Samenvatting

City Side Apartments, de handelsnaam van GZB Apeldoorn B.V., is een ontwikkelende belegger van leegstaande kantoren. Via www.cityside-apartments.com worden de appartementen beschikbaar gesteld. City Side Apartments heeft reeds vier panden in Apeldoorn en Arnhem met in totaal 156 woon eenheden. Momenteel wordt een pand te Apeldoorn aan de Rustenburgstraat getransformeerd naar 26 zelfstandige appartementen. De totale investering bedraagt € 1,9 mln. Naast de reeds toegekende financiering door de Rabobank wordt een vijfjarige lineaire lening van € 300.000,- met een rente van 7% via Collin Crowdfund gevraagd.

City Side Apartments maakt deel uit van een groter geheel. De twee ondernemers Rik Klinkhamer en Bas Gregoor hebben een rotsvast vertrouwen in hun bedrijf en staan naast hun persoonlijke Holdings ook privé hoofdelijk borg voor de lening via Collin Crowdfund.

De ondernemers zijn ervaren mannen die hun sporen hebben verdiend als ondernemer en in de financiële sector. Rik Klinkhamer was medeoprichter van Tintelingen, een bedrijf dat online kerstpakketten verkoopt. Met de verkoop van de aandelen is een stevig vermogen vergaard. Ook de deelnemingen in andere bedrijven leveren jaarlijks een rendement waarmee het vermogen aanwast.
D&B geeft een risicoscore van 2 wat passend is voor GZB Apeldoorn. De Collin Creditscore is ‘ruim voldoende’.

Voor meer informatie bezoek de website.

Leendoel

De gevraagde lening is een aanvulling op reeds verleende bankfinanciering. Het bedrag zal worden besteed om de transformatie van een voormalig kantoorpand in het centrum van Apeldoorn naar 26 zelfstandige wooneenheden te voltooien. De oplevering van de woningen is 1 oktober 2015.

Ondernemer

Rik Klinkhamer (37 jaar): Getrouwd met Marieke (10 jaar getrouwd), twee kinderen, woonachtig in Apeldoorn. Na Small Business in Haarlem te hebben afgemaakt in 2001 is hij direct gestart met parttime bedrijfskunde (drs.) op Nijenrode University en heeft deze opleiding in 2004 succesvol afgerond. In september start Rik met de parttime studie fiscaal recht op Nijenrode University. Rik is altijd zelfstandig ondernemer geweest en in diverse markten naast het vastgoed actief. Hij is medeoprichter en mede-eigenaar van Tintelingen B.V. (leverancier van kerstpakketten) en mede-eigenaar van Trendfactory B.V. (groothandel in merken, zoals Rituals richting de B2B markt in o.a. Nederland). Sinds 2014 is hij lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Free a Girl. Nu sinds 2011 samen met Bas Gregoor actief op de vastgoed markt in o.a. Apeldoorn.

Bas Gregoor (37 jaar) is getrouwd met Claudet en samen met hun twee kinderen wonen ze in Apeldoorn. Na het behalen van zijn HEAO diploma is Bas binnen de SNS Reaal Groep als Bedrijfsadviseur werkzaam geweest. Hij heeft daar zijn ervaring met vastgoedfinanciering opgedaan. Vervolgens werkte hij zes jaar als register makelaar bij Hunink & Holtrigter Makelaars te Apeldoorn. Sinds 2010 heeft hij de overstap naar zelfstandig ondernemerschap gemaakt. Sinds 2011 is hij samen met Rik actief in het vastgoed.

Bas is de strategisch aan- en verkoper van onroerend goed. Ook contacten met financiers en andere partijen zijn aan hem toevertrouwd. Rik is sterk in het bedenken en uitvoeren van concepten. Alle beheersmatige zaken zoals het regelen van de huurderscontracten, incasso’s, aannemers, installateurs etc. vallen onder zijn supervisie.

Rik en Bas zien het transformeren van gebrouwen van single naar multi-users als hun missie. Door het gunstig verwerven van strategisch gelegen bedrijfspanden willen ze hun kapitaal, kennis en kunde, duurzaam inzetten voor rendement op lange termijn.

Onderneming

GZB Apeldoorn B.V. maakt deel uit van een grotere groep. Het merendeel van de entiteiten is actief in vastgoed. Voor de overzichtelijkheid is een groot aantal deelnemingen buiten dit overzicht gehouden.

Visie
Met het transformeren van panden spelen zij in op de relatief nieuwe trend veroorzaakt door de grote leegstand van kantoren in Nederland. City Side Apartments kiest voor steden met minimaal 80K+ inwoners om ook voor de toekomst voldoende verhuur potentie te waarborgen. Daarnaast zijn er een aantal steden waar de inkoopprijs voor leegstaande kantoormeters te hoog is, of waar in de nabije toekomst te veel m2 kantoor leeg komen te staan en er dus te veel aanbod komt. Op termijn zullen veel binnenstedelijke m2 die momenteel als kantoor in gebruik zijn worden omgebouwd naar wonen. Juist daarom is het van belang om niet alleen voor nu maar zeker voor in de toekomst een goede locatie aan te kopen. Locatie, Locatie, Locatie zal net als in het verleden alleen maar belangrijker worden.

Strategie

• Kwaliteit boven kwantiteit, dit geldt zowel voor locatie, opleveringsniveau van de woningen en de huurders.
• Opbouwen van een portefeuille met woningen in de sociale huur sector op A1 locatie in steden met minimaal 80K inwoners.
• De doelgroep zijn studenten en/of starters op de markt met huren van € 400,- tot € 700,- per maand.
• Realisatie van zelfstandige wooneenheden zodat huurders huurtoeslag kunnen aanvragen.
• Volledige turn key opleverde woningen inclusief gordijnen/pvc vloeren, keuken incl. ijskast, gemeenschappelijk dakterras voor de bewoners.

Woningcorporaties en lokale verhuurders zijn de belangrijkste concurrenten. De afgelopen 10 jaar is er door deze partijen weinig toegevoegd aan het volume woningen voor starters/studenten. Corporaties hadden andere uitdagingen en de lokale ondernemer kon maar moeilijk een financiering krijgen. Daarnaast hebben vooral de corporaties zich vaak op appartementen rond de 100m2 gericht. De meeste hiervan zijn nu circa 20 tot 30 jaar oud. Er zijn ook lange wachtlijsten om in aanmerking te komen voor een woning. Voor zowel studenten en starters is er weinig kwalitatief aanbod.

City Side Apartments levert woningen die:

• In aanmerking komen voor huurtoeslag.
• Kant en klaar worden opgeleverd inclusief o.a.; pvc vloeren, gordijnen, keuken incl. ijskast, basisverlichting, gemeenschappelijk groot dakterras voorzien van alle gemakken, afgesloten fietsenstalling, camera bewaking.
• Op een toplocatie in de stad liggen.
• Geheel nieuw opgeleverd zijn.

Veel van de huurders gaan voor het eerst op zichzelf wonen of komen uit een kamer huur situatie. De verwachting is dat in de toekomst wanneer het aanbod nieuwe transformatie woningen groter gaat worden er ook een verschuiving plaats gaat vinden van oudere locaties buiten het centrum naar nieuwe transformatie projecten in het centrum.

City Side Apartments heeft ook te maken met concurrenten die een gelijksoortig product aanbieden. Daarom is het van belang om alleen op de A1 locaties aan te kopen en tevens geen concessies te doen aan de kwaliteit van de woningen.

Financieringsbehoefte

Rabobank Apeldoorn heeft City Side Apartments € 1.570.000,- hypothecair geleend voor dit object. Deze condities op deze lening zijn 3% rente en zal in 20 jaar maandelijks linear worden afgelost. De huurstroom bedraagt € 211.000,- per jaar, alle woningen zijn reeds verhuurd. Dit zijn bedragen onder de huurtoeslag grens van € 700,-. Er is een deskundige taxatie verricht waaruit een marktwaarde na realisatie van € 2.6 mln. is vastgesteld.  

Voor de lening via Collin Crowdfund worden de belangrijkste entiteiten inclusief de ondernemers in privé mee verbonden. De Lening van € 300.000,- zal in 5 jaar maandelijks linear worden afgelost tegen 7% rente.

Risico

Debiteur City Side Apartments kan zelfstandig de lasten opbrengen. Dat komt omdat de panden 100% verhuurd zijn. Er zijn zelfs wachtlijsten voor de verhuur. De huurcontracten kennen een looptijd van een jaar. Omdat er een grote spreiding aan huurders is, vangt de onderneming het wegvallen van een huurder makkelijk op. Zeker omdat er actueel een grote vraag naar dit type woningen bestaat. Aanvullend kan teruggevallen worden op de Holdings Gregoor Vastgoed B.V., Marteaurivet B.V. en HGK Holding B.V.. Onder deze Holdings vallen 19 verschillende vennootschappen met ruim € 6,6 mln. eigen vermogen welke samen bijna drie ton winst genereren.

Beide ondernemers staan privé hoofdelijk borg. Beide ondernemers hebben ook in privé een flinke onroerend goed portefeuille waarin na aftrek van financiering een positief vermogen resteert. Vanwege het kapitaalintensieve karakter is City Side Apartments gevoelig voor rentestijging. Dit risico is voor meer dan 50% via de Rabobank door een zogenaamde ‘cap’ afgedekt. De D&B score is met 2 laag en gelet op het grotere geheel goed verdedigbaar. De Collin Creditscore is ‘ruim voldoende’.

Rentabiliteit
De appartementen zijn allemaal verhuurd. Dat levert een constante stroom huurinkomsten (€ 1,4 mln. excl. het nieuwe pand) op. Van een enkel pand is er een commerciële plint die in 2016 zal worden omgebouwd naar woningen. De vergunningen zijn reeds afgegeven door de gemeente. De contracten hebben allemaal een looptijd van een jaar. Er is voldoende belangstelling en is een groot aantal (156) huurders. Omdat de panden van binnen geheel zijn gestript en volgens een vast stramien weer worden opgebouwd is de kans op een grote financiële tegenvaller en uitloop planning gering. De rentabiliteit is goed.

Solvabiliteit
De waarde van elk pand is recent door een gecertificeerde taxateur bepaald. Na financiering is het eigen vermogen ruim 40% in City Side Apartments. Al het geleende en verdiende geld wordt in het bedrijf geïnvesteerd. Het verschil tussen de fiscale en commerciële balans is door de verschillende uitgangspunten van waardering behoorlijk. De totale executiewaarde van de panden overtreft ruimschoots het totale bedrag aan financieringen inclusief de gevraagde crowdfund lening. De solvabiliteit is goed.

Liquiditeit
Omdat de onderhoudskosten de eerste jaren gering zullen zijn is er een gunstige liquiditeit. Per nieuw project wordt er een financiering opgetuigd. Met de opbrengst van de crowdfund lening kunnen de ondernemers wat extra’s toevoegen aan de gebouwen. Verder kan de ondernemer door de crowdfund lening meer wendbaar en iets minder afhankelijk van de bank zijn. De liquiditeit is voldoende.

Samenvattend

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen