Samenvatting

In maart 2021 hebben we reeds een crowdfunding uitgeschreven voor de ontwikkeling van het project in Gouderak. De uitwerking van het project heeft, mede door Corona, langer geduurd dan verwacht. Inmiddels staat het project in de verkoop: Funda bedrijfshal Gouderak. Reeds zijn er 49% verkocht, zijn de vergunningen verleend, zijn de afspraken met de aannemer vastgelegd en is de geplande startdatum januari 2023 bij een verkoop van 70% van de 55 te ontwikkelen units. Naast de uitbreiding voor het betalen van de aanvangskosten wordt ook de bestaande crowdfunding geherfinancierd omdat deze in maart 2023 reeds zou uitlopen. Op basis van de start bij 70% verkoop en deze financiering met de overeengekomen afloscondities is er voldoende liquiditeit om  het gehele project te ontwikkelen. Tussentijdse extra verkopen zullen deze liquiditeit verder doen verbeteren. Aanvullend bieden de ondernemers extra zekerheid middels de bestaande 2e hypothecaire inschrijving op onroerend goed in privé met een forse overwaarde.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.500.000,-. De looptijd is 24 maanden aflossingsvrij met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing uit de verkoop van ontwikkelde en verkochte units. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn HSA Investment B.V., HSA Vastgoed B.V. en de heren H.S. Anand en T.S. Anand in privé, waarbij de privévermogenspositie aanzienlijk is.
• Er wordt een 1e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,-  op de bouwgrond, Katendijk 43A, percelen A1836 en A1944 (gezamenlijk groot 12.588 m2) te Gouderak verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De bouwgrond kent een huidige residuele grondwaarde van € 3.945.000,- conform de ontvangen projectberekeningen.
• Er is een bestaande 2e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,-  de Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 6.000.000,- en openstaande schuld van ca. € 4.235.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 6.900.000,-  op basis van een recent taxatierapport.
• De lening van de heer T.S. Anand ter hoogte van € 459.600,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de te ontwikkelen units waarbij voor de verkoop van de eerste 30 units (van de in totaal 55 units) gedeeltelijk royement om niet zal worden gegeven waarna er voor de overige 25 units € 100.000,- per verkochte unit zal worden afgelost op de crowdfunding. Hierover zal geen vergoedingsrente worden berekend.
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van de bestaande crowdfunding en het betalen van de leges aan de gemeente en de borgsom aan de aannemer zodat de voorbereiding van de bouw kan gaan aanvangen nu de benodigde vergunningen zijn verkregen.

Ondernemer

De heer T.S. Anand (1954) is vanaf 1956 woonachtig in Nederland en is getogen in Rotterdam. Hij heeft zeer ruime ervaring in het onroerend goed en heeft in het verleden reeds diverse bedrijvencomplexen ontwikkeld en verworven. Een deel hiervan is aangehouden voor belegging (in box 3). De heer Anand heeft het beheer van zijn vastgoed uitbesteed aan zijn zoon H.S. Anand (1990) en twee dochters.

Naast het beleggingsvastgoed bezit de heer T.S. Anand nog een privéwoning in Nederland en onroerend goed in India. Vanuit de vorige crowdfunding HSA Investments zijn er middelen aangewend om een aantal appartementen in India te ontwikkelen. Het verkooptraject heeft in India meer tijd nodig waardoor er op dit moment nog geen middelen uit verkoop van de appartementen zijn aangewend om de crowdfunding af te lossen. Deze worden op termijn nog wel verwacht en zullen dan worden aangewend voor andere project ontwikkelingen.

Onderneming

Projectontwikkeling
Het project staat sinds 2 maanden in de verkoop: Funda bedrijfshal Gouderak. Het betreft een nieuwbouwontwikkeling met de naam “Uw Gouderak” bestaande uit 55 bijzonder hoogwaardige en representatieve bedrijfsunits. Deze ontwikkeling bestaat uit verschillende type units met een beschikbare oppervlakte vanaf circa 75 m² tot en met circa 222 m² gelegen aan de Kattendijk te Gouderak.  De te realiseren units worden gekenmerkt door de traditionele en karakteristieke uitstraling in combinatie met hoogwaardig materiaalgebruik. De units worden vanwege het landelijke karakter van deze ontwikkeling voorzien van een zadeldak. Toekomstbestendig is het woord dat deze nieuwbouwontwikkeling kenmerkt. Elke unit bestaat uit een bedrijfshal voorzien van een overheaddeur, loopdeur en diverse raampartijen. De mogelijkheid bestaat daardoor (gedeeltelijk) een verdiepingsvloer te realiseren ten behoeve van bijvoorbeeld een kantoorruimte. Enkele bedrijfsunits hebben standaard een verdiepingsvloer.  De ligging en bereikbaarheid van de units is goed. De te ontwikkelen units zijn gelegen nabij de Zuidwestelijke Randweg (Gouda) en op 15 minuten rijden bevinden zich onder andere de snelwegen A12 (Den Haag-Utrecht) en A20 (Gouda – Rotterdam) alsmede nabij de Provincialeweg N210 (circa 15 minuten, Rotterdam-Centrum – Nieuwegein).  De beschikbare bedrijfsunits beschikken over 1 exclusief toe te wijzen parkeerplaats.  

Op dit moment zijn binnen 2 maanden reeds 27 van de 55 units verkocht. Het is de planning om begin januari 2023 te starten met de realisatie van de units zodra er 38 units (70%) zijn verkocht. Indien de verkopen zouden stagneren is de familie van de ondernemers bereid diverse units te kopen voor belegging om zo tijdig te kunnen starten met de bouw. De bouw wordt gerealiseerd met koop-/aanneemovereenkomsten. De aannemer is De Vries en Verburg Bouw B.V. wat een gerenommeerde aannemer is waar men eerder zaken mee heeft gedaan. De doorlooptijd van de bouw is maximaal 15 maanden maar mogelijk iets korter. Met de middelen van deze financiering, de gemaakte aflosafspraken zoals beschreven en de opbrengsten uit de aanneem overeenkomsten van de verkochte units kan de volledige bouw worden gerealiseerd zonder tussentijdse extra verkopen van de 30% resterende niet verkochte units. 
 

Beleggingspanden in privé waar 2e hyp op wordt gevestigd tbv deze campagne
Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam betreft een omvangrijk bedrijfspand met 3.598 m² te verhuren kantoorruimte, 933 m² bedrijfsruimte, 1.695 m² sportschool, 538 m² kinderdagverblijf en 120 parkeerplaatsen. De huidige kale huurinkomsten bedragen € 884.000,- bij een getaxeerde markthuur van € 631.550,-. De getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat is € 6.900.000,-.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.500.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 24maanden, aflossingsvrij

*De bestaande crowdfunding van € 2.000.000,- heeft een looptijd tot maart 2023. Het project is dan nog niet afgewikkeld waardoor we nu reeds de herfinanciering meenemen. De crowdfunding kan vergoedingsvrij worden afgelost. 

Overige financiers
Naast de achtergestelde lening van vader zijn er geen andere financieringen in de B.V.’s.

De ondernemers hebben nog een tweetal andere financieringen lopen via Collin Crowdfund ter hoogte van € 900.000,- en € 800.000,-.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor HSA Investments B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor HSA Vastgoed B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is gebaseerd op de exploitatie van de vastgoedbeleggingen in privé en het te ontwikkelen project welke in 2023 zal worden gerealiseerd. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De activiteiten in de BV’s beperken zich tot deze projectontwikkeling. Het project kent een totale verkoopwaarde van € 11.527.000,-. Er zijn binnen 2 maanden reeds 27 van de 55 units verkocht waardoor de vraagprijs marktconform lijkt. De overeengekomen bouwkosten bedragen € 6.593.000,-. Naast de bouwkosten zijn er uiteraard nog de rentelasten, marketingkosten, legeskosten en de onvoorziene kosten maar de winstpotentie is goed waardoor de financiering kan worden afgelost uit de verkoop van de appartementsrechten van units 31 tot en met 55 met € 100.000,- per gronddeel. Naast de BV’s hebben de ondernemers in privé nog forse beleggingsportefeuilles waar mooie rendementen op worden gemaakt. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit in de BV’s is ultimo 2021, inclusief de achtergestelde lening van Pa, 12% op een balanstotaal van € 2.432.000,-, mede doordat de grondpositie tegen aankoopwaarde (€ 825.000,-) op de balans is geactiveerd. De residuele grondwaarde is met € 3.945.000,-, door de vergunningen en de status van het project, veel hoger. Na realisatie van het project zal de grondpositie zijn verkocht en resteert er een fors eigen vermogen uit de projectwinst. In privé hebben de ondernemers forse overwaardes op hun beleggingsportefeuille. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn HSA Investment B.V., HSA Vastgoed B.V. en de heren H.S. Anand en T.S. Anand in privé, waarbij de privévermogenspositie aanzienlijk is.
• Er wordt een 1e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,-  op de bouwgrond, Katendijk 43A, percelen A1836 en A1944 (gezamenlijk groot 12.588 m2) te Gouderak verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. De bouwgrond kent een huidige residuele grondwaarde van € 3.945.000,- conform de ontvangen projectberekeningen.
• Er is een bestaande 2e hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.000.000,-  de Nieuwe Langeweg 55-175 te Hoogvliet Rotterdam verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 6.000.000,- en openstaande schuld van ca. € 4.235.000,-. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 6.900.000,-  op basis van een recent taxatierapport.
• De lening van de heer T.S. Anand ter hoogte van € 459.600,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de te ontwikkelen units waarbij voor de verkoop van de eerste 30 units (van de in totaal 55 units) gedeeltelijk royement om niet zal worden gegeven waarna er voor de overige 25 units € 100.000,- per verkochte unit zal worden afgelost op de crowdfunding. Hierover zal geen vergoedingsrente worden berekend.
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Door de hypothecaire inschrijvingen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed 
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen