Samenvatting

Ondernemer en eigenaar van het succesvolle concept Teddy Kids B.V., Artem Tolmachev, is bezig een vastgoedportefeuille op te bouwen in privé. Eerder heeft hij het pand aan de Burggravenlaan 233 in Leiden via de crowd van Collin Crowdfund aangekocht.

Artem Tolmachev is ervaren met het renoveren van panden. Zo heeft hij het monumentale pand ‘De Keet’ aan de Rijnsburgerweg 35 te Leiden gerenoveerd voor een van zijn kinderdagverblijven en vanuit dezelfde vennootschap het voormalige schoolgebouw aan de Lorentzkade 15 te Leiden aangekocht en gerenoveerd. Dankzij deze renovaties heeft hij een betrouwbare groep bouwvakkers om zich heen verzameld.

Artem heeft een Master in Business Administration en een Masters in Marketing afgerond. Na zijn studie ging hij aan de slag met het kinderdagverblijf van zijn moeder, Teddy Kids. In 2018 werd hij 100% aandeelhouder. Artem breidde de Teddy Kids-formule verder succesvol uit naar vier kinderdagverblijven en twee buitenschoolse opvangen in en rondom Leiden op A-locaties. 

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 420.000,-. Er wordt afhankelijk van de uiteindelijke kosten van de renovatie maximaal € 80.000,- aan eigen middelen ingebracht. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 340.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van €320.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Invloed coronavirus
Onze verwachting is dat de waarde van vastgoed in de Professorenwijk van Leiden door de vraag van deze geliefde wijk zal blijven. Verder dekken de huurinkomsten de rente en aflosverplichtingen nagenoeg volledig.

Daarbij keert de heer Tolmachev zich een salaris uit van circa € 6.500,- per maand en heeft hij aangetoond dat Corona minimale invloed heeft gehad op zijn bedrijf. Sommige contracten met ouders werden gepauzeerd en ze hebben hun prijs verlaagd van € 9,33 naar € 8,17 per uur. Inmiddels draaien alle Teddy Kids filialen weer nagenoeg hetzelfde als voorheen.

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert geen natuurlijke personen, Teddy Kids B.V. wordt gekwalificeerd als Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De geldende zekerheden en voorwaarden zijn:

• De debiteur is de heer Artem Tolmachev. Vanwege de gekozen financiering is de debiteur hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer nihil. Zijn vermogen zit in de Teddy Kids Groep en is beschikbaar middels uitkering van dividend.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 340.000,- op het appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden gevestigd. De huidige marktwaarde, vrij van verhuur, bedraagt € 348.000,- en uitgaande van een gerealiseerde verbouwing een waarde van € 420.000,- op basis van het taxatierapport d.d. 24 juli 2020.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het aan te kopen appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden, worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente (i.p.v. 6 maanden conform de Algemene voorwaarden), indien de lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De investeerders van deze financiering zullen een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.

Leendoel

De financiering via Collin Crowdfund wordt aangewend voor de aankoop en renovatie van een appartement, bestemd voor commerciële verhuur in privé.

Ondernemer

Artem Tolmachev (1987), geboren in Moskou en verhuisd naar Leiden. Artem heeft een Master in Business Administration en een Masters in Marketing afgerond. Na zijn studie ging hij aan de slag met het kinderdagverblijf van zijn moeder, Teddy Kids. Het viel hem op dat er onvoldoende keuze was voor ouders op het gebied van gezond eten en duurzaam speelgoed voor hun kinderen en ontwikkelde een succesvol duurzaam concept. 

Acht jaar geleden trad hij toe tot het familiebedrijf Teddy Kids en nam in 2018 het familiebedrijf volledig over door 100% aandeelhouder te worden. Artem breidde de Teddy Kids formule uit naar vier kinderdagverblijven en twee buitenschoolse opvangen in en rondom Leiden op A-locaties. Teddy Kids heeft als visie; “The first step to be a Global Citizen”. De meeste ouders van kinderen zijn dan ook expats en internationals. Inmiddels heeft de Teddy Kids Groep een geconsolideerde EBITDA van € 286.370,- en een groepsvermogen van € 472.470,-.

Artem is ervaren met het renoveren van panden. Zo heeft hij voor één van zijn kinderdagverblijven in Teddy Kids B.V. het monumentale pand ‘De Keet’ aan de Rijnsburgerweg 35 te Leiden gerenoveerd en dezelfde vennootschap het voormalige schoolgebouw aan de Lorentzkade 15 te Leiden aangekocht en gerenoveerd. Bij beide panden heeft hij met een vaste groep bouwvakkers de verbouwing begeleid en getransformeerd tot moderne internationale kinderdagverblijven.

Dankzij de goede resultaten van zijn kinderdagverblijven, ook tijdens Corona, en zijn goede ervaringen met renoveren is Artem begonnen, om in combinatie met een vastgoedfinanciering en dividenduitkering, een verhuurde vastgoedportefeuille in privé op te bouwen voor pensioendoeleinden. 

Onderneming

Artem Tolmachev is bezig een commerciële vastgoedportefeuille in privé op te bouwen. Hij zoekt hiervoor een financiering via Collin Crowdfund N.V. het niet gefinancierde deel keert hij zichzelf vanuit zijn onderneming uit in dividend. Gezien de cashflow en de verdere groei van groepsvermogen van de Teddy Kids Groep kan Artem zich dit permitteren. 

Burggravenlaan 210
Het object voor deze financiering betreft een vijf kamer maisonnette (117 m²) uit 1958 met twee balkons (12 m²) en berging (21 m²). Het object bevindt zich op de derde en vierde verdieping in een gesloten portiekflat aan de Burggravenlaan in de Professorenwijk van Leiden. Het appartement staat op eigen grond (geen erfpacht). 

VVE
De maandelijkse VvE-bijdrage (Vereniging van Eigenaren) bedraagt € 150,-. Betreft een minder actieve VvE zonder balans of een MJOP (meerjarenonderhoudsplan). De makelaar heeft geen stukken gekregen toen hier om werd gevraagd. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat er in de splitsingsakte geen verbod op verhuur is opgenomen.

Renovatie
Het object heeft een gemetselde gevel, betonnen vloeren, houten kozijnen met dubbel glas en een CV. De renovatiewerkzaamheden zijn:

• vernieuwen van de vloeren, wanden en plafonds
• vernieuwen van de badkamer en keuken
• plaatsen van dakisolatie

Voor de renovatie is een STIKO (Stichtingskosten) aangeleverd met een planning van één maand. De kosten van de renovatie zijn op € 72.100,- gecalculeerd. De renovatie zal hiermee uitkomen op circa € 615,- de vierkante meter.

Huurovereenkomst
Artem heeft een getekende tijdelijke huurovereenkomst aangeleverd van € 2.250,-. Na 12 maanden zal de huur worden verhoogd naar € 2.500,- en zal Artem de dan gerenoveerde en geïsoleerde woning binnen zijn netwerk te huur aanbieden. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 340.000,-
Rente: 6,0%
Looptijd: 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 320.000,-. De LTV (Loan to Value) aan het eind van de looptijd bedraagt 76%.

De ondernemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteur is de heer Artem Tolmachev. Vanwege de gekozen financiering is de debiteur hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer nihil. Zijn vermogen zit in de Teddy Kids Groep en is beschikbaar middels uitkering van dividend.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 340.000,- op het appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden gevestigd. De huidige marktwaarde, vrij van verhuur, bedraagt € 348.000,- en uitgaande van een gerealiseerde verbouwing een waarde van € 420.000,- op basis van het taxatierapport d.d. 24 juli 2020.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het aan te kopen appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden, worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente i.p.v. 6 maanden conform de Algemene voorwaarden), indien de lening via Collin Crowdfund herfinanciert. De investeerders van deze financiering zullen een eerste investeringskans geboden worden in de herfinanciering.

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Artem Tolmachev is als privépersoon niet te bepalen, de kwalificatie van Teddy Kids B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie “risico niet te bepalen”.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de geconsolideerde cijfers van de Teddy Kids Groep, recente salarisstrook van ondernemer, afschrift betaal- en spaarrekening, IB-aangifte 2019 en BKR toetsing. De Overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit
De aflossing van de financiering komt maandelijks uit op € 340,-. Gedurende de renovatie zal het appartement verhuurd worden voor € 2.250 per maand . Nadat het pand volledig is gerenoveerd, zal het voor circa € 2.500,- per maand te huur worden aangeboden. Daarbij keert ondernemer zichzelf maandelijks een bruto salaris uit van circa € 6.500,-. De afloscapaciteit kwalificeren wij hiermee als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
Al het vermogen van Artem zit in Teddy Kids. In privé heeft hij op dit moment geen noemenswaardig gestald vermogen. Kijkend naar de financiering in verhouding tot de waarde van de woning na inbreng van eigen middelen en dividenduitkering, kwalificeren wij de solvabiliteit hiermee als Matig.

Zekerheden
Voor deze lening zijn de volgende zekerheden verkregen:

• De debiteur is de heer Artem Tolmachev. Vanwege de gekozen financiering is de debiteur hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer nihil. Zijn vermogen zit in de Teddy Kids Groep en is beschikbaar middels uitkering van dividend.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 340.000,- op het appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden gevestigd. De huidige marktwaarde, vrij van verhuur, bedraagt € 348.000,- en uitgaande van een gerealiseerde verbouwing een waarde van € 420.000,- op basis van het taxatierapport d.d. 24 juli 2020.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het aan te kopen appartement aan de Burggravenlaan 210 te Leiden, worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

Door zowel de hoofdelijke aansprakelijkheid, de verpanding van de huurpenningen als de eerste hypothecaire inschrijving kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen