Samenvatting

SD Projecten is een professionele projectontwikkelaar met meerdere lopende projecten. De ondernemer, Sander Dragtstra, heeft reeds vele jaren ervaring als makelaar en projectontwikkelaar.
Op dit moment heeft SD op een aantal van haar projecten een financiering lopen via Collin Crowdfund en private financiers. De huidige lopende financiering bij Collin Crowdfund zijn SD Projecten III B.V., SD Projecten VI B.V. en SD Projecten II B.V. SD Projecten XI B.V. wordt middels deze lening geherfinancierd.

In één van de project B.V.’s, SD Projecten XI B.V., vindt de projectontwikkeling plaats voor de transformatie van 20 appartementen, een bedrijfsunit en 23 parkeerplaatsen aan de Treilerweg 37 in  Scheveningen-Haven te Den Haag. De vergunning is recent verleend door de gemeente Den Haag en is onherroepelijk. De verkoop van het project vindt plaats middels een koop-aanneemovereenkomst. 

De huidige residuele grondwaarde bedraagt € 4.700.000,-. De marktwaarde na realisatie bedraagt € 10.260.000,- op basis van een update van het originele taxatierapport met waardepeildatum 12-7-2024. De makelaar geeft een verkoopadvies voor de appartementen, de commerciële ruimte en de parkeerplaatsen van € 10.624.000,-. De LTV (Loan-to-value; de verhouding tussen het leenbedrag en de taxatiewaarde van het onroerend goed) op basis van de residuele marktwaarde bedraagt 81% na financiering. 

Naast de eerste hypothecaire inschrijving wordt er door de ondernemer een borgstelling afgegeven van € 1.500.000,- welke op dit moment materieel van aard is op basis van de overwaarde van de vastgoedportefeuille in privé. Hierbij dient te worden opgemerkt dat ondernemer op meerdere financieringen (o.a. bij Collin Crowdfund) een borgtocht heeft afgegeven.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.825.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 3.825.000,-. De looptijd is 9 maanden volledig aflossingsvrij. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn SD Projecten XI B.V. en SD Beheer B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.825.000,- op het onroerend goed aan de Treilerweg 37, 2583 DB 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie AK nummer 9946 te 's-Gravenhage, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 4.700.000,- op basis van een update van het taxatierapport met waardepeildatum 12-7-2024. 
• S. Dragstra geeft een borgstelling af voor ter hoogte van € 1.500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in zowel privé als in de vastgoedportefeuille. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de borg voor meerdere financieringen is afgegeven. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer zal bij verkoop (of herfinanciering) van een appartementsrecht, parkeerplek of de commerciële ruimte minimaal 95% van de verkoopprijs aflossen op de lening van Collin Crowdfund. Bovenstaande vervroegde afloscondities zijn hierbij van toepassing.

Leendoel

Deze financiering wordt aangewend voor de herfinanciering en ontwikkeling van 20 appartementen, een bedrijfsunit en 23 parkeerplaatsen aan de Treilerweg 37 in de Scheveningen-Haven te Den Haag.

Ondernemer

De heer Dragtstra (1981), is samenwonend en heeft inmiddels 20 jaar ervaring in de vastgoedbranche. Sinds 2004 is de ondernemer actief geweest in loondienst als o.a. projectontwikkelaar, bedrijfsmakelaar en directeur van een makelaarskantoor, voordat hij in 2015 is gaan ondernemen. 

In de afgelopen 20 jaar heeft hij dan ook uitgebreide ervaring opgedaan op het gebied van ontwikkeling, bouw en makelaardij. Naast de projecten in de B.V. heeft ondernemer ook in privé 7 vastgoedobjecten welke op dit moment worden verhuurd.

Onderneming

SD Projecten is in 2017 opgericht en heeft op dit moment meerdere projecten onder zich.

SD projecten belegt in vastgoed en ontwikkelt hoogwaardige vastgoedprojecten in eigen beheer of in samenwerking met andere partijen. Bij de ontwikkeling van de projecten staan de wensen en eisen van consumenten, corporaties, gemeenten en andere organisaties centraal. Hierbij is duurzaamheid en leefbaarheid een belangrijk doel.

De heer Dragtstra is in privé enig aandeelhouder in SD Beheer B.V., waarbij alle projecten onder aparte project BV’s hangen. 

Projectontwikkeling Treilerweg 37 te Den Haag
Het object aan de Treilerweg 37 te Den Haag zal na transformatie bestaan uit een complex van 20 woonappartementen (1.433 m² VVO), een commerciële ruimte (125 m²) en 23 parkeerplaatsen, gelegen op erfpachtgrond met een resterende looptijd van 70 jaar. 

Het huidige complex, gebouwd in 1979, zal worden gerenoveerd en her ontwikkeld tot een woon- en bedrijfscomplex. Het object bevindt zich in een commercieel gebied nabij de haven van Scheveningen met goede bereikbaarheid en direct gelegen aan zee.

Het onroerend goed kent een huidige marktwaarde van € 4.700.000,- en een waarde na transformatie van € 10.260.000,- op basis van een update van het taxatierapport met waardepeildatum 12-7-2024.
De makelaar geeft een verkoopadvies af van € 10.624.000,- voor de appartementen, de parkeerplaatsen en de commerciële ruimte.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 3.825.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 9 maanden, aflossingsvrij

Overige financiers:
Naast de te verstrekken financiering door Collin Crowdfund zijn er geen andere financieringen in de project B.V. aanwezig.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor SD Beheer B.V. en SD Projecten XI B.V is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van de (geconsolideerde) jaarcijfers 2024, taxatierapporten, makelaarsadviezen, vastgoedoverzicht privé en zakelijk, IB aangifte 2024 en de bouwofferte. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Afloscapaciteit 
De brutowinst conform concept jaarcijfers 2024, opgesteld door een accountant, bedraagt € 1.158.000,- en een winst na belasting van € 560.498,-. De omzet op basis van verkoop van specifiek dit project is naar verwachting € 10.260.000,-. De omzet op basis van een inschatting van eigen referenties van de ondernemer betreft € 10.900.000,-. Na aftrek van kosten, rente- en aflosverplichtingen blijft er een netto cashflowoverschot op het project over van circa € 1.925.000,-. De rentebetalingen worden voldaan vanuit de reeds aanwezig eigen middelen welke zijn aangetoond door ondernemer. Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering van de geconsolideerde balans bedraagt 29% op een totaalbalans van € 86.666.000,-. De vermogenspositie is opgesteld op basis van de geconsolideerde jaarcijfers 2024, in combinatie met de stille reserves op basis van taxaties en een volledig vastgoedoverzicht. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Ruim Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn SD Projecten XI B.V. en SD Beheer B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.825.000,- op het onroerend goed aan de Treilerweg 37, 2583 DB 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie AK nummer 9946 te 's-Gravenhage, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 4.700.000,- op basis van een update van het taxatierapport met waardepeildatum 12-7-2024. 
• S. Dragstra geeft een borgstelling af voor ter hoogte van € 1.500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in zowel privé als in de vastgoedportefeuille. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de borg voor meerdere financieringen is afgegeven. 
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste 3 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer zal bij verkoop (of herfinanciering) van een appartementsrecht, parkeerplek of de commerciële ruimte minimaal 95% van de verkoopprijs aflossen op de lening van Collin Crowdfund. Bovenstaande vervroegde afloscondities zijn hierbij van toepassing.

Op basis van de eerste hypothecaire inschrijving op het te financieren pand aan de Treilerweg 37 te Den Haag, de privé borgtocht vanuit ondernemer welke op dit moment materieel van aard is (waarbij moet worden opgemerkt dat er bij de andere financieringen vanuit Collin Crowdfund tevens een borgtocht is afgegeven) beoordelen we de Zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende 
Solvabiliteit: Ruim voldoende 
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende 
 

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Laatste investeringen