Samenvatting

Van Laere Investments is dit jaar opgericht door drie leden van de familie Van Laere, die allen reeds actief zijn als zelfstandig ondernemer met hun eigen bedrijven. Met de gezamenlijke onderneming gaan zij zich richten op de exploitatie van onroerend goed. De aankoop van het bedrijfspand in Goes met behulp van deze hypothecair gedekte lening is de eerste activiteit van de gezamenlijke onderneming. Hanz-Peter, Marlou en Luc van Laere zijn ieder voor 33,3% aandeelhouder via hun persoonlijke holdings. Het pand, bestaande uit negen kantoorunits, is op dit moment al grotendeels verhuurd.

Financieringsbehoefte
De totale financieringsbehoefte bedraagt € 465.000,-. De drie aandeelhouders verstrekken ieder een achtergestelde lening van € 50.000,-. Tevens wordt door één van de aandeelhouders nog € 15.000,- beschikbaar gesteld in de vorm van een rekening-courant verhouding. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 300.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing van € 1.366,67 en een slottermijn van € 218.000,-. De rente bedraagt 5,5% gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert Van Laere Investments B.V. als Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende. De debiteur is Van Laere Investments B.V. Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 300.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed gevestigd met een getaxeerde waarde van € 435.000,-. Er worden drie leningen van ieder € 50.000,- verstrekt door respectievelijk Synsys B.V., Astrantia Support Beheer B.V. en PeatValley B.V. Deze leningen worden achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De (huidige en toekomstige) inventaris en huurcontracten worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Tot slot wordt er een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen met Van Laere Investments B.V. zolang de solvabiliteit lager dan of gelijk aan 45% is.

Leendoel

De gevraagde lening wordt gebruikt voor de aankoop van bedrijfsmatig onroerend goed, inclusief de aankoopkosten.

Ondernemer

Hanz-Peter van Laere (53) heeft een bedrijfseconomische opleiding genoten op universitair niveau. Heeft zich na aanvankelijk werkzaam te zijn geweest bij onder andere Ernst & Young en Dow Chemical, met zijn eigen bedrijf HPVL Consult (http://www.hpvl.nl/) gespecialiseerd in het verzorgen van Excel trainingen en het bouwen van Excel applicaties. Tot zijn huidige klantenkring behoren onder andere het Ministerie van Economische Zaken en de Autoriteit Consument en Markt. Hanz-Peter gaat met zijn in 2017 opgerichte Synsys B.V. (verder geen activiteiten) voor 33,3% deelnemen in Van Laere Investments B.V. Samen met zijn broer L.E.M. van Laere heeft hij AlgoBros Solutions B.V. opgericht, waarvan hij 50% aandeelhouder is. In deze B.V. hebben beide heren software/applicaties ontwikkeld op het gebied van boekhoudprogramma’s en database. Dit jaar komen de activiteiten van deze B.V. op gang.

Marlou van Laere (59) is gedurende een lange periode werkzaam geweest op het gebied van research bij Pfizer en Parke Davis als respectievelijk Clinical Trial Administrator en Administrative Clinical Research Associate. Na een specifiek gericht scholingstraject en cursussen op het gebied van cryolipolyse, is Marlou vorig jaar haar eigen bedrijf gestart onder de naam Team Vital Capelle (https://www.teamvital.nl/). Marlou is 100% aandeelhouder van Astrantia Support Beheer B.V. Dit is een stamrecht B.V., die ook 33,3% van de aandelen gaat houden in Van Laere Investments B.V. 

Luc van Laere (58) heeft na de afronding van de Pedagogische Academie, een aantal jaren het familiebedrijf NHI geleid. Tevens was hij docent in diverse vakken bij NHI. Nadien maakte hij de switch naar automatisering/ICT. Door gerichte studies en in de praktijk opgedane ervaring, heeft hij zich ontwikkeld tot Software Engineer. Gedurende een periode van 22 jaar was hij werkzaam bij een bedrijfsonderdeel van Unit4. De voorbije jaren was hij in eigen beheer actief met het ontwikkelen van software voor een online boekhoudprogramma. Dit programma gaat in de nieuw opgerichte onderneming AlgoBros Solutions B.V. (met broer Hanz-Peter als 50% medeaandeelhouder) verder ontwikkeld en verkocht worden. Luc heeft voor zijn 33,3% deelneming in Van Laere Investments B.V., PeatValley B.V. opgericht. 

De nieuwe gezamenlijke activiteit van de drie familieleden in Van Laere Investments B.V. is vooral bedoeld om met de beschikbare liquide middelen een zo goed mogelijk rendement te maken door te beleggen in commercieel vastgoed.

Onderneming

Kernprofiel
Met de dit jaar opgerichte onderneming wordt het aan te kopen bedrijfspand in Goes aangekocht. Met deze aankoop wordt een start gemaakt van de activiteiten, die gericht zullen zijn op de exploitatie van commercieel vastgoed. Het aan te kopen onroerend goed betreft een bedrijfsruimte op een goede locatie (boven NS-station Goes), bestaande uit een 9-tal individueel te verhuren kantoorunits met bijbehorende centrale ruimten. Het grootste gedeelte is reeds (langjarig) verhuurd. Een klein gedeelte wordt beschikbaar gehouden voor kortlopende huur, hetgeen goed aansluit bij de huidige behoefte van de markt (ZZP, flexwerken).

Concurrentiepositie en onderscheidend vermogen
Het bedrijfspand met de te verhuren kantoorunits, onderscheidt zich van de concurrentie door de uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer, gezien de ligging boven het NS-station in het centrum van Goes en het zeer nabije busstation. Voor veel huurders is dit een belangrijke overweging om op deze locatie te huren. De mogelijkheid om kleinere units te kunnen huren voor een korte periode (met verlengingsopties) spreekt de markt ook aan, gezien de gestegen behoefte aan tijdelijk te huren locaties. Een beperkt deel van de beschikbare oppervlakte zal beschikbaar zijn voor deze huurders.

Markt 
De markt voor verhuurd onroerend goed (kantorenmarkt) is in het doelgebied voor een dergelijk object zeker aantrekkelijk. De leegstand van kantoorruimte is in Zeeland relatief beperkt, zeker vergeleken bij andere regio’s en grote steden. Kantoorruimte is nagenoeg geheel geconcentreerd in Goes, Terneuzen, Vlissingen en Middelburg. Ook in Goes is er de voorbije 10 jaar kantoorruimte nieuwgebouwd, waardoor het totale kantooraanbod gestegen is. Opvallend aan de Zeeuwse kantorenmarkt is, dat regionale en lokale dienstverleners en (semi)publieke instellingen voor de meeste kantoorbehoefte zorgen. Binnen huidige het huurdersbestand van Van Laere Investments is dit ook zichtbaar.

Door de goede ligging van de aan te kopen bedrijfsruimte (boven het NS-station) en het aanbod van relatief kleine units, voldoet dit pand aan de vraag uit de markt. De markt tendeert door flexwerken en toenemende aantallen ZZP’ers ook naar kortere huurperiodes en kleinere kantoorruimte. De onderneming houdt bewust een kleine reserve in het aanbod om ook tijdelijke verhuur mogelijk te maken.

Structuur 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 300.000,-
Rente: 5,5%
Looptijd: 60 maanden, met een lineaire maandelijkse aflossing van € 1.366,67 en een slottermijn van € 218.000,-.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur is Van Laere Investments B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 300.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan het Stationsplein 11 te Goes verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 435.000,- op basis van een actueel taxatierapport.
• De lening van M.L.M.T. van Laere en Astrantia Support beheer B.V. ter hoogte van € 50.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van L.E.M. van Laere en PeatValley B.V. ter hoogte van € 50.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening van J.P.T.E. van Laere en Synsys B.V. ter hoogte van € 50.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Van Laere Investments B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 45% of lager is.
• De (huidige en toekomstige) inventaris en huurcontracten van Van Laere Investments B.V. worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te evalueren. De kwalificatie voor Van Laere Investments B.V. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score is gebaseerd op de door de bedrijfsadviseur opgestelde prognoses voor de jaren 2018 tot en met 2020. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.

Rentabiliteit
De basis voor de opgestelde omzetprognoses wordt gevormd door de aanwezige huurcontracten die een jaarlijkse omzet zullen opleveren. Veruit het grootste gedeelte van de te verhuren kantoorruimte is verhuurd op basis van langjarige huurcontracten, waardoor er een stevige basis ligt onder de geprognosticeerde omzet. Voor de komende jaren is gerekend met 90% bezetting, hetgeen voor dit type onroerend goed realistisch is. Met relatief lage operationele kosten (er is geen personeel in dienst) resteert er naar verwachting ieder jaar (ook in het aankoopjaar 2018) voldoende cashflow om aan de jaarlijkse aflosverplichtingen van € 16.000,- te kunnen voldoen. In het eerste volledige exploitatiejaar 2019 bedraagt de cashflow naar verwachting € 21.000,-, op een omzet van € 45.000,-. Wij hanteren voor Rentabiliteit een score Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Door de forse eigen inbreng van € 150.000,- middels achtergestelde leningen is er bij aanvang een solvabiliteit van circa 35%. Door winsttoevoeging en aflossing op de lening, komt de solvabiliteit volgens prognose al snel op 38% op een balanstotaal van ruim € 450.000,- over 2019. Ondanks dat op de openingsbalans de solvabiliteit nog net onder de grens voor de kwalificatie Goed zit, achten wij door de aard van het onroerend goed en de verwachte waardestijging de score Goed voor de Solvabiliteit passend.

Liquiditeit
Wanneer we uitgaan van de current ratio, dan zou de liquiditeit op een score Matig uitkomen. Echter past deze ratio minder bij de aard van deze aanvraag, omdat er zo goed als geen vlottende activa en vlottende passiva zijn in dit type onderneming. Wij hebben in dezen gekozen om de liquiditeit te beoordelen met behulp van de zogenaamde Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Deze ratio wordt berekend door de betalingscapaciteit te delen door de rente en aflossingsverplichtingen. De betalingscapaciteit moet minimaal gelijk aan of groter dan 1,0 zijn. Per ultimo 2018 en 2019 komt deze naar verwachting uit op ruim 1,1. Op basis van deze beoordeling wij de score voor de Liquiditeit vastgesteld op Voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Goed
Liquiditeit: Voldoende
Overall: Ruim voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen