goed te splitsen in 17 eenheden, waarbij er bij verkoop van een eenheid gedeeltelijk op de lening zal worden afgelost naar rato van de taxatiewaarde. In totaal zal er na volledige verkoop minimaal € 1.580.000,- worden afgelost op de lening. Mocht het onroerend goed in totaliteit voor meer dan het af te lossen bedrag van € 1.580.000,- worden verkocht, dan mag dit optioneel extra afgelost worden op de openstaande restschuld.
  • De geldnemers hebben de mogelijkheid om gedurende de laatste 18 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
  • Aanvullend hebben de ondernemers de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemers de lening via Collin Crowdfund gaan herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Video Pitch

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van de huidige ontwikkelfinanciering.

Ondernemer

Stanley Visser (1987) is vastgoedontwikkelaar en eigenaar van S&A & S&L Real Estate. S&A Real Estate ontwikkelt concepten op het gebied van huisvesting van kennis/arbeidsmigranten, residentiële bewoning en/of zorg- en revalidatiecomplexen. S&A heeft een concept ontwikkeld voor ‘expat hotels’ met permanente short-stay vergunning welke volledig energieneutraal worden opgeleverd. Diverse gemeentes zijn inmiddels geïnteresseerd in verdere uitrol van het concept in Nederland.

Stanley heeft een portefeuille opgebouwd met diverse projecten, waaronder een expathotel in Spanbroek-Opmeer, expatappartementen in Den Helder, transformatie van een oud raadhuis in Nieuwe Pekela en een aandeel in 26 appartementen in Den Haag.

Onderneming

Stanley Visser is vastgoedontwikkelaar en eigenaar van S&A & S&L Real Estate. S&A Real Estate ontwikkelt concepten op het gebied van huisvesting van kennis/arbeidsmigranten, residentiële bewoning en/of zorg- en revalidatiecomplexen. S&A heeft een concept ontwikkeld voor ‘expat hotels’ met permanente short-stay vergunning welke volledig energieneutraal worden opgeleverd. Diverse gemeentes zijn inmiddels geïnteresseerd in verdere uitrol van het concept in Nederland.

Stanley heeft een portefeuille opgebouwd met diverse projecten, waaronder het expathotel in Spanbroek-Opmeer, expatappartementen in Den Helder, transformatie van een oud raadhuis in Nieuwe Pekela en een aandeel in 26 appartementen in Den Haag. De ontwikkeling van het oude raadhuis in Nieuwe Pekela, waar een eerste hypothecaire inschrijving op wordt verkregen, verkrijgt naar verwachting binnen 6 weken een wijziging van het bestemmingsplan voor transformatie naar woningen en appartementen.

Het expathotel in Spanbroek-Opmeer betreft een voormalige discotheek in het centrum van Spanbroek met voldoende parkeergelegenheid. Er worden 63 modulaire enkele en dubbele studio’s gerealiseerd. De vergunning is definitief en de definitieve oplevering wordt voorzien voor juni 2023. Het expathotel is voor 10 jaar (geïndexeerd) verhuurd voor € 599.000,- op jaarbasis aan OTTO Holding, de moedermaatschappij van OTTO Work Force, de grootse internationale arbeidsbemiddelaar in Europa. Sinds 2018 maakt OTTO deel uit van GLOBAL OUTSOURCING GROUP INC., een Japans uitzendbureau genoteerd aan de Tokyo Stock Exchange. Outsourcing INC. is sterk aanwezig op de Aziatische markt, in Australië, Europa en Zuid-Amerika. De groep bevat meer dan 30 dochterondernemingen in Japan en 60 wereldwijd, met een totale omzet van meer dan 3,5 miljard euro per jaar. OTTO Holding heeft een groepsvermogen ultimo 2021 ter hoogte van € 39.085.462,- en wordt door Dun & Bradstreet gekwalificeerd als Minimaal risico. Het betreft een huurcontract met triple-net constructie, wat inhoudt dat huurder verantwoordelijk is voor alle onderhouds- en exploitatiekosten van het object. Het object is getaxeerd voor € 8.050.000,- bij oplevering.

Het expathotel betreft modulaire bouw, waarbij de units kant en klaar worden opgeleverd en gemonteerd op locatie. De eerste 5 bouwtermijnen (opdracht, engineering, fundering en sanering, bouw modulaire units en start montage op locatie) ter hoogte van € 3.237.000,- zijn betaald. 45 van de 63 units zijn gerealiseerd en gestald nabij het project voor montage. De overige units zijn nagenoeg gereed. Bij oplevering dienen nog twee termijnen (9% van de totale bouwkosten à € 319.000,-) worden betaald, voor de oplevering en restzaken. Deze worden uit beschikbare eigen middelen opgebracht. Er wordt begin april conform planning gestart met de eerste bouwlaag. Men verwacht eind mei gereed te zijn voor controle en transportklaar maken. De definitieve oplevering (inclusief parkeerplaatsen en groenvoorziening) vindt naar verwachting plaats op 27 juni. Het gebouw zal naar verwachting eerder opgeleverd worden, waardoor de huurder zijn intrek kan nemen en het huurcontract van kracht wordt.

De Loan-to-Value (LTV) bedraagt 67% bij aanvang en op basis van de verwachte verkoop van het project Nieuwe Pekela gedurende de looptijd van de lening, daalt de LTV naar 62% op het einde van de looptijd. Op het einde van de looptijd dient te lening afgelost te worden vanuit herfinanciering of verkoop van het object(en). 

Juridische structuur: 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Herfinanciering lening € 6.350.000,-
Restant bouwtermijnen € 320.000,-
Rentedepot € 150.000,-
Totaal € 6.820.000,-
Eigen middelen € 320.000,-
Private lening € 4.000.000,-
Lening via Collin Crowdfund € 2.500.000,-

Leenbedrag: € 2.500.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 36 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag.

Er wordt een rentedepot ter hoogte van € 150.000,- van het opgehaalde bedrag aangehouden. Hieruit zullen de eerste 3 maanden rente en kosten worden betaald van zowel de private lening als de lening via Collin Crowdfund.

Private lening
Via private investeerders wordt een lening verstrekt ter hoogte van € 4.000.000,-. Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De totale financiering zal te allen tijde maximaal € 6.500.000,- bedragen, waarbij er met communicerende vaten gewerkt zal worden. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor S&L Real Estate Holding B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor S&A Real Estate B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd Risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de taxatierapporten van alle genoemde objecten, de huurovereenkomst met OTTO, overzicht van de vastgoedportefeuille en op de projectcalculaties van het te herfinancieren project. De overall Collin Credit score is Goed.

Afloscapaciteit 
Het project Spanbroek-Opmeer kent een jaarlijkse huurstroom van € 599.000,- bij ingang van het huurcontract. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd. Er wordt € 150.000,- in depot gehouden voor betaling van de eerste drie maanden aan rente en kosten. Aangezien de huurovereenkomst een zogenaamde triple-net overeenkomst betreft, is de huurder verantwoordelijk voor exploitatie- en onderhoudslasten van het onroerend goed. Rekening houdende met het depot bedraagt het verwachte netto cashflowoverschot daarmee voor het eerste jaar € 91.000,- Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit van S&A Real Estate en S&L Real Estate Holding bedraagt 31% op een balanstotaal van € 9.550.000,- na financiering. Hierbij is er geen rekening gehouden met de waarde van ander onroerend goed in privé. Wij kwalificeren de solvabiliteit voorzichtigheidshalve als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

  • De geldnemers zijn S&A Real Estate B.V. en S&L Real Estate Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving, gelijk aan het totaal verstrekken leenbedrag, verkregen ten behoeve van de investeerders op het:
    • Onroerend goed aan de Waterkant 54 te Spanbroek, kadastraal bekend als sectie F nummer 2598 en sectie X nummer 767 te Opmeer. Het onroerend goed kent een marktwaarde ter hoogte van € 8.050.000,- na oplevering, op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 6 december 2022.
    • Onroerend goed aan de Ds. Sicco Tjadenstraat C 51 A, 52 en 53, 9663 RC te Nieuwe Pekela, kadastraal bekend als sectie A nummers 4245, 4246 en 4247 te Nieuwe Pekela. Het onroerend goed is getaxeerd op € 1.580.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 14 februari 2023.
  • De heer S. Visser geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 650.000,- Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde, op basis van de overwaarde op het onroerend goed aan de Spoorgracht 41 en ander onroerend goed in privé.
  • Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving (derdenhypotheek) ter hoogte van € 300.000,- op het onroerend goed aan de Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder, kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder, verkregen ten behoeve van de investeerders. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van de Volksbank ter hoogte van € 363.163,-, met een openstaande schuld ter hoogte van € 213.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde ter hoogte van € 519.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 17 juni 2022.
  • Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (derdenhypotheekrecht én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen. De derdenhypotheekgever én de borg zijn hiervan op de hoogte en zijn hierover geïnformeerd. Collin verbindt zich jegens derdenhypotheekgever én borg om in totaal niet méér uit te winnen op basis van beide zekerheden dan € 650.000,-.
  • Een negatieve hypotheekverklaring op het onroerend goed met als adres: Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
  • De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adressen:
    • Waterkant 54 te Spanbroek, kadastraal bekend als sectie F nummer 2598 en sectie X nummer 767 te Opmeer, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
    • Ds. Sicco Tjadenstraat C 51 A, 52 en 53, 9663 RC te Nieuwe Pekela, kadastraal bekend als sectie A nummers 4245, 4246 en 4247 te Nieuwe Pekela worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
    • Spoorgracht 41, 1781 CD te Den Helder, kadastraal bekend als sectie C nummer 3149 te Den Helder worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
  • Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 150.000,- als rentedepot bij Collin worden aangehouden. Hieruit zullen de eerste 3 maanden de rente en kosten worden betaald.
  • Men moet bij verkoop van het onroerend goed in Nieuwe Pekela de lening deels vervoegd aflossen, zonder aanvullende vergoedingsrente. De ondernemer is voornemens om het onroerend goed te splitsen in 17 eenheden, waarbij er bij verkoop van een eenheid gedeeltelijk op de lening zal worden afgelost naar rato van de taxatiewaarde. In totaal zal er na volledige verkoop minimaal € 1.580.000,- worden afgelost op de lening. Mocht het onroerend goed in totaliteit voor meer dan het af te lossen bedrag van € 1.580.000,- worden verkocht, dan mag dit optioneel extra afgelost worden op de openstaande restschuld.
  • De geldnemers hebben de mogelijkheid om gedurende de laatste 18 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
  • Aanvullend hebben de ondernemers de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemers de lening via Collin Crowdfund gaan herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijvingen op het onroerend goed in Spanbroek en Nieuwe Pekela als de tweede hypothecaire inschrijving op het onroerend goed in Den Helder kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-375271 heeft € 500 geïnvesteerd.
26-03-2023 om 20:23
investeerder-57840 heeft € 500 geïnvesteerd.
26-03-2023 om 17:36
investeerder-17462 heeft € 500 geïnvesteerd.
26-03-2023 om 12:47
investeerder-285224 heeft € 500 geïnvesteerd.
25-03-2023 om 0:41
investeerder-16376 heeft € 1.000 geïnvesteerd.
25-03-2023 om 20:54

Ondernemer

S. Visser

Crowdfund Coach


Rick van Griensven