Samenvatting

TopCare verzorgt woonruimte voor buitenlandse medewerkers van Nederlandse bedrijven. TopCare is in 2018 gestart en beheert nu meer dan 80 panden in het zuidoostelijk deel van Nederland en nabij de Nederlandse grens in Duitsland. Naast de huisvesting van buitenlandse werknemers wordt TopCare breder actief op de vastgoedmarkt. 

TopCare Woningverhuur koopt nu voormalige Hotel ‘t Veerhuis in Wamel.  Dit hotel is sinds 2024 in gebruik als opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. TopCare koopt het hotel en blijft het gebruik voor vluchtelingen faciliteren. Zodra de vluchtelingenopvang wordt beëindigd neemt TopCare het pand in gebruik voor de huisvesting van buitenlandse werknemers. 

Het onroerend goed kent een taxatiewaarde van € 3.550.000,- op basis van het huidige huurcontract. De Loan-To-Value (LTV; de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van het onroerend goed) bedraagt 85% bij aanvang en tussen 76% en 79% ten tijde van de slottermijn, afhankelijk van de voorzetting van de huidige huurovereenkomst.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.174.000,-. Vanuit eigen middelen wordt er € 174.000,- ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 3.000.000,-. De looptijd is 48 maanden met een maandelijkse aflossing van € 6.382,98,- zolang de huurovereenkomst van kracht blijft. Dit wordt gewijzigd naar een maandelijkse aflossing van € 4.255,32 zodra het huurcontract is beëindigd. De slottermijn is mede hierdoor nog niet vast te stellen, maar zal tussen de € 2.700.000,- en € 2.800.000,- uitkomen. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:

• De geldnemers zijn TopCare Woningverhuur B.V. en TopCare Beheer B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.000.000,- op het onroerend goed met als adres Veerweg 2 4 en 4, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 5 te Wamel en op het onroerend goed met als adres Veerweg 2, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 6 te Wamel, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde rekening houdende met het huidige huurcontract van € 3.550.000,- op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 9-12-2025. 
• De heer R.M. Boers geeft een borgstelling af ter hoogte van € 250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé;
• De heer J.E.M. Palmen geeft een borgstelling af ter hoogte van € 250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé;
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Veerweg 2 4 en 4, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 5 te Wamel en van het onroerend goed met als adres Veerweg 2, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 6 te Wamel worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aankoop van voormalig Hotel ‘t Veerhuis in Wamel.

Ondernemer

René Boers (1971) is na zijn HBO opleiding plantenteelt en business management actief geweest in de kwekerijsector. Sinds 2015 heeft hij samen met zijn vrouw een helleboruskwekerij in Meijel opgebouwd die hij nu verhuurt. Problemen met de huisvesting van zijn buitenlandse medewerkers hebben hem op het idee van TopCare gebracht.

Marcel Palmen (1966) exploiteert samen met zijn vrouw Restaria ’t Pelmke in Meijel. Daarnaast heeft hij vastgoed (woon-, horeca- en kantoorruimte) in bezit dat hij verhuurt. Marcel heeft ruime ervaring met het beheer en onderhoud van verhuurd vastgoed en gebruikt die ervaring binnen TopCare.

Onderneming

TopCare biedt huisvesting voor buitenlandse medewerkers die voor korte of langere tijd in Nederland werken. Er zijn ruim 80 panden in beheer die slaapplaats bieden aan meer dan 850 buitenlandse werknemers. Het werkgebied is Gelderland, Noord-Brabant, Limburg en Duitsland. De voorbereiding voor de verhuur, de inrichting van de woonruimte, het technisch beheer, het periodiek onderhoud en het toezicht op de huurders wordt door de eigen medewerkers uitgevoerd. De woonruimten worden voor langere periode verhuurd aan werkgevers, veelal in de agrarische sector. 

Alle door TopCare verhuurde woonruimte voldoet aan de eisen van Stichting Normering Flexwoningen en worden in dat kader periodiek gecontroleerd. TopCare is opgericht in 2018 en snel gegroeid. Vanaf 2023 werken er vijf medewerkers. Sinds januari 2025 kocht TopCare voormalig Hotel Vroenhof in Valkenburg, Hotel De Potkachel in Berg en Terblijt, vier appartementen in Hoensbroek en een portefeuille met 31 verhuurde wooneenheden. De aankoopkosten en investeringen hebben het resultaat in 2025 beïnvloed.
Collin Crowdfund heeft TopCare geholpen bij de groei middels leningen 00050287, 00050331, 00050384, 00051394 en 00052529. TopCare heeft altijd tijdig aan haar verplichtingen vanuit deze leningen voldaan. 

Het onroerend goed betreft een voormalig hotel aan de Veerweg in gemeente West Maas en Waal. Het ligt aan de Waal op afstand van het dorp Wamel. Er is ruimte voor 55 bewoners verdeeld over 24 wooneenheden. Het is in gebruik voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en wordt daartoe gehuurd door de gemeente West Maas en Waal. Ook de huidige eigenaar heeft de aankoop gefinancierd met behulp van Collin Crowdfund (lening 00053274).   

De huurovereenkomst met de gemeente West Maas en Waal is per 1 februari 2024 aangegaan en voor de duur dat de landelijke ‘Regeling opvang ontheemden Oekraïne’ geldend is. In deze periode kan de huurovereenkomst niet tussentijds worden beëindigd. Op het moment dat de ‘Regeling opvang ontheemden Oekraïne’ eindigt zal de huurder de huurovereenkomst opzeggen. De huidige netto huurinkomsten bedragen € 316.000,- op jaarbasis. Op het moment dat de huur eindigt neemt TopCare Woningen B.V. het vastgoed in gebruik. Hiervoor zal een huur van € 315.000,- per jaar worden voldaan aan TopCare Woningverhuur B.V.

Het onroerend goed kent een taxatiewaarde van € 3.550.000,- op basis van het huidige huurcontract. De Loan-To-Value (LTV; de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van het onroerend goed) bedraagt 85% bij aanvang en tussen 76% en 79% ten tijde van de slottermijn, afhankelijk van de voorzetting van de huidige huurovereenkomst.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 3.000.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 48 maanden met een maandelijkse aflossing van € 6.383,- waarbij rekening gehouden wordt met het lopende contract voor het huisvesten van vluchtelingen en deze maandelijkse aflossing daalt naar € 4.255,- wanneer dat contract is beëindigd. De slottermijn is mede hierdoor nog niet vast te stellen.

Risico’s

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor TopCare Beheer B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor TopCare Woningverhuur B.V. is Gemiddeld risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers 2025 van TopCare Beheer B.V., de jaarcijfers 2025 van de werkmaatschappijen, de IB-aangiften 2024 van de ondernemers en taxatierapport van het onroerend goed. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De huidige huurinkomsten van het onroerend goed bedragen € 442.000,- per jaar, waarvan €120.000,- servicekosten. Er resteert een netto huurstroom van € 316.000,-. Op het moment dat de “Regeling Opvang ontheemden Oekraïne” eindigt neemt TopCare het object in eigen gebruik voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De geconsolideerde omzet van TopCare is voor 2026 geprognotiseerd op €5.472.000,- met een cashflowoverschot van €638.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim Voldoende. 

Solvabiliteit
De geconsolideerde solvabiliteit, inclusief de Duitse entiteiten, bedroeg per ultimo 2025 51% op een balanstotaal van €16.026.000,-. Na financiering bedraagt de solvabiliteit 42% op een balanstotaal van €18.551.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Goed. 

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn TopCare Woningverhuur B.V. en TopCare Beheer B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 3.000.000,- op het onroerend goed met als adres Veerweg 2 4 en 4, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 5 te Wamel en op het onroerend goed met als adres Veerweg 2, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 6 te Wamel, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde rekening houdende met het huidige huurcontract van € 3.550.000,- op basis van een taxatierapport met als waardepeildatum 9-12-2025. 
• De heer R.M. Boers geeft een borgstelling af ter hoogte van € 250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé;
• De heer J.E.M. Palmen geeft een borgstelling af ter hoogte van € 250.000,-. Deze borgstelling is op dit moment materieel van aard op basis van overwaarde op onroerend goed in privé;
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres Veerweg 2 4 en 4, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 5 te Wamel en van het onroerend goed met als adres Veerweg 2, 6659 KD te Wamel, kadastraal bekend als sectie M nummer 6 te Wamel worden verpand aan de Investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om eenmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door zowel hypothecaire inschrijving als de borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed.
Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• Essentiële beleggingsinformatie

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.