17411

Safe Store

€ 250.000  |  6,0% rente  |  60 maanden  Investeerders: 161
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

3 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
Credit Score
Zeer goed
Deze leningaanvraag is op 4-12-2015 in 1 uur volgeschreven door 161 investeerders

Samenvatting

Safe Store is sinds 2006 actief in de Self Storage branche in Zuidwest-Nederland en verhuurt opslagruimtes in verschillende groottes met een flexibele looptijd en per maand opzegbaar. Inmiddels heeft Safe Store 5 vestigingen. De vestiging Hellevoetsluis wordt gehuurd en is volledig bezet. Safe Store krijgt veel vraag naar capaciteit. Om deze reden is recent besloten het pand in Hellevoetsluis te kopen en dit fors te gaan uitbreiden.

De drijvende kracht achter Safe Store is de ervaren MKB ondernemer Jan Pieter Wisse. Vanaf begin jaren ‘90 heeft hij met succes meerdere MKB bedrijven opgestart en deze zijn allen nog steeds solide bedrijven.

Financieringsbehoefte

De totaal benodigde investering bedraagt € 1.369.000,-. ABN Amro Bank N.V. verstrekt een lening van € 1.000.000,- voor aankoop van het onroerend goed en er wordt € 119.000,- aan eigen middelen ingebracht. Safe store wenst via Collin het restant van € 250.000,- te financieren voor de noodzakelijke verbouwingen en werkkapitaal. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. De rente bedraagt 6%.

Structuur

Onderaan de pitch is een schematische weergave van de juridische structuur.

Risico

De Dun & Bradstreet is Laag risico en de Collin Credit Score is Goed. De Debiteuren zijn J.P. Wisse Holding B.V. en Safe Store Hellevoetsluis B.V. Verder zal Jan Pieter Wisse in privé borg staan voor het gehele leenbedrag.

Video Pitch

Leendoel

De vestiging Hellevoetsluis is inmiddels maximaal bezet. Daarbij is er volgens de prognose in het verzorgingsgebied een substantiële aanvullende vraag naar opslag. Safe Store wil deze vraag invullen door het vergroten van de capaciteit. Het pand wordt momenteel gehuurd. Onder voorbehoud van financiering is het pand inmiddels aangekocht. Doelstelling is het pand fors uit te breiden. Nadat de uitbreiding is gerealiseerd, wordt het pand verder gebruiksklaar gemaakt voor self storage door het pand in te delen in losse afgesloten verhuurbare units. Daarnaast wordt een deel gebruikt voor de herfinanciering van een bestaande lening. 

Ondernemer

Jan Pieter is een ervaren MKB ondernemer. Na het afronden van zijn HTS opleiding en 10 jaar in loondienst als technicus en adviseur startte hij begin jaren ’90 een machinefabriek in de visverwerkende industrie. Rond de eeuwwisseling was Wisse Kramer uitgegroeid tot een solide MKB bedrijf met 15 man personeel en heeft hij het bedrijf verkocht. Vanaf 2001 tot 2005 was Jan Pieter eigenaar van Koole Controls. Dit elektrotechnisch bureau is in 2014 uitgegroeid tot een belangrijke speler op het gebied van toegangscontrole, slimme sloten en betaalsystemen. Beide bedrijven zijn op dit moment nog steeds solide MKB bedrijven.

Naast zijn activiteiten als ondernemer is Jan Pieter lid van de Raad van Bestuur van Kiek!. Een GZ-instelling voor kinder- en jeugdpsychologie. In zijn vrije tijd speelt hij gitaar in een rockbandje en doet hij aan duursport. Met name schaatsen en wielrennen. 

Onderneming

Historie 
Sinds 2006 is Jan Pieter actief in de Self Storage. Eind jaren ‘90 is het Self Storage concept vanuit Amerika overgewaaid naar Europa. Inmiddels heeft Safe Store Opslag 5 vestigingen waarmee de onderneming marktleider is in Zuidwest-Nederland. 

Doelgroep 
Er kunnen twee klantsegmenten worden onderscheiden. De zakelijke en de particuliere huurder. De zakelijke huurder gebruikt de opslagruimte om uiteenlopende redenen. Archiefruimte, het aanhouden van voorraden of opslag van productiemiddelen. De particuliere huurder gebruikt de ruimte vooral bij verhuizingen voor opslag van huisraad en bij gebrek aan ruimte in huis om niet gebruikte huisraad tijdelijk op te slaan. Onder deze link vindt u de website.  

Interne organisatie
Jan Pieter Wisse houdt zich als eigenaar en enig bestuurder bezig met de algehele strategie van de onderneming, het opzetten van nieuwe vestigingen en de optimalisering van bedrijfsprocessen. Naast Jan Pieter zijn er twee operationeel managers actief binnen de onderneming (1,3 fte). Zij draaien de bestaande vestigingen zelfstandig.

Safe Store heeft haar organisatie lean and mean ingericht. Zij beschikt over een geavanceerd ICT systeem, waardoor op elk moment inzage kan worden verkregen in de financiële administratie van elke vestiging. 

Doelstellingen en visie
Door de aantrekkende economie en woningmarkt doen er zich op veel fronten groeikansen voor. Naast uitbreiding in Hellevoetsluis streeft Safe Store ernaar om de komende 3 jaren door te groeien naar 8 vestigingen. De groeikansen liggen met name buiten Zeeland.

Naast het openen van nieuwe vestigingen bieden ook de bestaande vestigingen kansen op omzetgroei. Naast Hellevoetsluis hebben ook oudere vestigingen een bezettingsgraad van tegen de 95% waardoor ze toe zijn aan uitbreiding. 

Onderscheidend vermogen en concurrentie
Safe Store onderscheidt zich door ruim opgezette vestigingen en gelijkvloers opslagaanbod. De vestigingen bevinden zich in provinciesteden met een belangrijke functie voor omliggende dorpskernen. In Zeeland zijn behalve Safe Store twee andere bedrijven actief. Dit zijn Shurgard en City Store. Beide zijn gevestigd in Middelburg. Safe Store Middelburg is gelegen tussen Middelburg en Vlissingen, maar richt zich voornamelijk op Vlissingen, waar zij de enige aanbieder is. In de kernen Goes, Terneuzen, Hellevoetsluis en Bergen op Zoom zijn geen directe concurrenten. 

Markt
Inmiddels zijn er 4 grote aanbieders die elk meer dan 10 vestigingen exploiteren in de grote steden. Daarnaast zijn er nog ruim 200 kleinere spelers verdeeld over het land. De verwachting is dat de vraag naar Self Storage units zal toenemen, maar ook het aanbod zal toenemen. Veel aanbieders zijn momenteel weer aan het investeren in groei. Mogelijk kan ook een consolidatieslag ontstaan. Zo is recent Citybox, in omvang de tweede speler in de markt, overgenomen door marktleider Shurgard. 

Het prijsniveau zal dalen en de klant zal kritischer worden. De best bereikbare units zoals die op de begane grond krijgen de voorkeur. Safe Store verwacht dat de klant bereid zal zijn hiervoor iets meer te betalen. Het huren en opzeggen van een opslagunit moet makkelijk zijn en weinig tijd kosten. Safe Store verhuurt opslagruimtes in verschillende groottes met een flexibele looptijd, meestal per maand opzegbaar. Per m3 wordt een tarief gehanteerd van 6 euro.

Juridische structuur 
Zie onder een schematische weergave van de juridische structuur. Begin 2015 is deze holding structuur opgezet.

organigram

Financieringsbehoefte

Door haar jarenlange ervaring heeft Safe Store inmiddels een bewezen trackrecord in het verhuren van (nieuwe) capaciteit. Uit een vergelijking van de populatie in Hellevoetsluis met andere kernen waar een Safe Store is gevestigd, komt naar voren dat er markt is voor 2 maal het huidige aantal beschikbare units in Hellevoetsluis. 

De totale investeringsbehoefte bedraagt € 1.369.000,-, waarvan: 

Aankoop onroerend goed € 742.000,-
Uitbreidingskosten € 387.000,-
Herfinanciering  € 240.000,-
Totaal € 1.369.000,-
ABN Amro € 1.000.000,-
Eigen inbreng  € 119.000,-
Lening Collin  € 250.000,-

   
    
   
    
    
   
   

Leenbedrag: € 250.000,- 
Rente: 6%
Looptijd: 60 maanden, lineaire maandelijkse aflossing

Risico

Recentelijk zijn de verschillende Safe Store vestigingen in separate B.V.’s ondergebracht met terugwerkende kracht naar 1 januari 2015. De Holding van de heer Wisse zal als debiteur optreden. Safe Store laat sinds de start een mooie bestendige groei zien met een gezonde omzet-winst verhouding. 

De hiernavolgende zekerheden en bepalingen zijn in lijn met de kredietovereenkomst tussen ABN Amro Bank N.V. en J.P. Wisse Holding B.V. cs.

Zekerheden

  • Een persoonlijke borgstelling van € 250.000,- door de heer J.P. Wisse
  • Ter handhaving van de solvabiliteit is een non-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Safe Store B.V. zullen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 25% of lager is. 

Dun & Bradstreet Score
De Dun & Bradstreet score komt uit op Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score, gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score komt overall uit op Goed op basis van geconsolideerde historische cijfers 2014, verwachtingen 2015 en prognose na investering 2016.

Rentabiliteit 
Het bestaande cashflowoverschot (€ 195.000,-) is dermate hoog dat de nieuwe aflossingsverplichtingen in het bedrijf hieruit al voldaan kunnen worden. Na investering in het onroerend goed in Hellevoetsluis en rekening houdend met de opstartkosten is de rentabiliteitsberekening nog steeds goed en bedraagt het cashflowoverschot na de nieuwe aflossingsverplichtingen nog steeds ruim € 66.000,-. Rentabiliteitsscore kwalificeert derhalve Goed in onze berekeningen.

Solvabiliteit
Solvabiliteitspercentage bedraagt momenteel ruim 32% op een balanstotaal van € 1.694.000,-. Na aankoop van het onroerend goed in Hellevoetsluis zakt dat percentage naar een niveau van ca. 23% op een balanstotaal van € 2.750.000,-. Dit is nog steeds meer dan acceptabel. Door winsttoevoegingen gecombineerd met de lineaire maandelijkse aflossingen op de leningen van zowel ABN Amro Bank als Collin neemt dit percentage snel weer toe. Daarnaast is er nog een stille reserve op de bestaande panden in Vlissingen en Goes ter waarde van € 475.000,-. De Collin Credit Score komt uiteindelijk uit op Goed. 

Liquiditeit
Wij kwalificeren de liquiditeit als Goed. De current ratio bedroeg eind 2014 0,5 (Matig). Dit wordt met name verklaard door investeringsuitgaven via de beschikbare rekening courant faciliteit in het laatste kwartaal van 2014. Een jaar later, eind december 2015, zit de current ratio volgens prognose op 36,2 (Excellent) en eind 2016 op 5,0 (eveneens Excellent). Gezien onder meer de nieuwe bedrijfsstructuur (omzetting eenmanszaak in B.V.-structuur) en het aantrekken van lang vreemd vermogen en aflossing van rekening courant is de liquiditeitsratio eind 2015 significant verbeterd. 

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
04-12-2015 om 11:29
Anonieme investeerder heeft € 1.000 geïnvesteerd.
04-12-2015 om 11:28
Anonieme investeerder heeft € 1.000 geïnvesteerd.
04-12-2015 om 11:28
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
04-12-2015 om 11:27
Anonieme investeerder heeft € 500 geïnvesteerd.
04-12-2015 om 11:26

Ondernemer




Jan Pieter Wisse

Crowdfund Coach


Tom Willaert