Zorgcomplex SeneS locatie Bergsestraat
Samenvatting
Zorgcomplex SeneS is een kleinschalige particuliere luxe zorgcentrumvoorziening en richt zich op de ouderen, om het wooncomfort en de levensstijl die zij gewend zijn, te handhaven. Het is een startende activiteit van Sandra Molier die een uitgebreide kennis en ervaring in deze specifieke zorg heeft opgebouwd.
Voor de nieuwe activiteiten is de Beheermaatschappij Molier B.V. met als handelsnaam Zorgcomplex SeneS opgericht. De B.V. werkt samen met Stichting Zorgcomplex SeneS, die de zorg in het pand coördineert.
Invloed coronavirus
Er is sprake van een startfase en daarom zijn er geen effecten van corona ervaren. Vanzelfsprekend zal een eventuele volgende lockdown veel zorg voor de bewoners vragen, maar op financieel gebied worden nauwelijks gevolgen verwacht.
Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.245.000,-. Er zijn eigen middelen ingebracht door Sandra Molier ter hoogte van € 70.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund is € 1.175.000,-. De looptijd is 60 maanden waarvan de eerste zes maanden aflossingsvrij met een slottermijn van € 665.000,-. De rente bedraagt 7,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.
Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:
- De debiteur is Beheermaatschappij Molier B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.175.000,- op het pand aan de Bergsestraat 18, 4724 CD te Wouw, kadastraal bekend als sectie L, nummer 1652 te Wouw gevestigd. Het onroerend goed heeft een marktwaarde na verbouwing van € 950.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 3 juni 2021.
- Mevrouw S.M. Molier geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 280.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
- Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 280.000,- op het woonhuis met als adres: Mangoberg 20, 4708 NS te Roosendaal, kadastraal bekend als sectie K, nummer 8219 te Roosendaal en Nispen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste en tweede hypothecaire inschrijving door Aegon Hypotheken B.V. ter hoogte van totaal € 200.000,- met een openstaande schuld van € 196.000,-. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 525.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 juli 2021.
- Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (derdenhypotheekrecht én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen.
- Mevrouw S.M. Molier geeft een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres: Mangoberg 20, 4708 NS te Roosendaal, kadastraal bekend als sectie K, nummer 8219 te Roosendaal en Nispen. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Op dit moment is er sprake van een overwaarde in het onderpand.
- Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Beheermaatschappij Molier B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 25% of lager is.
- De lening van mevrouw S.M. Molier ter hoogte van € 70.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
- Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
- Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
Leendoel
De financiering wordt aangewend voor de aanschaf en verbouwing van het pand aan de Bergsestraat 18 te Wouw.
Ondernemer
Sandra Molier (1964) heeft een HBO opleiding en is ruim 13 jaar werkzaam geweest bij een huisartsenpraktijk in Roosendaal, waar zij werkte in de functies als doktersassistente plus, coördinerend doktersassistente, spreekuurondersteuner huisarts, assistente gespecialiseerd in ouderenzorg en casemanager dementie. Daarnaast is zij sinds kort gediplomeerd Mantelzorgmakelaar en Onafhankelijk Cliëntondersteuner.
Onderneming
Kernprofiel
Door haar ervaring in het ouderenwerk en opvang heeft Sandra Molier het plan opgevat om zelf een zorgcentrum voor langere termijn te realiseren in een bestaand pand in Wouw (Gemeente Roosendaal). Op deze locatie zijn ook uitbreidingsmogelijkheden aanwezig. Zorgcomplex SeneS is een kleinschalige particuliere luxe zorgcentrumvoorziening met als doelstelling hét verschil te maken ten opzichte van het andere reguliere aanbod, waar wonen en zorg zijn gescheiden. Zij richten zich op de ouderen, die het wooncomfort en de levensstijl die zij gewend zijn, te handhaven. Er wordt zorg op maat geleverd tot en met de laatste levensfase. Of het nu gaat om langdurige of kortdurende zorg, Zorgcomplex SeneS biedt het totale pakket. Het is een uniek alternatief en onderscheidend van de bestaande particuliere zorgcentrumvoorzieningen die zich richten op cliënten met een modaal inkomen.
Doelgroep
De doelgroep betreft de oudere in de omgeving Roosendaal met een nadrukkelijk eigen zorgvraag die niet meer zelfstandig in eigen huis kan wonen, variërend van (licht) dementerend tot en met palliatief terminale zorg (hospice).
Visie
Respect voor de identiteit van het individu met vrije keuzes, maar vooral kwaliteit van leven zijn sleutelwoorden die bepalend zijn voor de wijze waarop er luxe zorg en diensten geleverd wordt.
Daarbij zien zij fysieke, mentale en maatschappelijke sociale aspecten in samenhang en gaan zij ten aanzien van inhoud, vorm van de zorg en dienstverlening uit van de opvattingen, wensen en behoeften van iedere persoon, waarbij onze kernwaarden -Respect- Vertrouwen – Empathie, centraal staan.
Missie
Zorgcomplex SeneS is leverancier van een aansprekend kleinschalig zorgcentrum- en service concept, dat aansluit bij de wensen en behoeften van ouderen. Ouderen die luxe en comfort als vanzelfsprekend beschouwen en willen leven zoals ze gewend zijn in een exclusieve en tot de verbeelding sprekende leefomgeving, omringd door de beste zorg en dienstverlening met alle denkbare facetten.
Doelstellingen
Er wordt gekozen voor een leefstijlgericht kleinschalig woon- en zorgconcept waarin de leefwijze van de cliënt in samenhang met zijn cultuur, levensloop en persoonlijke geschiedenis hét uitgangspunt is en waar het recht op privacy hoog in het vaandel staat. Leefstijlgerichte zorg is toegesneden op de persoonlijke situatie, wordt verleend op menselijke maat en doet recht aan de identiteit, cultuur en leefgewoonten van de cliënt die in dit bijzondere concept de oudere is die ongeacht zijn of haar beperking of zorgvraag, wil leven zoals hij of zij dat gewend is. Het leven kan voortgezet worden zoals men gewend is, maar dan omringd door de beste zorg en service.
Concurrentiepositie en/of onderscheidend vermogen
Echte concurrentie is in de nabijheid niet aanwezig omdat Zorgcomplex SeneS het eerste en enige zorgcentrum is die deze vorm van wonen en zorg aanbiedt. Er zijn slechts twee zorgcentra die enigszins te vergelijken zijn, doch deze zijn gevestigd in Steenbergen en Oudenbosch.
Op het gebied van wonen onderscheidt Zorgcomplex SeneS zich door een permanente bewoning aan te bieden in een monumentale (voormalige) pastorie, gelegen in het centrum van Wouw, pal naast de kerk, met direct zicht op de markt en dichtbij belangrijke voorzieningen. Het betreft exclusief wonen in een huis met authentieke kamers met een tuin en buitenverblijf mogelijkheden.
Op het gebied van service onderscheidt Zorgcomplex SeneS zich door een uitstekend dienstverleningsconcept. Ook introduceert men hier de mogelijkheid tot LAT wonen voor partners zodat echtparen bij elkaar kunnen blijven en er voor de zorgvrager alle zorg aanwezig is.
Juridische structuur
Financieringsbehoefte
Investeringsoverzicht
Aankoop pand incl. kosten koper | € 923.000,- |
Verbouwing (o.a. lift) | € 115.000,- |
Verblijfs- en verzorgingsmaterialen | € 25.000,- |
Dagbestedingsmaterialen | € 12.000,- |
Initiële kosten (o.a. opstartkosten) | € 70.000,- |
Werkkapitaal | € 100.000,- |
Totale investering | € 1.245.000,- |
Eigen middelen | € 70.000,- |
Lening via Collin Crowdfund | € 1.175.000,- |
Leenbedrag: € 1.175.000,-
Rente: 7,0%
Looptijd: 60 maanden, waarvan de eerste 6 maanden aflossingsvrij en met een slottermijn van € 665.000,-
Risico
Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Beheermaatschappij Molier B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.
Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden en is gebaseerd op het bedrijfsplan van de ondernemer met daarin de prognoses voor de jaren 2021 (vanaf oktober) en 2022. De Collin Credit Score is Voldoende.
Afloscapaciteit
De geprognosticeerde omzet voor 2021 (vanaf oktober) is € 104.000,- met een bijbehorend netto cashflow overschot van € 12.000,-. De omzet voor 2022 is naar verwachting € 485.000,- met een bijbehorend netto cashflow overschot van € 12.000,-. Deze berekening is gebaseerd op zeven bewoners. Na verbouwing van het aan te kopen pand is er plek voor acht bewoners. Uitbreiding naar 14 bewoners kan snel plaatsvinden. De investeringskosten voor zeven extra plekken zijn in dit pand circa € 150.000,-. Naar alle waarschijnlijkheid zal dat in het tweede of derde jaar worden gerealiseerd. Wij kwalificeren de afloscapaciteit voorzichtigheidshalve als Voldoende.
Solvabiliteit
De eigen inbreng van € 70.000,- is als achtergestelde lening door mevrouw S. Molier ingebracht. De solvabiliteit is ultimo 2021 uit op ruim 6,0% bij een balanstotaal van € 1.252.000,-. In 2022 zal de solvabiliteit naar verwachting stijgen naar ruim 13% bij een balanstotaal van € 1.237.000,-. Wij hebben de score voor de solvabiliteit vastgesteld op Matig.
Zekerheden en voorwaarden
- De debiteur is Beheermaatschappij Molier B.V.
- Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.175.000,- op het pand aan de Bergsestraat 18, 4724 CD te Wouw, kadastraal bekend als sectie L, nummer 1652 te Wouw gevestigd. Het onroerend goed heeft een marktwaarde na verbouwing van € 950.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 3 juni 2021.
- Mevrouw S.M. Molier geeft een persoonlijke borgstelling af voor € 280.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
- Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 280.000,- op het woonhuis met als adres: Mangoberg 20, 4708 NS te Roosendaal, kadastraal bekend als sectie K, nummer 8219 te Roosendaal en Nispen verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Deze is voorbelast met een eerste en tweede hypothecaire inschrijving door Aegon Hypotheken B.V. ter hoogte van totaal € 200.000,- met een openstaande schuld van € 196.000,-. Het onroerend goed heeft een marktwaarde van € 525.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 22 juli 2021.
- Voornoemde twee aparte zekerheidsrechten (derdenhypotheekrecht én borgtocht) kunnen door Collin los van elkaar worden uitgewonnen.
- Mevrouw S.M. Molier geeft een negatieve hypotheekverklaring af op het woonhuis met als adres: Mangoberg 20, 4708 NS te Roosendaal, kadastraal bekend als sectie K, nummer 8219 te Roosendaal en Nispen. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op het woonhuis wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Op dit moment is er sprake van een overwaarde in het onderpand.
- Ter handhaving van de solvabiliteit is een niet-onttrekkingsverklaring overeengekomen. Deze houdt in dat er geen onttrekkingen aan het vermogen van Beheermaatschappij Molier B.V. mogen plaatsvinden, zolang de solvabiliteit (werkelijk eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal conform berekening Collin Crowdfund) 25% of lager is.
- De lening van mevrouw S.M. Molier ter hoogte van € 70.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
- Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
- Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.
- Door zowel eerste hypothecaire inschrijving, de tweede hypothecaire inschrijving, de negatieve hypotheekverklaring als niet-onttrekkingsverklaring kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende.
Samenvattend
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Zekerheden: Ruim voldoende
Overall: Voldoende
Reacties
Namens de ondernemer kunnen wij u het volgende antwoord geven:
Er is ontzettend veel vraag naar deze (luxe) zorg en dan met name meer omdat het kleinschalig en persoonsgericht op ieder individu gericht, i.p.v. grootschalig in een soort van fabriek waar volgens protocol wordt gehandeld ongeacht de wensen en afkomst van de zorgvrager. Voor wat betreft de bezettingsgraad weten we zo goed als zeker dat bij starten de kamers al bezet zijn, en dat er misschien zelfs al een wachtlijst is. Er is gerekend op 85% bezetting maar dat zal dus bij start al 100% zijn.
Met vriendelijke groet.
Namens de ondernemer kunnen wij u het volgende meedelen:
Het aantal wooneenheden waar mee gestart wordt is 7 en dit zal op zeer korte termijn verdubbeld gaan worden aangezien de verwachting dat er een wachtlijst komt groot is. De gehele zorg wordt gefinancierd uit de WLZ in PGB. Zorgindicatie voornamelijk dementie VV5 en VV6 laag complexe zorg. Daarbij kan het voorkomen dat er hulpmiddelen nodig zijn welke gefinancierd worden vanuit de WMO (dit is naast de WLZ dus gaat niet ten koste van het budget voor de zorg) De zorgvrager betaalt een vaste bijdrage aan de instelling voor huur kamer, schoonmaak en onderhoud, maaltijden, drinken, tv, internet en verzekeringen. De enige kosten die de client heeft is de zorgverzekering en de eigen bijdrage bij het CAK, welke iedereen móet betalen die een WLZ indicatie heeft. Groot voordeel voor het wonen in een kleinschalig wooninitiatief in PGB is dat de zorgvrager voor de eigen bijdrage bij het CAK als thuiswonend wordt beoordeeld en niet als in een verpleeghuis in ZIN. Concreet betekend dat dat thuiswonend (lage eigen bijdrage) een maximum eigen bijdrage kent van € 899,80 en wonen in een verpleeghuis (hoge eigen bijdrage) een maximum van € 2.469,20. Daarom wordt er vaak gesproken bij het wonen in een instelling dat je je eigen huis op moet eten.
Met vriendelijke groet.
Het is niet helemaal een prettige vraag zeker niet nu je druk bezig bent de mooie onderneming op te zetten, maar de vraag is mocht je door welke oorzaak uitvallen, hoe waarborg je de continuïteit,
grt
Bedankt voor uw vraag. Namens de ondernemer kunnen wij u het volgende mededelen:
Er komt een medebestuurster bij die met mij meewerkt. Zij is HBO verpleegkundige en heeft al eerder een thuiszorginstantie opgezet. Daarbij is mijn 24-jarige dochter vanaf het begin af aan betrokken bij SeneS. Het is ook de bedoeling dat zij later, als ik met pensioen ga (ooit), het stokje overneemt.
Mocht ik om welke reden dan ook uitvallen, is het via deze twee personen dat de continuïteit gewaarborgd wordt.
Met vriendelijke groet.