32064

Watersportcentrum Proosdij B.V.

€ 2.500.000  |  6,0% rente  |  48 maanden  
Reeds
geïnvesteerd

- %

Verlopen
inschrijftijd

- %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Minimaal risico
Collin
Credit Score
Goed

Samenvatting

Deze volledig met eerste hypotheek gedekte lening met een looptijd van 48 maanden, wordt aangevraagd door Watersportcentrum Proosdij BV in Vinkeveen. De Collin Credit Score is Goed. Dun & Bradstreet geeft de kwalificatie Minimaal risico. 

Het bedrijf is sinds 2005 eigendom van de in Vinkeveen en omgeving (De Ronde Venen) welbekende René Bultena. Behalve ondernemer is hij onder andere fractievoorzitter van de lokale partij Ronde Venen Belang. 

Naast de exploitatie van dit recreatiepark worden door hem ook stukjes grond verkocht. Deze ‘landjes’ zijn populair onder watersporters en andere recreanten. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt voor de aflossing van vastgoedfinancieringen en investeringen in vastgoed. 

Algemene banken zijn minder genegen om recreatieparken te financieren. Dat geldt zowel voor de exploitatie hiervan als ook om uitpondingsprojecten. Daarom wordt er mede via Collin Crowdfund om een financiering gevraagd. 

René Bultena is via zijn holding Jusoma Holding B.V. eigenaar van zowel arkenpark De Plashoeve, als van recreatiepark Watersportcentrum Proosdij B.V., beide te Vinkeveen. 

Arkenpark De Plashoeve is volledig uitgepond. Op dit moment is Bultena bezig met de verkoop van de grondstukjes van Watersportcentrum Proosdij B.V. Hiermee kan de financieringslast naar verwachting ruimschoots worden opgebracht. 

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 5.250.000,-, waarvan € 750.000,- uit eigen middelen wordt voldaan en een bedrag van € 2.000.000,- door een bevriende informal investor.

De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.500.000,- met een bodem van € 2.000.000,-. De looptijd is 48 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. De slottermijn bedraagt € 1.500.000,-.
Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om na 18 maanden (na uitboeking lening) een extra aflossing te doen uit de verkoop van de vier specifiek genoemde bouwkavels waarbij de volledige verkoopopbrengst wordt aangewend ten behoeve van de aflossing, met een maximumbedrag van € 500.000,-, zonder extra vergoeding voor de investeerders. Door de gedeeltelijke vervroegde aflossing zal de slottermijn worden verlaagd, waardoor de maandelijkse aflossing niet wordt aangepast. 
De ondernemer heeft in dit geval de mogelijkheid om in de laatste 6 maanden voor einddatum, de lening volledig vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente voor de investeerders van 3 maanden.
De rente bedraagt 6% gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert zowel Watersportcentrum Proosdij B.V. als Jusoma Holding B.V. met Minimaal risico. De Collin Credit Score is Goed. De volgende zekerheden en voorwaarden zijn van toepassing:

  • De debiteuren zijn Watersportcentrum Proosdij B.V. en Jusoma Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund ter hoogte van € 2.500.000,- op:
    • de woning en het kantoor aan de Herenweg 276 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5160, te Vinkeveen, 
    • het café-restaurant en de haven met losse ligplaatsen aan de Herenweg 276a te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5160, te Vinkeveen, 
    • de recreatiewoning (R11) aan de Herenweg 276 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5283, te Vinkeveen, 
    • de recreatiewoningen (R18, R19 en R20) aan de Herenweg 278 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5181, te Vinkeveen, 
    • vier bouwkavels aan de Herenweg 278 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5181, te Vinkeveen, 
    • twee winkels en een woning aan de Herenweg 293 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 2446 en E 2447, te Vinkeveen, 
    • tien garageboxen en een parkeerterrein voor veertig auto's aan de Herenweg 293 te Vinkeveen, kadastraal bekend sectie E 2448, te Vinkeveen, 
    • een parkeerterrein voor 400 auto's aan de Herenweg 293 achter te Vinkeveen, kadastraal bekend sectie F 2067, te Vinkeveen. 
  • Het betreffende onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.956.000,- op basis van een taxatierapport van NAI Netherlands d.d. 1 september 2017.
  • R.E. Bultena geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-, die op dit moment volledig materiële waarde heeft.
  • Uitboeking van de lening zal geschieden nadat de lening van de informal investor ter hoogte van € 2.000.000,- is verstrekt.

Video Pitch

Leendoel

Recreatieparken vormen een lastige doelgroep voor de algemene handelsbanken. Zij voeren een terughoudend beleid in deze sector, waar ook bedrijven als Watersportcentrum Proosdij B.V. en haar moedermaatschappij Jusoma Holding B.V. mee worden geconfronteerd. Dit ondanks prima standing in de markt en de beschikbaarheid van uitstekende zekerheden. 

De betrokken bankier heeft verzocht de faciliteiten versneld af te lossen. 

Dit heeft de ondernemer doen besluiten een andere vastgoedfinanciering te zoeken, zodat zijn strategie van ‘rustig uitponden’ niet in het gedrang zou komen. 

Hiertoe is een financiering nodig van € 5.250.000,-, die deels wordt ingevuld door de heer Bultena zelf met een eigen inbreng van € 750.000,-. Een bevriende informal investor brengt € 2.000.000,- in en de crowd krijgt de gelegenheid om te investeren tot een maximum van € 2.500.000,-.  
 

Ondernemer

De heer R.E. Bultena (1961) is al meer dan 25 jaar zelfstandig ondernemer. Na het behalen van zijn atheneumdiploma in 1980, startte hij zijn carrière bij KPMG als assistent-accountant. In 1991
is hij zijn eigen multimediabedrijf begonnen (Multimedia Produxx B.V.). Vervolgens heeft hij een mailorderbedrijf in Apple-apparatuur gehad (MacZone Benelux B.V.) en daarna een bedrijf in de verkoop en verhuur van telecomverbindingen (Galaxy Business Networks B.V.). 

In 1989 is René Bultena begonnen met investeren in vastgoed en in 1995 is hij een vastgoedonderneming gestart (Jusoma Holding B.V.). Sinds de verkoop van Galaxy Business Networks B.V. in 2002 is hij hier fulltime werkzaam. Tot die tijd waren de vastgoedactiviteiten van Jusoma beperkt tot het aan- en verkopen van enkele panden en het houden van panden als belegging. 

Vanaf 2002 zijn de vastgoedactiviteiten sterk toegenomen met de aankoop van het arkenpark De Plashoeve in Vinkeveen. Dit park is, behoudens de jachthaven en het café/restaurant, inmiddels uitgepond. De uitpondwinsten zijn destijds aangewend voor investeringen van met name vastgoed in Amsterdam. 

In 2005 heeft René Bultena recreatiepark Watersportcentrum Proosdij te Vinkeveen gekocht. Ook dit is een uitpondproject. Thans besteedt bij een deel van tijd in Duitsland, om daar vastgoed aan te
kopen (woningen). In zijn vrije tijd zeilt en tennist René graag. Sinds 2014 is hij raadslid en tevens fractievoorzitter in de gemeente Ronde Venen.
 

Onderneming

Watersportcentrum Proosdij houdt zich bezig met de exploitatie van het gelijknamige recreatiepark, gelegen te Vinkeveen. Naast de exploitatie van dit park worden ook stukjes grond van dit park verkocht. 
Sinds de overname is veel geïnvesteerd in infrastructuur (riool en elektra), waarbij men reeds ervaring had opgedaan bij arkenpark de Plashoeve in Vinkeveen. 

De bezettingsgraad van het recreatiepark is opgelopen tot 100%. Met name de aangelegde infrastructuur is belangrijk voor huurders. Alle landjes zijn bereikbaar over de weg zonder tussenkomst van bootjes en daarnaast is stroom, vers water en een rioolaansluiting aanwezig.

Het eerder uitgeponde arkenpark De Plashoeve is juridisch verticaal gesplitst. Hierdoor konden stukken land effectief uitgepond worden. Deze zelfde wijze van juridisch structureren wordt ook bij Proosdij toegepast.  

Zodra de koper overeenstemming bereikt over de prijs en de datum van de afname, wordt een koopovereenkomst gesloten. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt voor de aflossing van vastgoedfinancieringen en investeringen in vastgoed. 

De omvang van de organisatie is beperkt. Eén medewerkster is verantwoordelijk voor de huurcontracten, facturatie, debiteuren en administratie. Het recreatiepark wordt onderhouden door eigen mensen (2,5 fte). René Bultena is verantwoordelijk voor de verkoop van de landjes van Proosdij en voor de aankoop van vastgoed. Hij maakt in Duitsland gebruik van een deskundige adviseur, die tevens verantwoordelijk is voor het beheer van het onroerend goed (onderhoud, verhuuradministratie, inning van de huren).

Bij het recreatiepark zal van vanaf juni de marketing en verkoop direct door Proosdij ter hand genomen worden. Tot op heden is altijd sprake geweest van mond-tot-mondreclame. Als doelgroep beoogt men gezinnen waarvan de vader en moeder 40+ zijn. Daarnaast is er een markt voor mensen die vervroegd met pensioen zijn gegaan (60+). De klanten komen uit de gehele Randstad. 

René Bultena is trots op de uitstekende verhouding met de huurders en afnemers van het recreatiepark.

Visie/doelstellingen
Watersport vergrijst ook en recreatie in de breedste zin van het woord wordt daardoor luxer. Dit zie je uiteraard ook bij Proosdij. Toch zat Proosdij het afgelopen jaar ‘vol’. Er zijn de laatste drie jaar behoorlijk veel jongere recreanten bijgekomen met een groter schip, vaak in combinatie met accommodatie op de kant. Men wil graag buiten zijn maar wel met alle luxe, zoals aansluitingen op de nutsvoorzieningen inclusief kabel en wifi. 

Deze doelgroep is ook bereid hiervoor meer te betalen. De gewone plekken, landjes van circa 200 m2, bereikbaar vanaf de weg incl. nutsvoorzieningen met de mogelijkheid tot het afmeren van een boot, worden op dit moment verhuurd voor circa € 2.000,- per jaar, een verdubbeling ten opzichte van 12 jaar geleden. 

Men is ook weer bereid te investeren in een chalet, zowel op huur- als op koopbasis. Deze laatste variant kent een prijs van tussen € 175.000 en € 200.000. Proosdij ziet ook een toenemende vraag naar langjarige overeenkomsten. In principe worden deze alleen voor woonschepen aangegaan, met als voorwaarde dat deze woonschepen goed onderhouden zijn en voorzien van een betonnen bak. Proosdij kent geen seizoenverhuur.

Een ander belangrijk pluspunt is de ligging van Proosdij in de nabijheid van Amsterdam en Utrecht. Per auto en openbaar vervoer is het centrum van Amsterdam bereikbaar binnen 30 minuten.

Markt
Watersportcentrum Proosdij is gelegen op een unieke waterrijke locatie in Vinkeveen, waarbij nog steeds sprake is van uitbreidingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan Plassengebied (begin 2020).

De verhuurmarkt voor dit soort recreatie objecten trekt daarnaast verder aan en dat geldt – mede gestimuleerd door de lage rente – ook voor de verkoop.

Mede door de geringe omvang van de organisatie is er sprake van een zekere afhankelijkheid van René Bultena. Bij eventuele calamiteiten is er een bevriende relatie/zakenpartner beschikbaar om te assisteren. Deze is volledig op de hoogte en ingewerkt en is ook zakenpartner binnen The Society Shop, waar ook René Bultena met een belang van 19% mede-eigenaar van is.

Structuur


 

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Herfinanciering banklening € 5.250.000,-
Eigen middelen € 750.000,-
Lening informal investor € 2.000.000,-
Lening Collin Crowdfund € 2.500.000,-

Leenbedrag: € 2.500.000 met een bodem van € 2.000.000,-. Indien niet het volledige bedrag zal worden opgehaald, dan zal het resterende bedrag (maximaal € 500.000,-) door de informal investor worden ingebracht.
Rente: 6% per jaar
Looptijd: 48 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 1.500.000,-.

De lening van de informal investor zal worden verstrekt tegen een rente van 6% per jaar met een looptijd van 12 maanden en zal worden afgelost uit de verkoop van vastgoed en tegen een maximumopbrengst van de executiewaarde, zoals vastgesteld in het taxatierapport van NAI van 1 september 2017 en op basis van een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.000.000,- op het vastgoed, bekend als de ‘groene landjes’ of de ‘A-akker’ en een positieve negatieve hypotheekverklaring van de VVE 1 en VVE2.
 

Risico

Zekerheden en voorwaarden

  • De debiteuren zijn Watersportcentrum Proosdij B.V. en Jusoma Holding B.V.
  • Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund ter hoogte van € 2.500.000,- op:
    • de woning en het kantoor aan de Herenweg 276 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5160, te Vinkeveen, 
    • het café-restaurant en de haven met losse ligplaatsen aan de Herenweg 276a te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5160, te Vinkeveen, 
    • de recreatiewoning (R11) aan de Herenweg 276 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5283, te Vinkeveen, 
    • de recreatiewoningen (R18, R19 en R20) aan de Herenweg 278 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5181, te Vinkeveen, 
    • vier bouwkavels aan de Herenweg 278 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 5181, te Vinkeveen, 
    • twee winkels en een woning aan de Herenweg 293 te Vinkeveen, kadastraal bekend als sectie E 2446 en E 2447, te Vinkeveen, 
    • tien garageboxen en een parkeerterrein voor 40 auto's aan de Herenweg 293 te Vinkeveen, kadastraal bekend sectie E 2448, te Vinkeveen, 
    • een parkeerterrein voor 400 auto's aan de Herenweg 293 achter te Vinkeveen, kadastraal bekend sectie F 2067, te Vinkeveen. 
  • Het betreffende onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.956.000,- op basis van een taxatierapport van NAI Netherlands d.d. 1 september 2017.
  • R.E. Bultena geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 250.000,-, die op dit moment volledig materiële waarde heeft.
  • Uitboeking van de lening zal geschieden nadat de lening van de informal investor ter hoogte van € 2.000.000,- is verstrekt. 

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. Dun & Bradstreet kwalificeert zowel Watersportcentrum Proosdij B.V. als Jusoma Holding B.V. met Minimaal risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. 

De Collin Credit Score is gebaseerd op de voorlopige cijfers 2018 (boekjaar eindigend op 31-1-2019) en de prognoses voor de jaren 2019 en 2020 van Watersportcentrum Proosdij B.V., die zijn opgesteld door Marco van Pelt van Lion-finance. De overall Collin Credit Score is Goed.

Rentabiliteit
Als gevolg van de verkopen van de landjes zullen de huuropbrengsten langzaam afnemen. Tegelijkertijd zijn de huuropbrengsten naar verwachting ruim voldoende om de rente en aflossing ten behoeve van de financiers op te kunnen brengen. 

Met de informal investor is afgesproken dat 70% van de verkopen als aflossing voor deze lening wordt aangewend. 

De genormaliseerde cashflow voor 2018 bedraagt € 391.000,-. De voorlopige en geprognosticeerde netto cashflow-overschotten bedragen € 120.000,- (2018), € 33.000,- (2019) en € 35.000,- (2020).
De cijfers 2018 zijn nog niet definitief afgerond. Navraag leerde dat deze slechts minimaal in (fiscale) details af zullen wijken. De Rentabiliteitsscore waarderen wij op Ruim voldoende.

Solvabiliteit
Het vastgoed is gewaardeerd op de actuele waarde. Het balanstotaal ultimo januari 2019 bedraagt € 33.893.000,-. Het eigen vermogen bedraagt € 20.420.000,- wat overeen komt met een solvabiliteitspercentage van rond de 60%. De verwachting is dat het solvabiliteitspercentage stabiel blijft rond de 60% de komende jaren op een vergelijkbaar balanstotaal. Wij kwalificeren de Solvabiliteit op Excellent.

Liquiditeit
Aangezien de bancaire lening wordt afgelost, is deze als kort opgenomen, wat uiteraard een negatieve invloed heeft op de current ratio, waar de liquiditeit op is gebaseerd. (ult. jan. 2019: 0,8). Met de verstrekking van de Collin-lening en die van de informal investor worden de normale financieringsverhoudingen hersteld en komt de current ratio uit op Excellent (ult. jan. 2020: 4,2 en ult. jan. 2021: 4,2). Zekerheidshalve wordt de Collin Credit Score op dit onderdeel als Goed gekwalificeerd.

Samenvattend
Rentabiliteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Excellent
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Ondernemer

René Bultena

Crowdfund Coach


Fred Bouwman