31407

G.N. van der Meulen en J.M. Kok

€ 2.300.000  |  6,0% rente  |  24 maanden  Investeerders: 941 | Reacties: 2
Reeds
geïnvesteerd

100 %

Verlopen
inschrijftijd

1 %

Risicoscore
Dun & Bradstreet
Laag risico
Collin
credit score
Goed
Deze leningaanvraag is op 15-01-2019 in 3 uur volgeschreven door 941 investeerders

Samenvatting

Voor het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw in Aalsmeer is een financiering van € 2.300.000,- nodig, die volledig hypothecair gedekt is door een inschrijving op zowel het nieuwe als het huidige bedrijfsverzamelgebouw. De grond is uit eigen middelen aangekocht en een aanvraag voor een bouwvergunning met bijbehorende gedetailleerde begroting is ingediend. 

De familie Van der Meulen (vader, moeder, dochter en zoon) exploiteert sinds 2003 op eigen grond succesvol een bedrijfsverzamelgebouw aan de Hornweg 77 (vanaf 1/1/2019 Hollandweg 1/15) te Aalsmeer. Vanaf het begin is het pand 100% bezet en is er doorlopend vraag naar meer ruimte. De belangrijkste factoren zijn de goede ligging nabij Schiphol en vlakbij de doorgaande wegen N201, A4 en A9 en de voortreffelijke faciliteiten. Toen de mogelijkheid zich kortgeleden voordeed om tegenover het bestaande pand een gelijksoortig pand neer te zetten heeft de familie de grond direct uit eigen middelen aangekocht. Zij heeft momenteel al voor meer dan 65% aan intentieverklaringen in het kader van de verhuur voor de nieuwbouw in bezit.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 3.000.000,-, waarvan € 700.000,- uit eigen middelen is voldaan voor de aankoop van de grond. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.300.000,- met een bodem van € 2.000.000,-. De looptijd is 24 maanden met een slottermijn van het volledige leenbedrag. Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om in de laatste twaalf maanden van de looptijd de lening algeheel vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. De rente bedraagt 6% gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert het bedrijf Van der Meulen Investments B.V. als Laag risico. De Collin Credit Score is Goed. De debiteuren zijn de heer Gijsbert Nicolaas van der Meulen en mevrouw Johanna Marianne Kok. Er wordt een eerste respectievelijk tweede hypothecaire inschrijving van € 2.300.000,- gevestigd op de bouwpercelen en het hierop te realiseren bedrijfspand (eerste in rang), alsmede op het bestaande bedrijfsverzamelgebouw aan de Hornweg 77 te Aalsmeer (tweede in rang). Laatstgenoemde is momenteel voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van de Rabobank ter hoogte van € 5.200.000,- (welke na funding wordt verlaagd naar het bedrag van de openstaande schuld). Aangezien de pro-resto lening nog € 2.240.000,- bedraagt en het onroerend goed recent is getaxeerd op een marktwaarde van € 4.660.000,- is de inschrijving van Collin Crowdfund volledig materieel. Voorwaarde voor uitboeking van de lening is de verkrijging van de bouwvergunning.

Leendoel

De totale investering van dit nieuw te bouwen bedrijfsverzamelgebouw bedraagt € 3.000.000,-. De aankoopkosten van de bouwgrond bedragen € 700.000,-, deze kosten worden uit eigen middelen gefinancierd. De resterende som van € 2.300.000,- betreft de bouwkosten en dit leenbedrag willen de ondernemers door middel van crowdfunding financieren. 

Ondernemer

Nico van der Meulen (71) en Jopie Kok (70) zijn gezamenlijk eigenaar van een bestaand bedrijfsverzamelgebouw te Hornweg 77 in Aalsmeer. Nico en Jopie hebben veertig jaar geleden het onroerend goed overgenomen uit familiebezit. Aanvankelijk hebben zij de exploitatie van het kassenbedrijf als ook op een later moment het metaalbewerkingsbedrijf voortgezet.

De heer G.N. van der Meulen en mevrouw J.M. Kok zijn tijdens hun huwelijk (sinds 2008 zijn zij gescheiden) gestart als zelfstandige ondernemers in de metaalsector. Met die bedrijfsactiviteit hebben zij meerdere grotere projecten afgerond zoals het inrichten van het Lido Casino in Amsterdam met diverse metalen meubelen en kroonluchters. Zo hebben zij ook diverse restaurants voorzien van een (metalen) inrichting en meubelen. Voor diverse ontwerpers, waaronder Jan des Bouvrie, voerden zij ontwerpen in staal uit. Maar ook constructiewerkzaamheden voor aannemers en enkele stuks opdrachten behoorden tot de orderportefeuille.  Sinds 2017 hebben dochter en schoonzoon de werkzaamheden van Van der Meulen Metaalbewerking overgenomen. In 2005 is het eerste bedrijfsverzamelgebouw neergezet met tot op de dag van vandaag 100% bezetting. Daarbij is er een continue vraag naar meer ruimte.
Het echtpaar is inmiddels gescheiden, maar het eigendom is gemeenschappelijk gebleven, evenals de exploitatie; de relatie is dan ook zeker harmonieus te noemen.

Samen hebben ze een zoon en een dochter, die beiden worden ingehuurd voor bepaalde werkzaamheden. Arno van der Meulen (43) is werktuigbouwkundig ingenieur en houdt zich met zijn bedrijf Top Fix Vastgoedbeheer & Onderhoud bezig met de uitvoering van de bouwwerkzaamheden en technische zaken zowel aansturend en begeleidend als uitvoerend. Ingrid van der Laarse-van der Meulen (46) verzorgt de administratie en boekhouding, zowel van het bestaande bedrijfsverzamelgebouw als  van het bouwproject.

Gezamenlijk zullen zij zich inzetten om nieuwe huurders aan te trekken en te contracteren. Beide kinderen worden voor het bestaande bedrijfsverzamelgebouw al ingehuurd voor enerzijds onderhoudswerkzaamheden (Arno) en anderzijds de administratie (Ingrid). Zij zijn de enige kinderen en tevens erfgenamen van de heer G.N. van der Meulen en mevrouw J.M. Kok.

Onderneming

Vastgoed
Het bestaande bedrijfsverzamelgebouw bedraagt in totaal 12.193 m2 en wordt verhuurd aan 10 huurders. Dit zijn merendeels groothandels in de interieursector. In het huurdersbestand zijn geen grote wisselingen geweest waardoor deze als stabiel te bestempelen is. Vanwege een groeiende ruimtebehoefte van de huidige huurders – plus de mogelijkheid om aangrenzende percelen aan te kopen van Green Park Aalsmeer – zijn G.N. van der Meulen en J.M. Kok voornemens een nieuw bedrijfsverzamelgebouw te realiseren direct naast het huidige bedrijfsverzamelgebouw. Zowel de percelen als het huidige bedrijfsverzamelgebouw (tevens na realisering het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw) zijn privé-eigendom en worden vanuit box 3 – privévermogen verhuurd. Daarnaast zijn beiden in het bezit van een eigen woonhuis.

De realisatie van het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw gaan zij ook weer gezamenlijk aan en zij worden ieder voor 50% eigenaar. Zij zijn tevens gezamenlijk eigenaar van:

  • Van der Meulen Investments B.V.;
  • een kas die wordt verhuurd aan het metaalbewerkingsbedrijf, waarvan de dochter en schoonzoon inmiddels eigenaar zijn;
  • het perceel Hornweg 81 te Aalsmeer, waarin de nutsvoorziening van het bedrijfsverzamelgebouw is gehuisvest.

Visie/doelstellingen
De locatie valt binnen het deelgebied 6 van GreenPark Aalsmeer. Een gebied van 189 hectare dat momenteel volop wordt ontwikkeld. Het is gelegen in het hart van de Randstad, ingeklemd tussen de A4, Schiphol en de grootste bloemenveiling ter wereld. Met een nieuwe provinciale 4-baans weg (N201+) in de achtertuin is Amsterdam snel bereikbaar. Met deze uitbreiding versterkt de familie de positie voor de langere termijn. Zonder deze uitbreiding zal het lastig zijn om de grootste huurder perspectief op uitbreiding te bieden. Bovendien creëert de familie aan de andere zijde van het terrein een bredere ruimte langs het gebouw, meer parkeerplaatsen en een extra toegang tot het terrein. Daardoor kan een rondweg gemaakt worden op het terrein en wordt de bereikbaarheid geoptimaliseerd.

Markt
Het huurdersbestand bestaat voornamelijk uit groothandels in de interieurbranche en aanverwante markten. Nieuwe huurders worden zowel binnen als buiten de interieurbranche gezocht. In de huidige markt bestaat een grote vraag naar bedrijfsunits. Het aanbod is met name in Amsterdam aan het verdwijnen doordat bedrijventerreinen plaatsmaken voor woningbouw. Bedrijven die daar gevestigd zijn, zoeken daarom in een ring rond Amsterdam naar nieuwe bedrijfsruimten. In combinatie met de gunstige ligging ten opzicht van Schiphol, Amsterdam, Bloemenveiling Aalsmeer, Tica en vernieuwde uitvalswegen zorgt dat voor een stijgende vraag naar dergelijke units nu en in de toekomst. Het risico op leegstand lijkt derhalve gering.

Concurrentie/onderscheidend vermogen
In deze regio worden verschillende bedrijfsverzamelgebouwen verhuurd in units. Echter, de vraag in de markt is meer dan toereikend om alle units te kunnen verhuren. Gezien de ligging van het object en de logistieke ontsluiting zal deze vraag blijven.
Het formaat van de units is, in combinatie met kwaliteit, onderscheidend. Veelal worden kleine units of grotere units in ruimtes met veel mindere kwaliteit, zoals oudere teeltkassen met dakplaten erop, aangeboden.
Een ander sterk punt is dat het servicepakket. Dit pakket bevat onder andere: 

  • een eigen technische dienst die een mankement direct oppakt;
  • logistieke service voor laden en lossen van vrachtwagens, afwijkingen van standaard toegangstijden zijn in overleg mogelijk;
  • opvolging alarmmeldingen.

Een beperking is dat huurders in het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw binnen de categorie arbeidsextensief moeten vallen vanwege de grens LIB zone (Luchthavenindelingbesluit Schiphol).

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Aankoop grond € 700.000,-
Bouwkosten € 2.300.000,-
Totaal € 3.000.000,-
Eigen middelen € 700.000,-
Lening via Collin Crowdfund € 2.300.000,-

In verband met de vergroting van de logistieke bewegingsruimte en bereikbaarheid zal in 2020 een tweede naastliggend stuk grond worden aangekocht. De investering  van circa € 200.000,- zal uit eigen middelen worden voldaan.

Leenbedrag: € 2.300.000,- met een bodem van € 2.000.000,-
Rente: 6%
Looptijd: 24 maanden, met een slottermijn van het volledige leenbedrag.

Wanneer de lening niet volledig wordt gefund, dan wordt het resterende bedrag (ruimte tussen € 2.000.000,- en € 2.300.000,-) uit de toekomstige kas-/huurstroom gefinancierd.

Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om in de laatste twaalf maanden van de looptijd de lening algeheel vervoegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. Op het einde van de looptijd wordt het bedrag (deels) geherfinancierd. Naar verwachting kan dit te zijner tijd tegen aantrekkelijkere condities gezien de waarde en de verhuurstatus van het onroerend goed.

Bestaande lening Rabobank
De openstaande lening is momenteel € 2.240.000,- met een jaarlijkse aflossing van € 126.000,- en een rente van 1-maands Euribor met een opslag van 1,25%. Voor deze financiering geldt een eerste hypothecaire inschrijving van € 5.200.000,- op het bestaande bedrijfsverzamelgebouw aan de Hornweg 77 te Aalsmeer. De recent getaxeerde marktwaarde van het bestaande bedrijfsverzamelgebouw bedraagt € 4.660.000,-.

Risico

Vooruitlopend op de realisatie van het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw zijn een aantal intentieverklaringen ondertekend, waarmee een optie is genomen op meer dan 65% van de nieuwe ruimte.

Zekerheden en voorwaarden

  • De debiteuren zijn de heer Gijsbert Nicolaas (Nico) van der Meulen en mevrouw Johanna Marianne (Jopie) Kok.
  • Er wordt een eerste respectievelijk tweede hypothecaire inschrijving gevestigd ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund ter hoogte van € 2.300.000,- op de aangekochte bouwpercelen aan de Hollandweg 16/23, alsmede op het bedrijfsverzamelgebouw aan de Hollandweg 1/15 (v/h Hornweg 77) te Aalsmeer, die  is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van de Rabobank ter hoogte van € 5.200.000,- (welke na funding wordt verlaagd naar het bedrag van de openstaande schuld). Gezien de openstaande lening van € 2.240.000,- en een  marktwaarde van € 4.660.000,- blijkens een recent opgesteld taxatierapport, is de inschrijving van Collin Crowdfund volledig materieel. De tegenwaarde van het vastgoed betreft dus het te realiseren bedrijfspand met ondergrond met een investering van € 3.000.000,- en de overwaarde op het bestaande bedrijfspand van € 2.400.000,-. Oftewel totaal € 5.400.000,-.
  • Uitboeking van de lening kan eerst plaatsvinden nadat de bouwvergunning daadwerkelijk is verstrekt. 

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Van der Meulen Investments B.V. is Laag risico.  Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De Collin Credit Score is gebaseerd op de IB-aangiftes 2017 van aanvragers, de overzichten van ontvangen huuropbrengsten en -kosten en het taxatierapport van CBRE van 31 januari 2018. De overall Collin Credit Score is Goed.

Rentabiliteit
Gezien de periode van de grondaankoop en aanleg van het parkeerterrein, is afgesproken dat niet hoeft te worden afgelost tijdens de 24 maanden looptijd van de lening via Collin Crowdfund. Op het einde van de looptijd wordt het bedrag (deels) geherfinancierd en daarmee de lening via Collin Crowdfund afgelost. Het geprognosticeerde netto cashflow overschot is ruim voldoende om over 24 maanden een nieuwe lening aan te kunnen gaan, tegen interessantere condities. Naar verwachting kan dit te zijner tijd, gezien de waarde en de verhuurstatus van het onroerend goed en de toereikende afloscapaciteit. 

De verwachte genormaliseerde cashflow (op basis van huuropbrengsten tot en met heden) in 2018 is € 482.000,-. Met een aflossing van € 126.000,- is het cashflow overschot dan € 356.000,-. Het geprognosticeerde cashflow overschot loopt van 2019 naar 2020 op van € 326.000,- naar € 449.000,-.
Aangezien de nieuwe huren uiteraard nog niet daadwerkelijk zijn ontvangen (er zijn wel intentieverklaringen aanwezig voor het merendeel van de nieuwe, beschikbare ruimtes) kwalificeren wij de Rentabiliteit op Goed. 

Solvabiliteit
Aangezien het hier een zakelijke financiering van box 3-vermogen betreft zijn alle componenten meegenomen die betrekking hebben op het privévermogen van aanvragers. Dat is dus inclusief de overwaarde in de privéwoningen en de spaargelden. Ultimo 2018 is het eigen vermogen € 4.096.000,- met een solvabiliteit van 57%. Als gevolg van de balansverlenging door de bouw van het nieuwe pand en de financiering door Collin Crowdfund zal de solvabiliteit dalen naar 45% op een balanstotaal van € 9.565.000,-. Volgens prognose is het eigen vermogen ultimo 2020 € 4.668.000,- met een solvabiliteit van 48%. In het rekenmodel komt de solvabiliteit overeen met een score Excellent. Voorzichtigheidshalve hanteren wij voor de Solvabiliteit de score Goed.

Liquiditeit
De forse liquiditeit is het logische gevolg van de jarenlange verhuur van de bedrijfsruimtes en het behoudende uitgavenpatroon van aanvragers, waarbij ook de lijfrentes uit de pensioen B.V. een positieve rol spelen. De current ratio (vlottende activa/vlottende passiva) is ultimo 2018 4,2. Door de verwachte toename van de kortlopende schulden zal deze ratio iets afnemen. Echter, met een geprognosticeerde liquiditeitsratio in 2019 en 2020 van respectievelijk 2,5 en 2,9 is deze nog steeds comfortabel. Wij kwalificeren de Liquiditeit op Goed..

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Liquiditeit: Goed
Overall: Goed

Extra beloning

Investeerders die € 5.000 of meer investeren in dit project krijgen een uitnodiging bij het slaan van de eerste heipaal.

De uitnodiging zal digitaal worden verzonden via Collin Crowdfund, aangezien de investeerders anoniem zijn ten opzichte van elkaar en de ondernemer.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen

investeerder-4693 heeft € 500 geïnvesteerd.
15-01-2019 om 13:20
investeerder-37496 heeft € 500 geïnvesteerd.
15-01-2019 om 13:17
investeerder-4999 heeft € 500 geïnvesteerd.
15-01-2019 om 13:16
investeerder-66684 heeft € 5.000 geïnvesteerd.
15-01-2019 om 13:16
investeerder-65955 heeft € 500 geïnvesteerd.
15-01-2019 om 13:14

Reacties

Investeerder – 5365
17-01-2019 11:27
Ik lees dat de vergunning nog niet is afgegeven door de gemeente, en dat de beslistermijn is verlengd. https://www.oozo.nl/bekendmakingen/aalsmeer/oosteinde/greenpark/omgevingsvergunning/1904537/gemeente-aalsmeer-beslistermijn-omgevingsvergunning-verlengd-hornweg-77-in-aalsmeer Wat is de verwachting op welke termijn de vergunning wel wordt afgegeven? Wat gebeurd er met de gelden als de vergunning te lang op zich laat wachten?

Collin Crowdfund
17-01-2019 11:31
Beste investeerder,

Bedankt voor uw bericht.

Naar verwachting van de ondernemers zal de vergunning binnen afzienbare termijn worden afgegeven; er werden (vorige week) door de Gemeente nog aanvullende vragen gesteld, die door ondernemers per kerende post zijn beantwoord. VORIGE WEEK IS TEVENS DE BESLISTERMIJN VERLENGD.
Zolang niet aan de voorwaarden is voldaan en de zekerheden, w.o. de hypothecaire inschrijving, daardoor niet kunnen worden gevestigd, worden de gelden uiteraard niet aan de ondernemers ter beschikking gesteld, echter zal wel de renteverplichting aan de investeerders aanvangen, waardoor de eerste rentebetaling, zoals gebruikelijk, één maand na beeindiging van de veertiendaagse bedenkperiode zal plaatsvinden.

Met vriendelijke groet,
Collin Crowdfund

Ondernemer

Nico van der Meulen

Jopie Kok

Arno van der Meulen

Ingrid van der Laarse – van der Meulen

Crowdfund Coach


Fred Bouwman