Nieuwe voorzieningensystematiek: eerlijker en realistischer
Waarom deze wijziging?
Tot nu toe werd bij betalingsachterstand een percentage van het openstaande bedrag als (automatische) voorziening geboekt, afhankelijk van de duur van de achterstand. Hierbij werd geen rekening gehouden met de waarde van hypothecaire zekerheden. Dit leidde tot vragen van investeerders.
Wat verandert er?
We houden nu rekening met de verwachte waarde van hypotheekrechten (zoals aangegeven bij de desbetreffende pitch) en bepalen eerst de verwachte dekkingswaarde, hierbij hanteren we de volgende percentages:
- 75% van de waarde bij een eerste hypotheek
- 65% van de waarde bij tweede of latere hypotheek
De verwachte dekkingswaarde wordt afgetrokken van de openstaande schuld, wat er eventueel over blijft als restantbedrag noemen we de maximale voorziening. Het bedrag dat als automatische voorziening wordt opgenomen is dan de maximale voorziening met de toepassing van de bestaande staffel:
- 25% bij 45–89 dagen achterstand
- 50% bij 90–179 dagen
- 75% bij 180–364 dagen
- 100% bij ≥ 365 dagen
Hoe werkt het in de praktijk?
- Eerste hypotheek: waarde volgens pitch € 400.000,- → verwachte dekkingswaarde 75% € 300.000,-
- Tweede (of hogere) hypotheek: waarde volgens pitch € 300.000,- met € 50.000,- openstaande schuld bij eerdere hypotheekhouder(s). → verwachte dekkingswaarde 65% € 195.000,- – € 50.000,- = € 145.000,-
- Totaal verwachte dekkingswaarde: € 445.000,- (€ 300.000,- + € 145.000,-)
- Openstaande schuld: € 500.000,-
- Maximale voorziening: € 500.000,- – € 445.000,- = € 55.000,-
- Bij 180 dagen achterstand (staffel 75%): (automatische) voorziening = € 41.250,-
Voordelen voor u als investeerder:
✔️ Realistisch te verwachten rendementsinzicht
✔️ Minder ‘te hoge’ voorzieningen
Als er geen hypothecaire zekerheid is dan is de maximale voorziening gelijk aan de situatie voor de wijziging (de openstaande schuld). De automatische voorziening wordt dan bepaald op basis van het aantal dagen achterstand vermenigvuldigd met een percentage.
- 25% bij 45–89 dagen achterstand
- 50% bij 90–179 dagen
- 75% bij 180–364 dagen
- 100% bij ≥ 365 dagen
Veelgestelde vragen:
Wat was de oude voorzieningensystematiek?
Tot nu toe werd de voorziening bepaald op basis van het aantal dagen betalingsachterstand. Er werd géén rekening gehouden met eventuele zekerheden.
De openstaande restschuld vermenigvuldigd met de onderstaande staffel leverde de uiteindelijke voorziening op:
25% bij 45–89 dagen achterstand
50% bij 90–179 dagen
75% bij 180–364 dagen
100% bij ≥ 365 dagen
Wat verandert er precies?
De nieuwe systematiek bepaalt de verwachte dekkingswaarde van de gevestigde hypothecaire zekerheden. De verwachte dekkingswaarde wordt afgetrokken van de openstaande schuld, wat er eventueel over blijft als restantbedrag noemen we de maximale voorziening Hierdoor kan de maximale voorziening lager zijn dan het openstaande leenbedrag.
Wat gebeurt er bij volledige dekking door een hypotheek?
Dan kan de maximale (automatische) voorziening beperkt of zelfs nihil zijn.
Wat is het effect op mijn rendement?
Uw rendement zal waarschijnlijk minder sterk fluctueren en beter overeenkomen met de verwachte opbrengst. Gemiddeld over onze gehele portefeuille stijgt het verwachte rendement voor de investeerders met ongeveer 1% door de nieuwe automatische voorzieningensystematiek.
Wat als er bij een lening geen hypothecaire zekerheden zijn gevestigd?
Als er geen hypothecaire zekerheid is dan is de maximale voorziening gelijk aan de situatie voor de wijziging (de openstaande schuld). De automatische voorziening wordt dan bepaald op basis van het aantal dagen achterstand vermenigvuldigd met een percentage.
- 25% bij 45–89 dagen achterstand
- 50% bij 90–179 dagen
- 75% bij 180–364 dagen
- 100% bij ≥ 365 dagen
Wat is de verwachte dekkingswaarde?
Dat is het bedrag die wij meenemen in de berekening (75% van de waarde bij eerste hypotheek, 65% minus de openstaande schuld bij tweede of latere hypotheek). Alleen over het verschil tussen de openstaande schuld en de verwachte dekkingswaarde wordt de automatische voorziening berekend.
Hoe werkt het in de praktijk? (voorbeeld)
- Eerste hypotheek: waarde volgens pitch € 400.000,- → verwachte dekkingswaarde 75% € 300.000,-
- Tweede (of hogere) hypotheek: waarde volgens pitch € 300.000,- met € 50.000,- openstaande schuld bij eerdere hypotheekhouder(s).) → verwachte dekkingswaarde 65% € 195.000,- – € 50.000,- = € 145.000,-
- Totaal verwachte dekkingswaarde: € 445.000,- (€ 300.000,- + € 145.000,-)
- Openstaande schuld: € 500.000,-
- Maximale voorziening: € 500.000,- – € 445.000,- = € 55.000,-
- Bij 180 dagen achterstand (staffel 75%): (automatische) voorziening = € 41.250,-
Waar kan ik deze wijzigingen vinden?
U kunt de wijzigingen vinden in uw MijnCollin account. Na het inloggen kunt u onder Investeringen > Status > Filteren op voorzieningen.
Achter het bedrag van de voorziening kunt u een symbool vinden. Dit symbool laat zien of voorziening is op basis van dekking of op basis van openstaand bedrag.
U kunt de desbetreffende regel openen (dubbelklikken) om naar een detailpagina te gaan waar de precieze berekening van de voorzieningen te vinden is.
Let op: de detailpagina en berekening is alleen te zien in de desktopversie van MijnCollin. In de app kunt u wél de bedragen zien van de nieuwe voorzieningensystematiek maar geen verdere berekeningen, naar verwachting zullen we ook in de app deze details snel inzichtelijk hebben.
Tim van Vechel
Teamleider Beheer
Evelien van Erp
Intensief Beheer
Luuk Surtel
Intensief Beheer
Jesse van Loon
Intensief Beheer
Nathalie van Assche
Intensief Beheer
Vragen?
Heeft u vragen over de status van uw investeringen of de toelichtingen op deze pagina? Neem dan contact op met onze Intensief Beheer medewerkers via 085-1301677 of beheer@collincrowdfund.nl.