Samenvatting

Deze crowdfundcampagne kent sterke zekerheden door een borgstelling met eerste hypothecaire dekking plus een verpanding van de aandelen.

Zorg Vastgoed Management ontwikkelt eerste/anderhalvelijns zorgcentra voor institutionele beleggers. ZVM wordt geleid door Eric Venghaus en is een toonaangevende partij in de ontwikkeling van zorgvastgoed voor derden. ZVM begeleidt en ontwikkelt middels een structurele aanpak met een ervaren en deskundig team het hele traject. ZVM heeft vaste opdrachtgevers in de vorm van institutionele beleggers, waaronder een groot pensioenfonds, waarvoor de eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra, zorghotels en appartementen worden ontwikkeld en heeft momenteel vijf projecten in ontwikkeling. Mede door de vergrijzingsgolf neemt de vraag naar betaalbare zorg fors toe, waardoor veel zorgtaken worden verplaatst naar de eerstelijns zorgverleners. Hierdoor ontstaat er veel vraag naar speciale gezondheidscentra waar deze eerstelijns zorgverleners gezamenlijk gehuisvest zijn. ZVM is in dit gat gesprongen en heeft op deze manier landelijk reeds meerdere projecten succesvol opgeleverd. 

Financieringsbehoefte
De financieringsbehoefte betreft de voorfinanciering van meerdere lopende ontwikkeltrajecten voor zorgvastgoed en voor de herfinanciering van de bestaande leningen. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.500.000,-. De looptijd is 36 maanden met een aflossingsvrije periode van 6 maanden en daarna een lineaire maandelijkse aflossing. Er is een extra tussentijdse aflossing van € 500.000,- overeengekomen die waarschijnlijk zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2019. De rente bedraagt 8,5% gedurende de gehele looptijd.
 
Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert Zorg Vastgoed Management B.V. als Verhoogd risico. De Collin Credit Score is Goed. De debiteuren voor de financiering zijn Zorg Vastgoed Management B.V. en VB Holding B.V. De ondernemers E. Venghaus en A.M.C. Venghaus-Baars geven een persoonlijke borgstelling af voor € 900.000,-. Deze borgstelling wordt gesecureerd met een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- op het woonhuis in Leidschendam (met een getaxeerde waarde boven de € 900.000,-) en heeft dus op dit moment volledig materiële waarde. De aandelen van ZVM B.V. in ZIO Zorg Vastgoed B.V. worden notarieel verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De waarde van aandelen bij verkoop is door de accountant vastgesteld op € 1.488.000,-.

Leendoel

Voor de realisatie van een vijftal zorg vastgoedprojecten in de komende twee jaar wordt aanvullend werkkapitaal gezocht om de kosten van de voorbereiding en de begeleiding op te vangen. De totale lening betreft deels het aflossen van een aantal bestaande leningen voor een bedrag van bij elkaar circa € 1.000.000,- om vrijgave van de zekerheden voor de investeerders te verkrijgen en € 500.000,- als aanvullend werkkapitaal voor de betaling van de diensten van architecten, juristen, fiscale adviseurs en andere lopende kosten.

Ondernemer

De ondernemer Eric Venghaus (65) heeft een technische opleiding gecombineerd met een studie economie. Na een carrière in de oliebranche is hij aangesteld als adviseur voor de vaste Kamercommissie voor ontwikkelingssamenwerking in verband met de economische ontwikkeling van Suriname. Hij is een van de betrokkenen bij de oprichting van de Nederlands-Surinaamse Kamer van Koophandel. Daarna is hij werkzaam geweest als onderzoeker/projectleider en later als adviseur bij het ministerie van VROM, VWS, provincie Zuid-Holland en diverse gemeentes op het gebied van de (woon)zorg. Zijn belangrijkste succes is hierbij is geweest Wonen, Welzijn en Zorg integraal te organiseren. 

In 2007 heeft hij ZVM opgericht en sinds die tijd heeft hij meerdere zorgvastgoedprojecten opgeleverd. Dit betreft onder andere een zestal projecten in Maastricht, welke hij samen met een pensioenfonds beheert alsook een aantal projecten welke inmiddels zijn overgedragen aan de eindinvesteerder zoals het Medisch Centrum Kernhem te Ede, het Archimedisch Centrum te Den Haag en het Medisch Centrum te Delden.

Team ZVM
Het team van ZVM bestaat uit de volgende personen:

• Bjorn van Amersfoort, bedrijfsleider vastgoed. Hij is in dienst bij ZVM en coördineert de diverse projecten.
• Arthur Wuts, dit is de hoofdarchitect.
• Dr. Guy Schulpen (zorg) , medisch directeur ZIO zorg in ontwikkeling.
• Dr. Caro van Uden (financieel), directeur bedrijfsvoering ZIO zorg in ontwikkeling.
• Prof. dr. Rene van der Paardt (belastingspecialist), partner bij AKD (daarvoor 21 jaar fiscaal specialist bij Loyens & Loeff), hoogleraar fiscaal recht Erasmus Universiteit. Hij  is belastingadviseur en gespecialiseerd in btw en overdrachtsbelasting. Hij heeft ruime ervaring in het adviseren in de vastgoedsector aan beleggers, vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties.
• ir. Peter van der Kooy (zorgwonen). Adviseur zorgwonen bij het ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijk relaties.

Onderneming

ZVM ontwikkelt eerstelijns, multidisciplinaire zorgcentra, zorghotels en appartementen in opdracht van derden. De ontwikkeling van een zorgcentrum is een omvangrijk proces waarbij veel partijen betrokken zijn. Vanaf de eerste oriëntatie tot het moment van sleuteloverdracht zijn vele stappen te zetten. Om met alle betrokkenen een efficiënt en effectief ontwikkel- en bouwproces te bewerkstelligen, hanteert ZVM een zorgvuldige, systematische aanpak. Met deze gestructureerde projectaanpak door een deskundig team worden de risico's tot een minimum beperkt, wordt de kwaliteit van het ontwikkelobject bewaakt en de projectdoorlooptijd zo kort mogelijk gehouden. ZVM werkt daarom samen met professionele en ervaren partijen die vanuit dezelfde ambitie werken. Het doel is om een efficiënt ontwikkelproces en derhalve een goed kwaliteitsproduct te realiseren waar de zorgverleners met veel plezier werkzaam zijn en hun cliënten kunnen ontvangen. ZVM ontvangt in de meeste gevallen zijn volledige fee, zijnde een percentage van de bouwsom na afgifte van de omgevingsvergunning.

Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed hanteert ZVM een praktijkscan. Deze scan maakt inzichtelijk of het aanbod van eerstelijns zorg -eventueel aangevuld met wonen- aansluit op de vraag, nu en in de toekomst. Nadat ZVM de persoonlijke ruimtebehoefte geïnventariseerd heeft, bepalen zij met behulp van deze scan of de behoefte aansluit op de capaciteit en de spreiding van een praktijk in de regio. Hierdoor worden de benodigde disciplines, het aantal benodigde vierkante meters en de meest optimale ligging van de centra zichtbaar.

Het deskundige en ervaren team ondersteunt eerste- alsmede tweedelijns zorgverleners in de ontwikkeling van zo'n multidisciplinair zorgcentrum. Dat doen zij op de volgende gebieden:

• Ontwikkelen van rendabele, duurzame en op de toekomstgerichte huisvesting op strategische locaties;
• Ondersteuning tijdens het gehele traject van de ontwikkeling van deze centra.
• Financiering van zorgvastgoed.
• Stimuleren van samenwerkingsverbanden tussen zorgprofessionals.

ZVM neemt de zorgverleners in het ontwikkelingstraject veel werk uit handen, waardoor zij zich kunnen blijven richten op hun zorgtaken gedurende het gehele proces. ZVM inventariseert de wensen en eisen, behartigt de belangen en betrekt hen altijd bij het gehele proces. Zij onderhoudt de contacten met de architect, bouwer en andere betrokken partijen zoals de Rijksoverheid, gemeenten, zorgverzekeraars en makelaars. Dankzij uitgebreide kennis en ervaring op het gebied van zorgvastgoed, weet zij als geen ander wat hierbij komt kijken. Zorgverleners hebben bij ZVM een vast contactpersoon gedurende het gehele ontwikkel- en bouwproces.

Historie
Het idee achter Zorg Vastgoed is ingegeven door de demografische ontwikkeling en dus de vergrijzing van de samenleving. De overheid heeft hier niet adequaat op gereageerd en is niet voldoende in staat om daar op te sturen. De vraag naar multidisciplinaire projecten is gegroeid, echter door onder meer de crisis zijn dergelijke projecten niet van de grond gekomen. Intussen is het landschap veranderd en mede door de lage rentes is er een grote belangstelling voor de exploitatie van dergelijke complexen. ZVM levert deze complexen compleet op, inclusief de huurcontracten voor een periode van twintig jaar. 

ZIO Zorg Vastgoed B.V.
Het eerste project betrof een project van in totaal acht panden in Maastricht wat succesvol is afgerond door de aanvrager. Via zijn uitgebreide netwerk in de Nederlandse politiek heeft de ondernemer de mogelijkheid gekregen dit project volledig te ontwikkelen in eigen beheer. Deze panden zijn inmiddels volledig bezet, inclusief onderliggende huurcontracten met een looptijd van 20 jaar. Dit project is onderbracht in ZIO Zorg Vastgoed B.V. In deze entiteit heeft ZVM een belang van 49%. De andere 51% zijn in handen van een samenwerkingsverband van huisartsen en zorgverleners die dit project mede hebben gerealiseerd. Het succes van dit project bleef niet onopgemerkt; de ondernemer is daarna via zijn netwerk door andere partijen benaderd en ook de warme interesse bij de institutionele beleggers is vervolgens ontstaan. 

Missie 
De missie van Zorg Vastgoed Management B.V. is het ontwikkelen van zorgcentra voor de eerste- en anderhalflijn in de gezondheidszorg, al dan niet in combinatie met wonen. De pijlen zijn voornamelijk gericht op de Randstad regio. 

Markt 
De markt waarin ZVM zich bevindt is momenteel sterk groeiende. De vraag naar meer specialistische zorg in de eerstelijn neemt sterk toe. Ziekenhuizen manifesteren zich steeds meer als zeer specialistische centra, waarbij de ‘specialistische’ basiszorg steeds meer verschuift naar de eerstelijn. Onder andere door de samenhang van diverse symptomen geven zorgverleners de voorkeur aan het aanbieden van zorg binnen de daarvoor gespecialiseerde centra. De traditionele huisarts verdwijnt. De moderne huisarts omringt zich met specialisten om voor haar patiënten maatwerk te kunnen leveren. Dit om de medische kosten in de hand te houden. Aan de andere kant zoeken beleggers naar een hoger rendement op hun vermogen. Met de exploitatie van deze zorgcentra zijn beleggers verzekerd van een hoog rendement tegen een acceptabel risico. In alle projecten worden immers langjarige huurcontracten afgesloten in een markt met een sterk groeiende vraag naar zorg. 

Status lopende projecten
ZVM heeft een overeenkomst met een groot pensioenfonds afgesloten voor de duur van vijf jaar om jaarlijks tussen de € 50 miljoen en € 100 miljoen aan zorgvastgoed voor hen te ontwikkelen. Onder andere voor dit contract heeft ZXM op dit moment vijf projecten in een ver gevorderd stadium van ontwikkeling, te weten het volgende vijftal:

• Gezondheidscentrum Hoofddorp Centrum (655 m²). Dit betreft de verbouwing van een voormalig bankgebouw naar een gezondheidscentrum, in combinatie met een partiële verhuur aan een bank (355 m²). Daarnaast wordt een negental appartementen met een woonoppervlak van 900 m² gerealiseerd. De huurcontracten voor dit centrum zijn getekend. De omgevingsvergunning is aangevraagd en wordt in het eerst kwartaal van 2018 verwacht. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2018. 
   
• Gezondheidscentrum Akersloot (700 m²). Dit project is inmiddels in een vergevorderd stadium. De omgevingsvergunning is inmiddels aangevraagd en zal naar verwachting in het eerste of tweede kwartaal van 2018 worden afgegeven, waarna ZVM het project op kan leveren. De huurcontracten zijn afgesloten en het zorgcentrum zal worden bemand door een groep huisartsen, een apotheek en een praktijk voor fysiotherapie. 
   
• Gezondheidscentrum Zeeburger Eiland te Amsterdam (779 m²). Dit betreft een nieuw te vestigen gezondheidscentrum op de begane grond van een volledige woontoren. De omgevingsvergunning voor dit project is inmiddels aangevraagd en wordt medio 2018 verwacht. De oplevering zal plaatsvinden eind 2018. De huurcontracten met de huurder (Stichting Amsterdamse Gezondheidscentra) zijn getekend. 
   
• Gezondheidscentrum De Mare te Alkmaar (1860 m²). Dit betreft een gezondheidscentrum in de wijk De Mare. Het is een centrum geschikt voor een apotheek, vier huisartsen, een verloskundigenpraktijk , fysiotherapie en psychologie. Voor dit project zijn inmiddels voor 85% de huurcontracten afgesloten. De plannen worden verder uitgewerkt en verder is nog een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De omgevingsvergunning van dit project door Zorg Vastgoed Management wordt verwacht in het vierde kwartaal van 2018. Het gebouw zal in het vierde kwartaal 2019 in gebruik worden genomen.
   
• Gezondheidscentrum Lucas Bols te Nieuw Vennep (870 m²). Dit betreft een nieuwbouwproject ter vervanging van een bestaand gezondheidscentrum. Het wordt een multifunctioneel centrum met huisartsen en aanpalende dienstverleners. Daarnaast zullen nog een 72-tal appartementen voor bewoning worden gerealiseerd. Het project verkeert in de fase van de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan. De intentieovereenkomsten voor de verhuur aan de zorgverleners zijn getekend en de verwachting is dat de omgevingsvergunning wordt verleend in het vierde kwartaal van 2018. Het centrum zal eind 2019 in gebruik worden genomen.

Structuur

In VZG Holding B.V., VZG Nederland B.V. en VZG Projecten B.V. worden geen activiteiten meer ontplooid en is geen sprake van externe financieringen.

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

*Herfinanciering bestaande financieringen in ZVM B.V., VB Holding B.V. en privé tegen vrijgave van de te verkrijgen zekerheden.

Leenbedrag: € 1.500.000,-
Rente: 8,5%
Looptijd: 36 maanden, waarvan een aflossingsvrije periode van 6 maanden en vervolgens lineaire maandelijkse aflossing** 

Na verstrekking van de crowdfunding is er geen sprake meer van andere financieringen.

**We zijn overeengekomen dat na oplevering van het grootste project in Nieuw-Vennep er een verplichte, extra aflossing van € 500.000,- wordt gedaan. De verwachting is dat dit in het eerste kwartaal van 2019 zal plaatsvinden. Hierover wordt geen extra rente betaald. Daarnaast zijn we overeengekomen dat ondernemer na de eerste 6 maanden in bedragen van minimaal € 200.000,- extra aflossingen mag doen tegen een vergoeding van 3 maanden rente aan de investeerders. Extra aflossingen worden gedaan met handhaving van de maandelijkse lineaire aflossing van € 50.000,- en derhalve met verkorting van de looptijd.

Risico

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Zorg Vastgoed Management B.V. en VB Holding B.V.
• E. Venghaus en A.M.C. Venghaus-Baars geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 900.000,- Deze borgstelling heeft op dit moment volledig materiële waarde aangezien deze wordt gesecureerd door een eerste hypothecaire inschrijving van € 900.000,- op het woonhuis van ondernemers te Leidschendam. Het woonhuis is recent getaxeerd met een waarde van meer dan € 900.000,-.
• De aandelen van ZVM B.V. in Zio Zorg Vastgoed B.V. worden notarieel in eerste verband verpand (zonder stemrecht) ten behoeve van de investeerders van Collin. De accountant van ZVM B.V. heeft de huidige waarde van deze aandelen bij een mogelijke verkoop vastgesteld op € 1.488.000,-. Wij willen benadrukken dat een verpanding van aandelen als zekerheidsconstructie niet gelijk kan worden gesteld aan bijvoorbeeld een hypothecaire zekerheid.

Dun & Bradstreet
Dun & Bradstreet kwalificeert Zorg Vastgoed Management B.V. en VB Holding B.V. als Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. Voor de bepaling van de Collin Credit Score zijn we uitgegaan van de definitieve jaarcijfers 2016, voorlopige jaarcijfers 2017 en de prognose voor 2018 van Zorg Vastgoed Management B.V. De overall score is Goed.

Rentabiliteit
De omzet in het bedrijf is wisselend, omdat dit mede afhankelijk is van de oplevering of afronding van de voorbereidingen van een project. In 2016 bedroeg de omzet in ZVM B.V. € 1.475.000,- met een netto cashflowoverschot van € 406.000,- (score Excellent). Er waren geen aflossingsverplichtingen op langlopende schulden. Conform de voorlopige cijfers van de accountant, is 2017 afgerond met een omzet van € 774.000,- en een positieve kasstroom van € 101.000,- (score Excellent). In 2018 worden er een aantal grote projecten afgerond, waardoor de omzet weer fors toeneemt tot € 2.065.000,- met een kasstroom van € 800.000,-, wat zeer ruim voldoende is voor het voldoen van de aflossingsverplichtingen. Dit resulteert wederom in de score Excellent. Voor 2019 wordt verdere groei van de omzet en kasstroom verwacht, mede door de afronding van het grote project in Nieuw-Vennep. We kwalificeren de Rentabiliteit voorzichtigheidshalve op Goed. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit van ZVM B.V. per ultimo 2016 bedraagt 21% op een balanstotaal van € 784.000,-. Volgens de conceptcijfers ultimo 2017 is de solvabiliteit 29% wat correspondeert met een score Ruim voldoende. Hierbij is de waarde van de aandelen ZIO Zorg Vastgoed B.V. tegen 49% van het geplaatst kapitaal opgenomen en niet tegen de mogelijke waarde bij verkoop. Indien we dat wel zouden doen zou de solvabiliteit fors hoger uitvallen (72% op een balanstotaal van € 2.272.000,-). Door de winstneming op de vijf projecten zal de solvabiliteit de komende twee jaren flink stijgen. Eind 2018 wordt een solvabiliteitsratio van 42% op een balanstotaal van € 2.496.000,- verwacht met een score Goed. We kwalificeren de Solvabiliteit als Goed.

Liquiditeit
De current ratio per ultimo 2016 is 2,4 wat resulteert in de score Excellent. De liquiditeitsontwikkeling binnen het bedrijf is erg afhankelijk van de momenten van afronding van de projecten. Daarom is in de financieringsopzet ook een aflossingsvrije periode van zes maanden opgenomen. De liquiditeit na financiering is voldoende om meerdere maanden vertraging in de planning van de projecten en de vergunningstrajecten op te vangen. Naar aanleiding van de conceptcijfers 2017 komt de current ratio uit op 2,7  (een score Excellent). Deze zal conform prognose in 2018 verder stijgen door het realiseren van meerdere zorgvastgoed projecten. Voorzichtigheidshalve kwalificeren we de Liquiditeit als Ruim voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Goed 
Liquiditeit: Ruim voldoende
Overall: Goed

Extra beloning

De investeerders vanaf een bedrag van € 2.500,- zullen worden uitgenodigd voor een verzorgde bijeenkomst bij één van de vastgoedprojecten alwaar de ondernemer een toelichting zal geven over zijn visie over de markt van Zorgvastgoed en de ontwikkelingen de komende jaren.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen