Samenvatting

Eduard Grootenhuijs heeft veel ervaring met de transformatie van panden tot kamers/appartementen. Hij heeft reeds een tweetal transformaties verricht in de gemeente Leerdam alwaar hij nu wederom een pand wil aankopen om te splitsen en transformeren naar 6 appartementen. Op dit moment heeft het pand de bestemming wonen, waarbij de omgevingsvergunning reeds is ingediend. Het bedrag voor de verbouwing wordt in depot gehouden tot het verkrijgen van de vergunning. De ondernemer en zijn partner zetten de overwaarde in de privéwoning als extra zekerheid onder voor de investeerders van Collin Crowdfund.

Financieringsbehoefte
De totale investering is € 1.220.000,-, naast de eigen inbreng bedraagt de gevraagde financiering via Collin Crowdfund € 1.120.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn de besloten vennootschap Grootenhuijs Vastgoed B.V., de heer E. Grootenhuijs, en mevrouw S. Manaram. De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres: Meent 50, 50 A, 52 en 52 A, 4141 AD te Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige staat van € 730.000,- en na splitsing en verbouwing van € 1.510.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 24-8-2022.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving gevestigd ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA, kadastraal bekend Sectie B, nummer 8540, te Leerdam met een marktwaarde van € 610.000,- conform taxatie d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 281.000,-. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Meent 50, 50 A 52 en 52 A, 4141 AD te Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA te Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Bij een eventuele verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij een minimale aflossing per appartement van:
  • Appartement 1 (73m2): € 245.000,-
  • Appartement 2 (54m2): € 205.000,-
  • Appartement 3 (33m2): € 135.000,-
  • Appartement 4 (40m2): € 160.000,-
  • Appartement 5 (55m2): € 205.000,-
  • Appartement 6 (48m2): € 180.000,-
  • Indien dit in de eerste 12 maanden gebeurd is er een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. 
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente. 
   

Leendoel

Aankoop onroerend goed en verbouwing tot 6 appartementen voor de verkoop.

Ondernemer

Eduard Grootenhuijs (1969) is ervaren met transformeren van onroerend goed. Eerder heeft hij de Meent 82-84 in Leerdam aangekocht, gesplitst in 5 appartementen en Noordwal 54 getransformeerd naar 4 kamers. Deze panden heeft hij aangehouden voor verhuur. In totaal heeft de ondernemer nu 18 kamers/appartementen in de verhuur. De verbouw doet hij in eigen beheer waarbij hij zelf ook veel kan doen. Door deze ervaringen heeft hij goede contacten met de gemeente waar de nieuwe voorgenomen transformatie reeds is voor besproken. Met name doordat er reeds voldoende parkeerplaatsen zijn is het de verwachting dat de vergunning wordt afgegeven.

Eduard woont samen met zijn partner en zoon in een recent gerenoveerde woning.

Onderneming

Onroerend goed
Het aan te kopen onroerend goed met oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een perceelgrootte van 433 m2 is een verzamelgebouw van 7 praktijkruimtes op de begane grond (196 m2) en de eerste verdieping (165 m2) met daarnaast een dakterras. Het object heeft bestemming wonen. Na splitsing en verbouwing moeten er 6 appartementen ontstaan met een gebruiksoppervlak tussen de 33 m2 en 73 m2. De appartementen op de begane grond hebben daarnaast de beschikking over een tuin, de andere een dakterras. Alle appartementen krijgen daarnaast een eigen parkeerplaats voor het gebouw. De geplande verbouwkosten bedragen € 270.000,- excl. BTW. De vergunningsaanvraag voor de splitsing en de verbouw is reeds ingediend, de huidige bestemming is wonen. Na transformatie is de ondernemer voornemens de appartementen te verkopen. De ondernemer geeft aan reeds een aantal geïnteresseerden in zijn vriendenkring en zakelijke netwerk te hebben.

Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige staat van € 730.000,- en een marktwaarde na splitsing en verbouwing, vrij van huur, van € 1.510.000,- conform taxatie d.d. 24-8-2022

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.120.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 18 maanden, aflossingsvrij

*€ 76.000,- is reeds gestort bij de notaris, het overige deel zal uit de opbrengsten van de verhuurportefeuille worden betaald.
**Het bedrag voor de verbouwing blijft bij Collin in depot tot het verkrijgen van de onherroepelijke bouwvergunning.

Naast de woninghypotheek zijn er leningen voor de vastgoedportefeuille bij RNHB voor in totaal € 1.246.000,-, met een gemiddelde rente van 3,7% en een totale aflossing € 25.400,- per jaar. Het onroerend goed is gewaardeerd op een waarde van € 1.975.000,- in verhuurde staat.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Grootenhuijs Vastgoed BV is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de exploitatie van de verhuurportefeuille en de opbrengsten na transformatie en verkoop van de appartementen in privé en de B.V.. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De vastgoedportefeuille in privé kent een huuropbrengst van € 127.000,- en financieringslasten van € 76.000,-. Daarnaast heeft de partner van Eduard nog looninkomsten. De rente van de crowdfunding gedurende de verbouwing kan worden betaald uit de vrije cashflow van de verhuurportefeuille en de reeds aanwezige liquide middelen. Bij de verkoop van de appartementen kan een mooi rendement worden gemaakt uitgaande van de uitstaande financiering en de getaxeerde waarde na verbouwing. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De LTV (Loan to Value) op de portefeuille in privé bedraagt 65%. Daarnaast is er nog de overwaarde in de privéwoning welke wordt ondergezet voor de crowdfunding. De Besloten Vennootschap is recent voor dit project opgericht. De projectwinst zal in de BV vallen waarna de ondernemer wil door investeren. We kwalificeren de overall Solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn de besloten vennootschap Grootenhuijs Vastgoed B.V., de heer E. Grootenhuijs, en mevrouw S. Manaram. De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres: Meent 50, 50 A, 52 en 52 A, 4141 AD te Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige staat van € 730.000,- en na splitsing en verbouwing van € 1.510.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 24-8-2022.
• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving gevestigd ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA, kadastraal bekend Sectie B, nummer 8540, te Leerdam met een marktwaarde van € 610.000,- conform taxatie d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 281.000,-. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Meent 50,
  50 A 52 en 52 A, 4141 AD te Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam
  worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA te
  Leerdam, kadastraal bekend als sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen
  aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund.
  Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Bij een eventuele verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij een minimale aflossing per appartement van:
  • Appartement 1 (73m2): € 245.000,-
  • Appartement 2 (54m2): € 205.000,-
  • Appartement 3 (33m2): € 135.000,-
  • Appartement 4 (40m2): € 160.000,-
  • Appartement 5 (55m2): € 205.000,-
  • Appartement 6 (48m2): € 180.000,-
  • Indien dit in de eerste 12 maanden gebeurd is er een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. 
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente. 

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de hoofdelijke aansprakelijkheid kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen