Samenvatting

Mark van Zijl is eigenaar van Ingericht Succes B.V. en het dochterbedrijf Het Netwerkstation B.V. (met de websitenaam Social4Us). Vanuit het kantoor te Mijdrecht worden, verspreid door het hele land, de inrichtingswerkzaamheden van deelinrichtingen of volledige, turn-key inrichtingsopdrachten voor recreatiewoningen, hotels, kantoren, gezondheidscentra, personeelshuisvesting en particuliere woningen uitgevoerd. De werkzaamheden in Het Netwerkstation bestaan uit het creëren van banenpools om arbeidsmigranten (binnen het eigen netwerk en gezamenlijk met gemeentes) en Nederlanders in de bijstand met een afstand tot de arbeidsmarkt weer aan het arbeidsproces te laten deelnemen. Dit geschiedt bijvoorbeeld bij de bloemenveiling in Aalsmeer of op de centrale groothandelsmarkt te Amsterdam. De verdienste zit in de marge waartegen de gemiddelde werknemer per arbeidsuur wordt weggezet. Hieruit voortvloeiend wordt er woonruimte, zowel gestoffeerd als volledig gemeubileerd, verhuurd aan expats en arbeidsmigranten. Een deel van de verhuurde woningen is eigendom van Ingericht Succes B.V. Het Netwerkstation heeft een administratiekantoor specifiek bestemd voor Poolse arbeidsmigranten. Dit kantoor ontzorgt de arbeidsmigranten en de belastingdienst bij registratie (BSN), belastingaangiftes en begeleiding met de diverse toeslagen via het UWV.

Financieringsbehoefte

De totale investeringsbehoefte is € 92.000,-, waarvan € 16.000,- uit eigen middelen wordt ingebracht. Vanwege de druk op huisvesting voor de arbeidsmigranten vraagt de ondernemer een financiering van € 76.000,- aan voor de uitbreiding/vergroting van de woningen. Dit zal na gereedkomen direct een positief effect op de verhuurinkomsten hebben, waaruit de financieringslasten kunnen worden opgebracht. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en de rente bedraagt 7,5%.

Structuur

Boven Ingericht Succes B.V. is op advies in het verleden een STAK geplaatst. De Stichting is 100% aandeelhouder van Ingericht Succes en de uiteindelijke belanghebbende en bestuurder is M.A. van Zijl. Onder Ingericht Succes B.V. hangt een werkmaatschappij, Het Netwerkstation B.V., waarin Social4Us opereert.

Risico

Dun & Bradstreet kwalificeert Ingericht Succes B.V. als Laag risico. De Collin Credit Score overall komt uit op Voldoende. Dit vindt zijn oorzaak in het grotere balanssaldo als gevolg van het aanhouden van het (gefinancierde) onroerend goed. Voor deze aanvraag zijn de waarden van de woningen na verbouwing door een makelaar vastgesteld en komen op een totaalbedrag van € 815.000,-. Dit is € 47.000,- hoger dan waar de aanvrager vanuit is gegaan. De debiteuren zijn Ingericht Succes B.V. en Netwerkstation B.V. en zij zullen de leningovereenkomst ondertekenen. DGA Mark van Zijl staat tevens persoonlijk borg voor het gehele bedrag van € 76.000,-.

Leendoel

In vier woningen in de omgeving van de bloemenveiling Aalsmeer en groot Amsterdam wil men vier ongebruikte zolderverdiepingen in woonhuizen ombouwen tot zelfstandig bewoonbare studio’s. 
Daartoe zullen er twee dakkapellen per woning worden geplaatst en de trappen naar boven worden aangepast. De vergrote zolderverdiepingen krijgen een afsluitbare ingang en een eigen keuken en sanitaire ruimte, incl. CV, elektra, watervoorzieningen e.d. De totale kosten voor betreffende vier verbouwingen zijn € 76.000,-. De kosten voor stoffering en inrichting/meubels zijnde 4 X € 4.000,- = € 16.000,- worden gedragen door Ingericht Succes B.V. 

De vier studio’s worden elk geschikt gemaakt voor twee personen/één stel en leveren gezamenlijk per maand € 2.400,- op aan huurpenningen, waarmee ruimschoots de financieringslasten kunnen worden gedragen.

Ondernemer

De ouders van Mark zijn gemigreerd van Australië naar Nederland toen hij 14 jaar was. Daardoor hij aanvankelijk moeite met het juiste leerniveau vanwege de taalbarrière, waardoor op dat moment de MAVO het maximaal haalbare was. Na zijn middelbare school heeft hij aanvankelijk gewerkt als hypotheekspecialist en vervolgens heeft hij tien jaar een hotel in Valkenburg geëxploiteerd, zij het op afstand vanuit Mijdrecht. Daarna is hij begonnen als projectinrichter.

Zijn kernkwaliteiten: groot empathisch vermogen, inschatten waar verbeteringen en knelpunten liggen en daarop anticiperen, kansen zien en oppakken, een echte doener. Hij kent feitelijk geen beperking in interessegebieden. Vanuit zijn eigen start en de ondervonden drempels onderweg in Nederland is ook de interesse ontstaan om zowel arbeidsmigranten als mensen, die vanwege een beperking moeilijker deel kunnen nemen aan de arbeidsmarkt, te helpen. 

Onderneming

De debiteuren zijn Ingericht Succes B.V. en Het Netwerkstation B.V.
Mark van Zijl is de DGA en enig verantwoordelijke hierin. Daar waar nodig worden binnen zijn zakelijk en persoonlijk netwerk de benodigde kennis en kwaliteiten binnengehaald, zoals op het gebied van juridische zaken.

Hij is begonnen in 1988 met eigen woningen in te richten voor expats in Amstelveen vanuit een nagelaten boedel. Vervolgens is hij beginjaren '90 gezamenlijk met een compagnon bedrijfsmatig verder gegaan o.a. met de aankoop en uitponding van vierentwintig appartementen in Zeeland. Van hieruit ontstonden contacten met de directies van Europarcs, Hoogeboom en Topparken. Van waaruit hij vele honderden recreatiewoningen heeft ingericht en daarbij diverse centrumvoorzieningen op vakantieparken gethematiseerd. Daarnaast heeft hij ca. zestig eigen woningen en drie kantoorpanden ontwikkeld en ingericht voor de verhuur. 

Mark van Zijl houdt zich met zijn twee B.V.'s bezig met vier activiteiten, waarvan twee er momenteel de boventoon voeren, te weten de inrichting van (recreatie-)woningen en de verhuur van vier woningen aan arbeidsmigranten. Deze werken, mede door zijn bemiddeling, veelal in de bloemenveiling te Aalsmeer of op de centrale groothandelsmarkt te Amsterdam. Daarnaast zet hij zich onder de naam Social4Us tezamen met partners in om invulling te geven aan de participatiewet 2015 waarbij mensen aan een baan worden geholpen.

Mark: “Ik houd van het ontwerpen, creëren en uitvoeren van prachtige of creatief bruikbare inrichtingen. De aanpak is in die zin veranderd dat het inrichten van grote aantallen recreatiewoningen niet meer aan de orde is, maar dat het gebeurt per vijf (verkochte) stuks. Ik doe dit inmiddels ook voor hotels, expats en particulieren.

Daarnaast wil ik met de opgedane kennis over de jaren met een commerciële inslag combinaties zoeken in arbeidsuren om arbeidsmigranten te begeleiden en mensen met een beperking duurzaam in de maatschappij terug laten keren om ze zo uit hun sociale isolement halen. 

Vanwege de diversiteit aan activiteiten heb ik meerdere soorten klanten, waardoor ik minder kwetsbaar ben. Mijn klanten zijn o.a. de recreatieparken (in heel Nederland, zoals zestig woningen op Texel en tweeënnegentig in Susteren en diverse parken in Drenthe en omgeving), particuliere huizenbezitters, expats en daarnaast de gemeentes Groot-Amsterdam, Haarlem en De Ronde Venen aangaande arbeidsmigranten en arbeidsbeperkten. Flexibiliteit ten opzichte van de twee grootste spelers op de recreatie inrichtingsmarkt is onze kracht, waardoor sneller kan worden ingespeeld op de vraag.

Vanwege de lage overhead kan ik flexibele prijzen hanteren, terwijl ik daarnaast baat heb bij het projectmatige karakter met de aantallen. Daarnaast kan ik, vanwege mijn brede interesse, adviseren op alle gebieden, financieel, logistiek (samen met het verhuisbedrijf Topmovers) en planning. Ik kan dus in mijn eentje volledig ontzorgen.”

De belangrijkste klanten zijn o.a. Hoogeboom, Topparken, Europarcs en Succesparken. Voor wat betreft de arbeidsmigranten Terra Trainingen, de gemeente Amsterdam, Groot-Haarlemmermeer, De Ronde Venen en Vluchtelingenwerk Nederland.

Structuur

Financieringsbehoefte

Het volledige bedrag zal gebruikt worden voor de verbouwing, vergroting en inrichting van de vier woningen die aan de arbeidsmigranten worden verhuurd.

Investeringsoverzicht

Risico

Zekerheden

• De debiteuren zijn Ingericht Succes B.V. en Het Netwerkstation B.V.
• Directeur Mark van Zijl geeft een persoonlijke borgstelling af voor het gehele bedrag van de lening. Deze heeft op dit moment vooral morele waarde.

Dun & Bradstreet
De Dun & Bradstreet-score geeft een Laag risico aan.

Collin Credit Score 
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. Voor de beoordeling is uitgegaan van de prognose en slotbalans 2016 na financiering, rentebetalingen en aflossingen op de lening via Collin. De prognoses zijn degelijk onderbouwd en opgesteld in samenwerking met de accountant. De overall score is Voldoende.

Rentabiliteit
De omzet bedroeg in 2015 € 135.000,- bij een gerealiseerde cashflow van € 7.000,-. De omzet wordt voor 2016 begroot op € 191.000,- bij een cashflow van € 22.000,- en in 2017 op € 239.000,- met een cashflow van € 27.000,-. Vanwege de druk op huisvesting voor de arbeidsmigranten zal de voorgestelde uitbreiding/vergroting van de woningen na afronding direct een positief effect op de huurinkomsten hebben voor een bedrag van ruim € 14.000,- voor 2016, terwijl alle woningen pas dit jaar geheel in gebruik zijn en verhuurd worden. Dat brengt ook nog eens extra € 26.000,- aan huur op, wat ruimschoots voldoende is voor de verplichtingen uit hoofde van de crowdfundlening. Tevens rekeninghoudend met de aflossingsverplichtingen op de hypothecaire leningen wordt de score voor rentabiliteit als Ruim voldoende gekwalificeerd.

Solvabiliteit
De waardes van de woningen, die per ultimo 2015 € 564.000,- bedragen, alsmede de financiering ervan, drukken zwaar op het balanstotaal van € 617.000,- per ultimo 2015. Dat is de reden waarom de solvabiliteit niet noemenswaardig is (2%) en ook slechts langzaam toeneemt. 
De vier woningen zijn recent gewaardeerd op € 815.000,- na verbouwing. Dat is een stille reserve van€ 28.000,- ten opzichte van de boekwaarde van € 787.000,- (eind 2016) met daarop een hypothecaire belasting van € 693.000,-. Dit resulteert in een lichte stijging van de solvabiliteit van 2% ultimo 2015 naar 6% ultimo 2016 op een balans van € 874.000,- ultimo 2016. De solvabiliteit scoort hierdoor Matig.

Liquiditeit
Veruit het grootste deel van de vlottende activa bestaat uit liquide middelen van waaruit de kortlopende verplichtingen uit hoofde van de financieringen goed kunnen worden opgebracht.
Rekeninghoudend met de aflossingsverplichtingen van de crowdfundlening voor het lopende jaar bedraagt de current ratio ((vlottende activa/vlottende passiva) 1,2. Als gevolg van de toename van de huuropbrengsten zal de current ratio eind dit jaar verbeteren naar ruim 1,5. Voor nu kwalificeren wij de liquiditeit als Voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Matig
Liquiditeit: Voldoende
Overall: Voldoende

Extra beloning

Investeerders vanaf € 2.500,- krijgen 40% korting op de meubelcollectie van Eleonora. Zij worden uitgenodigd om in het centraal gelegen Barneveld in de showroom van onze hoofdleverancier op afspraak samen met Mark van Zijl meubels uit te zoeken. Deze aanbieding geldt gedurende 2016 tot € 15.000,- aan meubelen. Zie hiervoor ook het filmpje.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen