Sernets recreatie B.V.
Samenvatting
Update 26-01-2024: Het leenbedrag via de crowdfundcampagne is verhoogd met € 700.000,- van € 1.500.000,- naar € 2.200.000,-. De private lening zal daardoor met dalen van € 1.150.000,- naar € 450.000,-.
Sernets recreatie B.V., met als eigenaar Sacha Sernets, is sinds januari 2022 eigenaar van recreatiepark “De Nieuwe Riet”. Het recreatiepark ligt in een landelijke omgeving met bebossing en weilanden en is gelegen aan de Noordhoeksestraat 3 en 3 a te Oud Gastel in de provincie Noord-Brabant. De ondernemer gaat het recreatiepark verkavelen en op de kavels tiny houses en chalets plaatsen. De tiny houses en chalets zullen zijn verbonden met een betonnen fundering en zijn in connectie met de grond.
Op het recreatiepark worden direct na de realisatie van de financiering twee model chalets en één model tiny house gerealiseerd die ervoor zorg zullen dragen dat potentiële kopers zien wat zij kunnen aankopen. Het project bestaat uit de verkoop van 31 chalets en 23 tiny houses. De splitsingstekening is gereed en er zullen 75 kadastrale aanduidingen gerealiseerd worden op het recreatiepark. Naast de chalets en tiny houses bestaan de overige kadastrale aanduidingen uit de beheerwoning, schuren, bergingen en andere opslagruimten die in eigendom blijven van Sernets recreatie B.V. Het recreatiepark is voorzien van volledig nieuwe infra en stroomvoorziening en is gereed voor de verkoop van de chalets en tiny houses.
Kleen Estate Group uit Capelle aan den IJssel zal de recreatiewoningen en tiny houses op “De Nieuwe Riet” gaan verkopen. Het bedrijf verwacht 16 maanden nodig te hebben om alles te verkopen. Kleen Estate richt zich op het ontwikkelen en verkopen van goed renderende beleggingsobjecten in de recreatiesector en heeft hier jarenlange ervaring in.
Met de financiering wordt een bestaande lening afgelost. Daarnaast wordt er liquiditeit verkregen ten behoeve van de aankoop van twee model chalets en één model tiny house waar de kopende partijen uit kunnen kiezen (€ 330.000,-) almede benodigde verkoopkosten ( € 70.000,-) om te komen tot de verkoop van de chalets en tiny houses. Vanuit de verkoopopbrengsten wordt de financiering afgelost middels deelaflossingen. De deelaflossing bij de verkoop van een chalet bedraagt minimaal € 80.000,- en bij verkoop van een tiny house bedraagt de deelaflossing € 30.000,-. Over de deelaflossingen wordt een vergoedingsrente voldaan ter hoogte van 2 maanden.
De LTV (Loan to Value) is bij aanvang 79%. Dit betreft de te verstrekken hoofdsom van € 2.650.000,- versus marktwaarde in huidige staat van € 3.370.000,-. Na het verstrekken van de financiering worden twee model chalets en één tiny house aangekocht en gerealiseerd wat zorgdraagt voor een verhoging van de markwaarde naar circa € 3.700.000,- waarbij de LTV alsdan 72% bedraagt. Hierbij is er uitgegaan van een optelling van de inkoopbedragen van de chalets van € 330.000,-.
16 en 17 februari 2024 worden de eerste open dagen op het park gehouden voor toekomstige kopers.
Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 2.650.000,-. De gevraagde financiering bedraagt € 2.650.000,-. De totale financiering wordt ingevuld door deze crowdfundlening van € 1.500.000,- en een lening via private investeerders van € 1.150.000,-. Alle investeerders (privaat danwel via deze crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. Er wordt gewerkt met communicerende vaten tussen de private lening en de crowdfundlening. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt. De looptijd is 24 maanden aflossingsvrij, waarbij er per verkochte chalet een aflossing van € 80.000,- plaatsvindt en per verkochte tiny house een aflossing van € 30.000,- plaatsvindt. De rente bedraagt 10,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.
Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:
- De geldnemers zijn Sernets recreatie B.V. en Sernets B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.650.000,- op het recreatiepark aan de Noordhoeksestraat 3 en 3A, 4751 TM te Oud Gastel, kadastraal bekend als sectie H, nummers 566 en 567 te Oud en Nieuw Gastel, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.370.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 28-09-2021 waarbij de marktwaarde door de taxateur op 18-09-2023 opnieuw bevestigd is.
- De heer S.E. Sernets geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in vastgoedportefeuille.
- Er wordt een rentedepot aangehouden van € 300.000,-. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
- De heer S.E. Sernets geeft een negatieve hypotheekverklaring af op het privé vastgoed dat in bezit is. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed in privébezit heeft momenteel een overwaarde van circa € 450.000,-.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente (i.p.v. 12 maanden conform de Algemene Voorwaarden), indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.
- Indien de geldnemer de lening gedeeltelijk vervroegd aflost, bedraagt de extra vergoedingsrente 2 maanden over het afgeloste deel.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen bij verkoop van de chalets en Tiny Houses. Bij verkoop van een Tiny House wordt er minimaal € 30.000,- afgelost en bij verkoop van een Chalet wordt er minimaal € 80.000,- afgelost op de lening.
Video Pitch
Leendoel
De financiering is bedoeld voor het herfinancieren van de huidige lening en het realiseren van modelwoningen ten behoeve van de verkoop van 31 recreatiewoningen en 23 Tiny Houses op recreatiepark “De Nieuwe Riet” te Oud Gastel in de provincie Noord-Brabant.
Ondernemer
Sacha Sernets (1990) is reeds 9 jaar zelfstandig ondernemer en tevens vastgoedbelegger. Hij heeft in januari 2022 recreatiepark “De Nieuwe Riet” te Oud Gastel aangekocht. Er heeft reeds gedeeltelijk een herontwikkeling plaatsgevonden waarbij de bestaande camping en kampeerbedrijf niet meer aanwezig is. Inmiddels is “De Nieuwe Riet” gereed om ontwikkelt te worden naar recreatiepark met luxe en normale chalets en tiny houses ten behoeve van de verkoop.
De ontwikkeling naar een recreatiepark waarop chalets en tiny houses geplaatst worden, maar ook verkocht worden aan derde partijen is sinds de aankoop van het park al het plan geweest van Sacha. Echter diende er een koper zich aan waarbij Sacha het park in zijn totaliteit wilde doorverkopen, echter na een lang traject kreeg de kopende partij het niet gerealiseerd.
Kleen Estate Group uit Capelle aan den IJssel zal de recreatiewoningen en tiny houses op “De Nieuwe Riet” gaan verkopen. Het bedrijf verwacht 16 maanden nodig te hebben om alles te verkopen. Kleen Estate richt zich op het ontwikkelen en verkopen van goed renderende beleggingsobjecten in de recreatiesector en heeft hier jarenlange ervaring in.
Kleen Estate zal tevens de exploitatie en verhuur van de woningen verzorgen. Sernets recreatie is verantwoordelijk voor het onderhoud van het park, waarvoor de kopers jaarlijks € 2.500,- bijdragen. Dit omvat het maaien van het gras, het onderhouden van de paden, de verlichting, enzovoort. Het park heeft een aantal huisregels die nageleefd moeten worden. Permanente bewoning en verblijf van arbeidsmigranten zijn niet toegestaan. Dit wordt vastgelegd in een kettingbeding dat geldt voor alle (toekomstige) eigenaren. Daarnaast moeten de kopers bij aankoop een parkreglement ondertekenen. Dit reglement is momenteel in de maak en zal gereed zijn bij verkoop.
Sacha heeft naast het recreatiepark een woning, 3 appartementen, en 2 recreatiewoningen privé in eigendom. Sinds 2019 richt hij zich dan ook alleen nog maar op vastgoed.
Onderneming
Sernets recreatie B.V. is op 31-08-2021 opgericht en heeft als enig aandeelhouder Sernets B.V. welke eveneens op dezelfde datum opgericht is. De heer S.E. Sernets (28-11-1990) is 100% aandeelhouder van beide onderneming. Beide ondernemingen en Sacha in privé worden geldlener/borgsteller bij deze aanvraag.
Sernets recreatie B.V. is een entiteit die opgericht is voor recreatiepark De Nieuwe Riet en Sernets B.V. is de holdingmaatschappij waar overigens geen vastgoed in ondergebracht is.
Recreatiepark De Nieuwe Riet in Oud Gasten in de provincie Noord-Brabant is gereed voor de verkoop van 31 recreatiewoningen en 23 Tiny Houses. Bij aanvang wordt er € 400.000,- aan liquiditeit verstrekt ten behoeve van de aankoop van 3 modelwoningen. De modelwoningen worden op het park tentoongesteld zodat geïnteresseerde partijen in levende lijve kunnen aanschouwen wat zij kopen. Inzake de realisatie van de recreatiewoningen en Tiny Houes is dit conform het huidige bestemmingsplan toelaatbaar. De Gemeente Halderberge heeft dit per mail bevestigd.
Kleen Estate Group is de verkopende partij van de recreatiewoningen en Tiny Houses en verwachten binnen 16 maanden alle recreatiewoningen en Tiny Houses verkocht te hebben. De overige opstallen zoals de schuren, de bedrijfswoning en de bergingen blijven in eigendom van Sernets recreatie B.V.
Financiële analyse
Indien er 30 recreatiewoningen en 17 Tiny Houses verkocht worden zal er een omzet gerealiseerd worden van € 9.863.000,-. De inkoop hiervan bedraagt € 4.076.701,- en de rente en kosten bedragen € 812.000,-. Het geprognotiseerde resultaat bedraagt ca. € 2.000.000,-.
Juridische structuur
Financieringsbehoefte
Investeringsoverzicht
Herfinanciering onroerend goed | € 1.950.000,- |
Verkrijgen liquiditeit | € 400.000,- |
Rente en kostendepot | € 300.000,- |
Totale investering | € 2.650.000,- |
Private lening | € 1.150.000,- |
Lening via Collin Crowdfund | € 1.500.000,- |
Leenbedrag: € 2.650.000,-, waarvan € 1.500.000,- via deze crowdfundlening.
Rente: 10,0%
Looptijd: 24 maanden aflossingsvrij waarbij er per verkoop gedeeltelijk op de lening wordt afgelost.
Risico
Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Sernets recreatie B.V. is Gemiddeld risico. De kwalificatie voor Sernets B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op het taxatierapport van JRS bedrijfsmakelaars d.d. 28-09-2021 en de aanvullende mail van dezelfde taxateur van JRS bedrijfsmakelaars met de bevestiging van de marktwaarde in huidige staat d.d. 18-09-2023. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
Afloscapaciteit
De lening is aflossingsvrij aangegaan voor 24 maanden en vanuit de verkoop wordt de lening afgelost. De afloscapaciteit is gebaseerd op de verwachte verkoop van de luxe en normale chalets en tiny houses. Er zijn 31 chalets en 23 tiny houses te verkopen met een aflossing van € 80.000,- per chalet en een aflossing van € 30.000,- per tiny house zullen de investeerders voordat alle objecten zijn verkocht volledig zijn afgelost. Sernets heeft in zijn prognose rekening gehouden met een verkoop van in totaal 47 van de in totaal 54 chalets cq tiny houses. Het betreft de prognose 2024/2025 op basis van gegevens die door Sernets zijn aangeleverd, alsmede de bevestiging van Kleen Estate d.d. 20-10-2023 dat zij verwachten binnen 16 maanden het gehele project te verkopen. Volgens planning zullen de eerste 25 objecten voor oktober 2024 worden verkocht en zal tot die datum dan € 1.500.000,- worden afgelost op deze lening zodat volgens prognose dan een restschuld van € 1.150.000,- resteert.
Indien de ondernemer en verkoopmakelaar de verkoop van de 47 chalets cq tiny houses binnen de gestelde periode (voor medio 2025) realiseert houdt hij een projectwinst over van circa 2 miljoen plus 7 chalets cq tiny house en de bedrijfswoning met een geschatte waarde van € 350.000,-.
De rente en kosten op deze lening zullen worden voldaan uit het verpande depot van € 300.000,-. Indien verkoop en daarmee aflossing van deze lening volgens prognose verloopt is hiervoor een totaal bedrag van circa € 250.000,- benodigd.
Omdat het project afhankelijk is van de verkoop wordt de afloscapaciteit voorzichtigheidshalve beoordeeld als Voldoende.
Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering bedraagt 35% op een balanstotaal van € 4.070.000,-. Door aflossingen en behaalde verkoopwinsten zal deze naar verwachting verder toenemen. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Ruim Voldoende.
Zekerheden en voorwaarden
De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:
- De geldnemers zijn Sernets recreatie B.V. en Sernets B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.650.000,- op het recreatiepark aan de Noordhoeksestraat 3 en 3A, 4751 TM te Oud Gastel, kadastraal bekend als sectie H, nummers 566 en 567 te Oud en Nieuw Gastel, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.370.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 28-09-2021 waarbij de marktwaarde door de taxateur op 18-09-2023 opnieuw bevestigd is.
- De heer S.E. Sernets geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in vastgoedportefeuille.
- Er wordt een rentedepot aangehouden van € 300.000,-. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
- De heer S.E. Sernets geeft een negatieve hypotheekverklaring af op het privé vastgoed dat in bezit is. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Het onroerend goed in privébezit heeft momenteel een overwaarde van circa € 450.000,-.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente (i.p.v. 12 maanden conform de Algemene Voorwaarden), indien Geldnemer de Lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De Investeerders van deze financiering zullen in dat geval een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.
- Indien de geldnemer de lening gedeeltelijk vervroegd aflost, bedraagt de extra vergoedingsrente 2 maanden over het afgeloste deel.
- Geldnemer heeft de mogelijkheid om de lening gedeeltelijk vervroegd af te lossen bij verkoop van de chalets en Tiny Houses. Bij verkoop van een Tiny House wordt er minimaal € 30.000,- afgelost en bij verkoop van een Chalet wordt er minimaal € 80.000,- afgelost op de lening.
Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving op het onroerend goed als de persoonlijke borgstelling welke materieel van aard is kwalificeren wij de zekerheden als Goed.
Samenvattend
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende