Samenvatting

Deze volledig hypothecair gedekte financiering bedraagt in totaal € 7.400.000,- en wordt ingevuld middels € 2.600.000,- via deze crowdfund lening en € 4.800.000,- via een private lening. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening zal altijd maximaal € 7.400.000,- bedragen. Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

De Lenferink Groep in Zwolle is in ruim dertig jaar uitgegroeid tot een gevestigde belegger in de vastgoedwereld. Afgelopen jaren heeft de Lenferink Groep een stevige groei doorgemaakt, waarbij de reguliere omzet (met name huurinkomsten) is gestegen van € 9.900.000,- in 2018 naar € 32.367.000,- (laatste inschatting) in 2023. De strategie is om panden/objecten met potentie aan te kopen, indien nodig te ontwikkelen en vervolgens te zorgen voor invulling van de beschikbare ruimten met huurders. De Lenferink Groep heeft hier een succesvol trackrecord in opgebouwd. 

Actueel is de herfinanciering van de TT hal in Assen. De aankoop is destijds door een private investeerder gefinancierd, waarvan de einddatum is bereikt. De TT hal wordt sinds september 2022 gehuurd door de COA. Deze huurovereenkomst wordt telkens met 3 maanden verlengd. Wanneer de huur van COA stopt zal het pand worden verbouwd om geschikt te maken voor verhuur voor leisure invulling aan diverse partijen. Dit is ook wat de gemeente Assen graag wil. De verwachte verbouwtijd bedraagt 6 maanden. De verbouwing moet nog wel vergund worden, verwachte doorlooptijd hiervan bedraagt circa 3 maanden. Gezien de verwachte geldstroom in Lenferink Groep is er voldoende ruimte om de kosten van de verbouwing en het overbruggen van gemiste huurinkomsten op te vangen.
De nu gevraagde financiering dient ter overbrugging en wordt weer afgelost uit herfinanciering op de einddatum. Als zekerheden wordt een eerste hypotheek op de TT-hal in Assen en een verpanding van de huurpenningen gevestigd. Vanwege de goede cashflow wordt de eerste 12 maanden regulier afgelost, zolang COA huurt. 
Het doel is om de nu te verstrekken lening weer af te lossen door herfinanciering via een bank. Gezien de performance van de groep, de Loan-to-Value op de einddatum en de te verwachten huurinkomsten lijkt dit een reëel scenario. Alternatief is herfinanciering op de einddatum via private investeerders.
De huurstroom biedt voldoende ruimte om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Op basis van de spreiding van de objecten binnen de groep, de in het algemeen goede verhuurbaarheid, de kasstromen in de groep en de LtV van het object  is de verwachting dat herfinanciering over maximaal 30 maanden goed mogelijk is.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 7.400.000,-. De totale financiering bedraagt € 7.400.000,-, welke ingevuld wordt door een crowdfundlening van € 2.600.000,- en een lening via private investeerders van € 4.800.000,-. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening zal altijd maximaal € 7.400.000,- bedragen. Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfundlening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De looptijd is 30 maanden. De aflossing bedraagt € 75.000,- per maand, gedurende 12 termijnen zolang het huurcontract met de COA loopt, met een slottermijn van € 6.500.000,- op einde looptijd. Dat betekent dat de aflossing stopt op het moment dat het huurcontract met COA binnen 12 maanden wordt beëindigd. 

De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico

De Dun & Bradstreet-kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:

• De geldnemers zijn Lenf Assen B.V. en Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 7.400.000,- op het perceel grond met opstallen met als adres De Haar 11 en 11 A, 9405 TE te Assen (TT hal), kadastraal bekend als sectie O nummer 1599 te Assen en op het één/elfde onverdeeld aandeel in het perceel grond, bestemd tot gemeenschappelijk nut, kadastraal bekend als sectie O nummer 1678 te Assen, verkregen ten behoeve van de investeerders. De marktwaarde in huidige staat bedraagt € 9.775.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum maart 2023. De taxatiewaarde is niet gebaseerd op de huur die de COA betaalt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het perceel grond met opstallen met als adres De Haar 11 en 11 A, 9405 TE te Assen (TT hal), kadastraal bekend als sectie O nummer 1599 te Assen en op het één/elfde onverdeeld aandeel in het perceel grond, bestemd tot gemeenschappelijk nut, kadastraal bekend als sectie O nummer 1678 te Assen worden verpand aan de investeerders.
• De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de herfinanciering van de bestaande lening voor de TT hal in Assen.

Ondernemer

De ondernemer Carlus Lenferink (1955) startte eind jaren tachtig met vastgoedactiviteiten door de aankoop van een Jugendstilpand aan de Veerallee in Zwolle. In de jaren daarna groeide de onderneming vervolgens door naar een grote, ervaren partij op de Nederlandse vastgoedmarkt met een beheerde vastgoedportefeuille inclusief deelnemingen van circa € 350.000.000,-.

Onderneming

De Lenferink Groep in Zwolle is in ruim dertig jaar uitgegroeid tot een gevestigde belegger in de vastgoedwereld. 
De onderneming onderscheidt zich door een aanpak waarbij de focus ligt op het creëren van meerwaarde. Met een deskundig team wordt er op professionele wijze een gevarieerde onroerend goed portefeuille beheerd, gemanaged en geëxploiteerd. De groep vindt behoud van historisch erfgoed belangrijk en streeft naar het toevoegen van maatschappelijke waarde. Voorbeelden waarin dit tot uiting komt zijn een winkelcentrum met leegstand en een klooster zonder bestemmingsplan. Deze handelswijze maakt de Lenferink groep verrassend en uniek en heeft geresulteerd in een portefeuille van onder andere winkels, kantoren, bedrijfshallen, hotels, woningen en monumenten op uitstekende locaties door geheel Nederland gericht op lange termijn rendement. 

De Lenferink Groep bestaat uit ongeveer 55 vennootschappen waarin de vastgoedbeleggingen zijn ondergebracht. Aan het hoofd van de groep staat Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V., daarnaast is er Holding C. Lenferink B.V. en L&L Real Estate Investments Finance Holding B.V., deze zijn beide relatief klein van omvang. De aandelen van deze holdings zijn via een STAK in handen van DGA Carlus Lenferink (1955). 
In de groep wordt gewerkt met banken en institutionele instellingen (Caerus, Rabobank, Oldenburgische Landesbank, Hypo Noe Landesbank, Qsix). Deze financieringen zijn telkens op een cluster van vennootschappen gestructureerd, zonder of met beperkte aansprakelijkheid van de topholding Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. De nu aan te trekken financiering wordt verstrekt aan Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V., alsmede Lenf Assen B.V. waarin de TT hal is ondergebracht.

In de Lenferink Groep werken zo’n 20 medewerkers. Sterk punt van de onderneming is dat alle benodigde disciplines in huis aanwezig zijn, zoals onderhoud, huurbeheer, makelaardij, financieel beheer, acquisitie & financiering en exploitatie & beleggingen.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: De financieringsbehoefte zal worden ingevuld door een crowdfundlening van € 2.600.000,- en een lening via private investeerders van € 4.800.000,-.
Rente: 9,0%
Looptijd: 30 maanden. De aflossing bedraagt € 75.000,- per maand, gedurende 12 termijnen zolang het huurcontract met de COA loopt, met een slottermijn van € 6.500.000,- op einde looptijd.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarrekeningen van de Lenferink Groep en de prognoses van de Lenferink Groep. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
In 2022 zijn succesvol omvangrijke herfinancieringen tot stand gekomen, met Caerus, Qsix, Hypo Noe en Rabobank. Dit leidt tot significant lagere rentelasten. 
De interne cijfers voor 2023 laten een verdere groei van de huurinkomsten zien, met lagere rentelasten. De effecten van de herfinanciering in 2022 tegen lagere renteniveaus, zijn nu zichtbaar.  De huurinkomsten stijgen doordat ontwikkelobjecten in de loop van 2022 en 2023 verder zijn afgerond en ingevuld met huurders. Voor 2024 en 2025 is rekening gehouden met een beperkte indexering.
In 2023 wordt operationele winst gerealiseerd, buiten de eventueel nog weer toe te passen waarde mutaties om. Dat tekent de succesvolle ontwikkeling die de onderneming heeft doorgemaakt. De kasstromen zijn voldoende voor het voldoen aan de rente- en aflossingsverplichtingen van de verschillende financieringen. Door lagere rentelasten als gevolg van aflossingen en verhoging van de huren door indexering zal er geleidelijk meer ruimte in de kasstroom ontstaan.
Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit binnen de gehele Lenferink groep bedraagt ultimo 2023 19% na kredietverstrekking op een balanstotaal van € 309.458.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Lenf Assen B.V. en Holding C.A.G. Lenferink Wijhe B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 7.400.000,- op het perceel grond met opstallen met als adres De Haar 11 en 11 A, 9405 TE te Assen (TT hal), kadastraal bekend als sectie O nummer 1599 te Assen en op het één/elfde onverdeeld aandeel in het perceel grond, bestemd tot gemeenschappelijk nut, kadastraal bekend als sectie O nummer 1678 te Assen, verkregen ten behoeve van de investeerders. De marktwaarde in huidige staat bedraagt € 9.775.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum maart 2023. De taxatiewaarde is niet gebaseerd op de huur die de COA betaalt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het perceel grond met opstallen met als adres De Haar 11 en 11 A, 9405 TE te Assen (TT hal), kadastraal bekend als sectie O nummer 1599 te Assen en op het één/elfde onverdeeld aandeel in het perceel grond, bestemd tot gemeenschappelijk nut, kadastraal bekend als sectie O nummer 1678 te Assen worden verpand aan de investeerders.
• De ondernemer heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd van de lening, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, (gedeeltelijk) vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de geldnemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Door de volledige hypothecaire dekking kwalificeren wij de zekerheden als Goed.  

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen