Samenvatting

Wijziging d.d. 10-7-2026

Beste investeerder,

Om tot een succesvolle funding te komen is de ondernemer op de achtergrond bezig geweest met een update over de verkoop vorderingen. Daarnaast is de ondernemer druk bezig geweest om recentere jaarcijfers af te ronden.
Wij zijn verheugd om de volgende update met u te delen:

• Appartement 2, 3 en 5 waren reeds verkocht, waarbij er een reservering bij appartement 1 was. Inmiddels is er ook sprake van een reservering voor appartement 6 voor een prijs van € 579.000,-. Dit levert een totaal aan verkochte en gereserveerde appartementen op van € 2.320.000,-.
• Na het afronden van de jaarcijfers 2024 en 2025 heeft Dun & Bradstreet de kwalificatie van de onderneming gewijzigd van Aanzienlijk risico naar Laag risico.
• De ondernemers stellen voor in totaal € 225.000,- aan aandeelhoudersleningen achter. Naar verwachting zal de livegang begin komende week plaatsvinden.

Hieronder treft u de originele pitch waarin bovenstaande wijzigingen niet zijn doorgevoerd.

Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH betreft de onderneming waarin dit bouwproject wordt ontwikkeld. Het perceel grond is gekocht in 2022 voor een bedrag van € 950.000,-. Inmiddels is de vergunning verleend voor het project en kan de bouw van 7 appartementen gaan starten.

De bouw zal uitgevoerd gaan worden door een bouwbedrijf van één van de ondernemers, waardoor de bouwkosten lager zullen zijn en volgens de verwachting van de ondernemers het project rendabeler zal zijn.

De waarde na realisatie op basis van de taxatie bedraagt € 3.823.000,-. De waarde per appartement is als volgt ingeschat:

• Appartement 1 (92 m2) € 598.000,-
• Appartement 2 (40,1 m2) € 289.000,-
• Appartement 3 (65,6 m2) € 469.000,-
• Appartement 4 (109,6 m2) € 767.000,-
• Appartement 5 (59,1 m2) € 420.000,-
• Appartement 6 (80,4 m2) € 546.000,-
• Appartement 7 (107,9 m2) € 734.000,-

De appartementen 2, 3 en 5 zijn verkocht voor respectievelijk € 289.000,-, € 469.000,- en € 414.000,-. Daarnaast is men in vergevorderde gesprekken om ook appartement 1 te verkopen voor € 569.000,-, men verwacht dit binnen enkele weken te formaliseren. De appartementen worden na oplevering overgedragen. Er is geen sprake van een koop/aanneem constructie. Om de verkoop van de resterende appartementen te bevorderen wil men nu beginnen met de bouw.

De totaalopbrengst van de vier appartementen, waarbij ook rekening is gehouden met verkoop van appartement 1, bedraagt € 1.741.000,-. De gemiddelde opbrengst per m2 bedraagt € 6.780 per m2.

De drie overige appartementen zijn in totaal groot 297,9 m2. Om tot aflossing van de lening te komen dient de gemiddelde opbrengst per m2 minimaal € 5.402,- te zijn.

Naast een eerste hypothecaire inschrijving op het perceel grond, bestemd voor de bouw van de appartementen, wordt een hypothecaire inschrijving verkregen op ander onroerend goed van de ondernemers. Tevens geven de ondernemers een materiële persoonlijke borgstelling af.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 3.350.000,-. De looptijd is 14 maanden, aflossingsvrij. De rente bedraagt 9% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Collin Credit Score is Voldoende. De Dun & Bradstreet kwalificatie is Aanzienlijk risico. De Creditreform kwalificatie is Aanzienlijk risico.

• De geldnemer is Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH.
• Er wordt een hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.350.000,- verkregen op
  • Het perceel grond, bestemd voor de bouw van de appartementen aan de Stemwarder Straße 23 te Hamburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het perceel grond kent een waarde van € 506.000,- in huidige staat en een waarde van € 3.823.000,- na realisatie van de appartementen op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 31-03-2026. De ondernemers verwachten de appartementen te kunnen verkopen voor een totaalbedrag van € 3.800.000,-.
  • Het appartement met als adres Bartholomäusstraße 76, 22083 Hamburg, Duitsland. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 227.700,- en een openstaande schuld van € 182.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 450.000,- op basis van desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
  • Het appartement met als adres Bispinger Weg 36, 21680 Stade, Duitsland. Deze is voorbelast met een totaal aan hypothecaire inschrijvingen van € 893.000,- en een openstaande schuld van € 317.000,- per d.d. 30-04-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.368.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
  • Het appartement met als adres Krausestraße 42B , 22049 Hamburg. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 225.000,- en een openstaande schuld van € 225.000,-. Het onroerend goed kent een waarde van € 338.000,- op basis van een desktoptaxatie per april 2026.
  • De appartementen met als adres Zur Mühle 15a, 15b en 15c, 23775 Großenbrode. Ieder appartement is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,-. De gezamenlijke openstaande schuld is € 647.000,-. De appartementen kennen een waarde van € 439.000,-, € 441.000,- en € 441.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 2-3-2026.
  • Het appartement met als adres Südstrand 44, 23775 Großenbrode. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,- en een openstaande schuld van € 400.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 659.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
• De heer C. Schulz geeft een borgstelling af voor € 600.000,- Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• De heer O. Kurtovski geeft een borgstelling af voor € 400.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden van € 384.580,- waaruit de eerste 14 maanden aan rente en kosten worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 1.770.000,- ten behoeve van de ontwikkeling van de appartementen aan de Stemwarder Straße 23 te Hamburg. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste 8 maanden de lening algeheel of gedeeltelijk vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) 8 maanden rentevergoeding te voldoen. 
• Per appartement dient de netto verkoopopbrengst afgelost te worden.

Leendoel

Deze financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van bank en de ontwikkeling van de zeven appartementen aan de Stemwarder Straße 23 te Hamburg.

Ondernemer

Christian Schulz is een opgeleide timmerman en studeerde architectuur. Tot 2003 runde hij een timmer- en dakbedekkingsbedrijf en begeleidde hij een groot aantal bouwprojecten. Sinds 2004 wijdt hij zich aan de verkoop van onroerend goed, in de eerste jaren vooral aan investeerders. Hij heeft verdere opleiding gevolgd als makelaar en specialist in beleggingspanden. Sinds 2004 heeft de heer Schulz meer dan 500 objecten verkocht.

De heer Oliver Kurtovski is sinds 2014 commercieel vastgoedontwikkelaar en projectontwikkelaar en heeft al eerder huizen/appartementen gebouwd. Sinds 2020 is hij actief bij HSI Hansebau Stade Immobilien GmbH. Voordat hij zelfstandig werd, werkte hij als SHEQ-manager en bouwmanager in de industrie. Hij is gecertificeerd door de Kamer van Industrie en Koophandel als gecertificeerd makelaar en projectontwikkelaar. De heer Kurtovski neemt alle taken over die met de bouw van het pand te maken hebben.

Onderneming

Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH betreft de onderneming waarin dit bouwproject wordt ontwikkeld. Het perceel grond is gekocht in 2022 voor een bedrag van € 950.000,-. Inmiddels is de vergunning verleend voor het project en kan de bouw van 7 appartementen gaan starten.

De bouw zal uitgevoerd gaan worden door een bouwbedrijf van één van de ondernemers, waardoor de bouwkosten lager zullen zijn en volgens de verwachting van de ondernemers het project rendabeler zal zijn.

De waarde na realisatie op basis van de taxatie bedraagt € 3.660.000,-. De waarde per appartement is als volgt ingeschat:

• Appartement 1 (92 m2) € 598.000,-
• Appartement 2 (40,1 m2) € 289.000,-
• Appartement 3 (65,6 m2) € 469.000,-
• Appartement 4 (109,6 m2) € 767.000,-
• Appartement 5 (59,1 m2) € 420.000,-
• Appartement 6 (80,4 m2) € 546.000,-
• Appartement 7 (107,9 m2) € 734.000,-

De appartementen 2, 3 en 5 zijn verkocht voor respectievelijk € 289.000,-, € 469.000,- en € 414.000,-. Daarnaast is men in vergevorderde gesprekken om ook appartement 1 te verkopen voor € 569.000,-, men verwacht dit binnen enkele weken te formaliseren. De appartementen worden na oplevering overgedragen. Er is geen sprake van een koop/aanneem constructie. Om de verkoop van de resterende appartementen te bevorderen wil men nu beginnen met de bouw.

De totaalopbrengst van de vier appartementen, waarbij ook rekening is gehouden met verkoop van appartement 1, bedraagt € 1.741.000,-. De gemiddelde opbrengst per m2 bedraagt € 6.780 per m2.

De drie overige appartementen zijn in totaal groot 297,9 m2. Om tot aflossing van de lening te komen dient de gemiddelde opbrengst per m2 minimaal € 5.402,- te zijn.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 3.350.000,-
Rente: 9%
Looptijd: 14 maanden, aflossingsvrij

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH is Aanzienlijk risico. De onderneming is gestart in 2022 en sindsdien is het perceel grond daarin aangehouden, hierdoor hebben zich meerdere verliesjaren opgestapeld aangezien er geen inkomsten werden gegenereerd. Als gevolg hiervan heeft de onderneming een negatief eigen vermogen. Het korte bestaan van de onderneming in combinatie met het negatief eigen vermogen zorgt grotendeels voor de kwalificatie Aanzienlijk risico.

Collin Crowdfund werkt in Duitsland, naast Dun & Bradstreet, samen met het onafhankelijke creditratingbureau Creditreform. De kwalificatie van Creditreform wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH is Aanzienlijk risico. 

Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Aanzienlijk risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall Collin Credit Score is gebaseerd op de verwachtte bouwkosten van de ondernemers, verwachtte verkoopprijzen van de appartementen en taxatierapport van het te bouwen onroerend goed. De overall Collin Credit Score is Voldoende.

Afloscapaciteit
De ondernemers verwachten de appartementen in totaliteit te verkopen voor circa € 3.800.000,-. Zonder financieringslasten hebben de ondernemers een geprognosticeerd resultaat van circa € 600.000,-. Rekening houdend met de volledige looptijd zal een resultaat resteren van € 180.000,-. De ondernemer verwachten het project binnen 12 maanden af te kunnen ronden. De maandelijkse lasten zullen voldaan worden uit het rentedepot. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Voldoende.

Solvabiliteit
Op basis van de balans na investering bedraagt de solvabiliteit -29% op een balanstotaal van € 2.927.000,-. Dit komt mede doordat het perceel grond een boekwaarde heeft van € 1.132.000,- en de grondwaarde conform de taxatie € 535.000,- bedraagt. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Matig.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemer is Stemwarder Straße 23 Hamburg GmbH.
• Er wordt een hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.350.000,- verkregen op
  • Het perceel grond, bestemd voor de bouw van de appartementen aan de Stemwarder Straße 23 te Hamburg verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het perceel grond kent een waarde van € 506.000,- in huidige staat en een waarde van € 3.823.000,- na realisatie van de appartementen op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 31-03-2026. De ondernemers verwachten de appartementen te kunnen verkopen voor een totaalbedrag van € 3.800.000,-.
  • Het appartement met als adres Bartholomäusstraße 76, 22083 Hamburg, Duitsland. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 227.700,- en een openstaande schuld van € 182.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 450.000,- op basis van desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
  • Het appartement met als adres Bispinger Weg 36, 21680 Stade, Duitsland. Deze is voorbelast met een totaal aan hypothecaire inschrijvingen van € 893.000,- en een openstaande schuld van € 317.000,- per d.d. 30-04-2026. Het onroerend goed kent een waarde van € 1.368.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
  • Het appartement met als adres Krausestraße 42B , 22049 Hamburg. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 225.000,- en een openstaande schuld van € 225.000,-. Het onroerend goed kent een waarde van € 338.000,- op basis van een desktoptaxatie per april 2026.
  • De appartementen met als adres Zur Mühle 15a, 15b en 15c, 23775 Großenbrode. Ieder appartement is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,-. De gezamenlijke openstaande schuld is € 647.000,-. De appartementen kennen een waarde van € 439.000,-, € 441.000,- en € 441.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 2-3-2026.
  • Het appartement met als adres Südstrand 44, 23775 Großenbrode. Deze is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 400.000,- en een openstaande schuld van € 400.000,- per d.d. 31-12-2025. Het onroerend goed kent een waarde van € 659.000,- op basis van een desktoptaxatie met waardepeildatum 19-5-2026.
• De heer C. Schulz geeft een borgstelling af voor € 600.000,- Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• De heer O. Kurtovski geeft een borgstelling af voor € 400.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé.
• Er wordt een rente- en kostendepot aangehouden van € 384.580,- waaruit de eerste 14 maanden aan rente en kosten worden voldaan. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 1.770.000,- ten behoeve van de ontwikkeling van de appartementen aan de Stemwarder Straße 23 te Hamburg. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Indien de geldnemer in de eerste 8 maanden de lening algeheel of gedeeltelijk vervroegd aflost, dient geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde rentetermijnen) 8 maanden rentevergoeding te voldoen.
• Per appartement dient de netto verkoopopbrengst afgelost te worden.

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de borgstellingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Voldoende

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.