Samenvatting

Na een succesvolle crowdfund campagne (2015) voor het project Energiefabriek (€ 250.000,-) doet Jeroen van den Adel wederom een beroep op de investeerders van Collin Crowdfund.

Jeroen van den Adel heeft het onroerend goed van de Deventer Machinefabriek Zandhuis&Zwart gekocht om deze te ontwikkelen binnen de projectvennootschap AW Deventer B.V. Inmiddels is hij ruim 16 jaar zelfstandig actief op het gebied van vastgoed. Naast advies ten behoeve van derden is hij de afgelopen jaren dit in toenemende mate gaan doen voor eigen rekening. Ondernemer ir. Jeroen van den Adel is gespecialiseerd in transformatie en herbestemming van karakteristieke panden. Verscheidene projecten zijn gerealiseerd en een aantal andere projecten zijn in uitvoering. In 2017 heeft zijn project Kofferfabriek Deventer de Harry Rademakerprijs gekregen voor het beste transformatieproject in Deventer.

De Deventer Machinefabriek Zandhuis&Zwart krijgt een nieuwe invulling. In de twee bedrijfsruimten komen zeven stoere gasloze loft woningen. De twee bestaande bedrijfswoningen (anno 1927) worden eveneens gerenoveerd en verduurzaamd. De locatie is dichtbij het station en de binnenstad gelegen. De gemeente Deventer heeft aangegeven naar een woonbestemming te willen. De vergunning om wonen mogelijk te maken is aangevraagd. De werkzaamheden vangen aan na verkoop van de woningen.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 725.000,-. Vanuit de aanwezige liquiditeiten en de toekomstige kasstroom kan de onderneming zelf € 270.000,- financieren. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 455.000,-. De looptijd is 24 maanden en op het einde van de looptijd wordt het gehele leenbedrag van € 455.000,- ineens afgelost. De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd de lening volledig vervroegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden. De rente bedraagt 6,5% gedurende de gehele looptijd.

Risico
Dun & Bradstreet geeft het medio 2018 opgerichte AW Deventer B.V. de kwalificatie verhoogd risico. Jeroen van den Adel Holding B.V. krijgt van Dun & Bradstreet de kwalificatie minimaal risico. De Collin Credit Score komt uit op Goed. De debiteuren zijn AW Deventer B.V. en Jeroen van den Adel Holding B.V. Er wordt een eerste hypotheek gevestigd op het aangekochte onroerend goed van € 455.000,-. Op basis van een recent uitgevoerde taxatie is de waarde in de huidige staat/bestemming € 455.000,-. Tevens wordt er door de ondernemer Jeroen van den Adel een persoonlijke borgstelling afgegeven van € 100.000,- die op dit moment materieel is.

Leendoel

De onderneming heeft op dit moment meerdere projecten in de voorbereiding. Al deze projecten leggen een beslag op het ondernemingsvermogen. Tevens is merkbaar dat de markt in toenemende mate afname verplichtingen oplegt aan ontwikkelaars. Om deze reden wil Jeroen van den Adel de aankoop van de machinefabriek Zandhuis&Zwart financieren. De verdere ontwikkelkosten worden door het bedrijf zelf gedragen.

Ondernemer

Ir. Jeroen van den Adel (46) is sinds 2002 zelfstandig ondernemer. Daarvoor heeft hij voor verschillende gemeenten gewerkt. Gaandeweg is hij zich meer gaan richten op het ontwikkelen van vastgoedprojecten met specialisatie in de transformatie van bestaand vastgoed en duurzaamheid. Voordat hij als zelfstandig ondernemer aan de slag ging heeft Jeroen na afronding van zijn studies aan HTS en Universiteit Twente tevens voor een aantal bureaus gewerkt in de projectontwikkeling en aanverwante sectoren.

Vergelijkbare projecten in voorbereiding, uitvoering en recent afgerond zijn de transformaties van de Kofferfabriek, Platvoetschool, Prins Hendrikschool, Broodfabriek, Davo Haardenfabriek en Koningin Julianaschool.

Onderneming

Het project Zandhuis&Zwart is gericht op de realisatie van zeven duurzame loft woningen enrenovatie en verduurzaming van twee bestaande (bedrijfs-)woningen. De bedrijfswoningen en de nog in originele staat verkerende werkplaats zijn in 1927 gebouwd. In de jaren 60 is de tweede bedrijfshal gebouwd. Door de oriëntatie op een gezamenlijke binnenplaats vormt het complex na transformatie nog steeds een geheel. 

De ligging van de locatie nabij het station en het centrum van Deventer maakt de locatie uitermate geschikt voor een brede doelgroep die de nabijheid van voorzieningen op prijsstellen. De loft woningen zijn gemiddeld 70 vierkante meter groot en uitermate geschikt voor een of tweepersoons huishoudens. De twee voormalige bedrijfswoningen hebben standaard drie slaapkamers en zijn ook geschikt voor gezinnen of mensen die wat meer ruimte willen voor bijvoorbeeld werk aan huis. 

Hoewel niet verplicht bij deze transformatie worden de woningen gasloos. Dankzij goede isolatie, zonnepanelen en een luchtwarmtepomp zijn de woonlasten voor de koper laag en zijn de woningen op de toekomst voorbereid. Voor de koper betekent dit daarnaast extra mogelijkheden voor financiering en rentekorting (afhankelijk van de hypotheekverstrekker). In de projecten Broodfabriek Deventer en Energiefabriek Deventer is ervaring opgedaan met transformatie van een voormalig fabriekspand naar gasloze woningen en werkruimten. 

Ook in Deventer is sprake van een krappe woningmarkt. Het aanbod nieuwbouwwoningen is momenteel lager dan het landelijk gemiddelde. De verwachting is dat de woningen snel kunnen worden verkocht. In de tussenliggende periode kunnen delen van het complex tijdelijk verhuurd worden. In de raming is niet gerekend met deze extra opbrengsten.

Missie AdVicus
De groep richt zich primair op de herontwikkeling van panden en bijzondere plekken in de stedelijke omgeving. De doelgroep is op zoek naar een pand met eigenheid of uitstraling. Of de koper wil graag de mogelijkheid naar eigen inzicht invulling te kunnen geven aan de indeling en inrichting van het pand, maar wil de ontwikkeling niet zelf doen. 

De onderneming neemt het volledige traject van aankoop tot en met oplevering voor haar rekening. Dit is inclusief vergunning traject en verkoop van de woon- of gebruikseenheden. Dit gebeurt met strategische samenwerkingspartners. Binnen enkele jaren zal de onderneming AdVicus nog verder gaan groeien.

Advicus onderscheidt zich door het bieden van een totaalconcept van aankoop tot verkoop/verhuur in een doelgroep die iets bijzonders wil op een presenteerblaadje. De kernwaarden van de onderneming zijn:

• Integer
• Betrouwbaar
• Totaalconcept
• Duidelijke propositie
• Creatief
• Onafhankelijk
• Duurzaam

Op dit moment heeft Jeroen verscheidene projecten onder handen waarvan Zandhuis&Zwart er een is. De advies- en projectopdrachten voor derden worden vanuit Advicus B.V. ontplooit. Zandhuis&Zwart wordt vanuit AW Deventer B.V. geëxploiteerd. Er zijn plannen voor nieuwe projecten die ook in eigen beheer uitgevoerd zullen gaan worden. Wellicht komen hier nog vervolgaanvragen uit voort.

Structuur
De structuur bestaat uit de persoonlijke holding van de ondernemer met een aantal werkmaatschappijen. AW Deventer B.V. is de project vennootschap en project eigenaar. Jeroen van den Adel Holding B.V. en AW Deventer B.V. zijn debiteur.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht van het project

*In 2018 is inmiddels € 17.000,- geïnvesteerd. De rest zal gedurende de komende 2 jaar geïnvesteerd worden in de projectontwikkeling

Leenbedrag: € 455.000,-
Rente: 6,5%
Looptijd: 24 maanden met een aflossing ineens van het volledige leenbedrag aan het einde van de looptijd van de lening.

De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd de lening volledig vervroegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden.

Risico

Jeroen van den Adel heeft een aantal vaste partijen waarmee hij samenwerkt om daarmee te borgen dat de kennis in de diverse projecten niet teveel versnippert ligt. Daarnaast werkt zijn echtgenote mee in het bedrijf, zij kan ondersteund door haar vader en vaste samenwerkende partijen projecten tot een goed einde brengen mocht dat gegeven de omstandigheden nodig zijn. Bij verkoop van de woningen zal het bouwrisico worden neergelegd bij de koper en de aannemer middels een separate aanneemovereenkomst. Bij overdracht van de grond wordt de financiering van de investeerders afgelost, de verwachting is dat hier maximaal 2 jaar voor nodig is.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn AW Deventer B.V. en Jeroen van den Adel Holding B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 455.000,- verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Volgens een taxatierapport van september 2018 is de waarde van het complex Zandhuis&Zwart € 455.000,-. De verwachting is dat na het verkrijgen van de woonbestemming de waarde hoger is.
• De heer Jeroen van den Adel geeft een persoonlijke borgstelling af van € 100.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde. 

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Jeroen van den Adel Holding B.V. is Minimaal risico. De kwalificatie voor de nieuwe vennootschap AW Deventer B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Minimaal risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit en is gebaseerd op de geconsolideerde jaarcijfers over 2017 en prognoses 2018 (gebaseerd op actueel intern cijfermateriaal van 2018) en 2019 van de gehele groep. De overall score is Goed.

Rentabiliteit
Over 2017 en volgens prognose 2018 komt de winst na belasting in beide jaren uit op circa € 85.000,- bij een netto cashflowoverschot van respectievelijk € 53.000,- en € 35.000,-. Op basis van de bestaande orderportefeuille (dus zonder verkoop project Zandhuis&Zwart) is het geprognosticeerde netto cashflowoverschot in 2019 € 119.000,-. Mocht de verkoop van het project Zandhuis&Zwart in 2019 plaatsvinden dan komt het netto cashflowoverschot volgens de prognose veel hoger uit (na aflossing van de nu gevraagde financiering). Met het laatst genoemde scenario hebben wij voor het bepalen van de score geen rekening gehouden. Hiermee komt de score voor de Rentabiliteit op Goed.

Solvabiliteit
Ultimo 2017 bedroeg de solvabiliteit 35% bij balans totaal van € 1.262.000,-. Aangezien 2018 grotendeels achter ons ligt en de verwachting is dat de prognose 2018 bewaarheid gaat worden zal mede door de nu aan te trekken financiering het balanstotaal toenemen naar € 1.752.000,- met een solvabiliteit van 30%. Zonder verkoop van het project Zandhuis&Zwart zal deze op basis van de overige lopende projecten toenemen naar 39% ultimo 2019 bij een balanstotaal van € 1.753.000,-. Wij gaan uit van de prognose balans 2018 en hanteren de score Ruim voldoende voor de Solvabiliteit.

Liquiditeit
Ten aanzien van de current ratio (vlottend activa/vlottende passiva) moet opgemerkt worden dat de projectposities hier geen onderdeel van vormen en opgenomen zijn onder het materieel vast actief. Ultimo 2017 komt de current ratio uit op 2,6 tegen een geprognosticeerde 2,8 ultimo 2018. Ultimo 2018 is er voor € 142.000,- aan liquiditeiten aanwezig in het bedrijf. Hoewel hiermee de score voor de Liquiditeit uit zou komen op Excellent, hebben wij deze omwille van het toekomstig liquiditeitsbeslag afgewaardeerd naar Goed.

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Extra beloning

Voor investeerders vanaf € 2.500,- zal Jeroen van den Adel een presentatie geven over zijn aanpak en ervaring met transformatie van karakteristieke panden. 

De uitnodiging zal digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer. Door aanspraak te maken op deze beloning zal uw anonimiteit worden opgeheven.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen