Samenvatting

De Vennootschap Onder Firma ION NL, van de vennoten Adem Pinar en Ferhat Sahingöz, gaat een woon-winkelpand aan de Bagijnhof 6-8 te Dordrecht aankopen en renoveren. Na een totaalrenovatie van het pand gaan de ondernemers met hun winkel verhuizen van het huidige huurpand aan de Johan de Wittstraat 162 A te Dordrecht naar het woon-winkelpand aan de Bagijnhof 6-8 te Dordrecht. De appartementen boven het winkelpand zullen commercieel worden verhuurd.

Gedurende de looptijd van de financiering bij Collin zal de totaalrenovatie van het pand plaatsvinden, wat de waarde van het pand zal laten toenemen. De marktwaarde van het pand in huidige staat bedraagt € 630.000,- en de marktwaarde na renovatie en realisatie van de twee afzonderlijke bovenwoningen bedraagt € 825.000,-. De renovatie wordt uitgevoerd door een professionele aannemer. De kosten koper en de verbouwkosten worden voldaan uit eigen middelen. De Loan To Value (LTV) na renovatie bij start is 76% en de LTV bij slottermijn is 60%.

Invloed coronavirus
De indicatoren voor het consumentenvertrouwen voor de non-food retail verbeterden in het tweede halfjaar van 2020 en het eerste kwartaal van 2021. Mede door de versoepelingen nam het consumentenvertrouwen in april toe en was de koopbereidheid bijna terug op het pre-coronaniveau.

De boost die de coronacrisis en de lockdowns aan de online verkopen hebben gegeven, heeft zich voortgezet in 2021. Een nog groter deel van de consumenten heeft tijdens de coronacrisis een voorkeur ontwikkeld voor de snelheid en het gemak van het online kanaal, waarbij de groei offline stagneerde. 

ION NL erkent deze ontwikkelingen en zijn momenteel bezig met het opzetten van hun eigen webshop en het verder uitbreiden van het offline klantenbestand. Door de nieuwe locatie aan de Bagijnhof 6-8 te Dordrecht wordt, gezien de nieuwe locatie, een flinke groei van het aantal offline klanten verwacht.

Tot slot liggen de rente- en aflosverplichtingen, na de aftrek van huurinkomsten van de appartementen, lager dan de huidige huurverplichtingen. De verwachting is dat dit zal zorgen voor een verdere verbetering van het resultaat.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 630.000,-. De looptijd is 60 maanden, waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij met een slottermijn van € 500.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
Dun & Bradstreet kwalificeert ION NL VOF als Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. 
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn de heren A. Pinar en F. Sahingöz zowel handelend voor zichzelf als handelend onder de naam ION NL (V.O.F.). Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment zijn de privévermogensposities van de ondernemers beperkt (behoudens de eigen inbreng in het aan te kopen woon-winkelpand). 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd ter hoogte van € 630.000,- op het woon-winkelpand aan de Bagijnhof 6 en 8, 3311 KE te Dordrecht, kadastraal bekend als sectie H, nummers 552 en 2068 te Dordrecht. Het onroerend goed heeft in de huidige staat een marktwaarde van € 630.000,- en een marktwaarde van € 825.000,- na splitsing en verbouwing op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 13 juli 2021.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Bagijnhof 6 en 8, 3311 KE te Dordrecht, kadastraal bekend als sectie H, nummers 552 en 2068 te Dordrecht worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Collin Crowdfund houdt een depot achter van € 100.000,-. Deze zal vrijgegeven worden na de realisatie van de ruwbouw.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de hele periode eenmalig maximaal 50% van het leenbedrag boetevrij af te lossen onder vrijgave van het hypotheekrecht op de (gesplitste) appartementen. De slottermijn wordt hierbij naar rato verlaagd.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Leendoel

Het leendoel betreft de aankoop van een woon-winkelpand in Dordrecht.

Ondernemer

Adem Pinar (1988) heeft na zijn HBO opleiding Maatschappelijk Werk, Retail ervaring in combinatie met technische dienst in Apple producten opgedaan. Aansluitend is hij zelf een winkel gestart in Apple reparaties. 

Ferhat Sahingöz (1989) heeft een HBO opleiding gevolgd voor Verpleegkundige en aansluitend jarenlang gewerkt als verpleegkundige. Naast zijn werk als verpleegkundige was hij hobbymatig bezig met de reparaties van smartphones. Toen het drukker werd in de winkel van Adem, ondersteunde hij waar mogelijk. Ferhat zag destijds kansen in de in- en verkoop van tweedehands Apple producten (refurbished). Hierdoor zijn ze samen producten aan gaan schaffen en opknappen waarna ze deze verkochten met garantie. Dit gaf een enorme boost aan de winkel van Adem. Ferhat werd door Adem gevraagd of hij samen met hem een winkel wilde beginnen in de reparatie en verkoop van (refurbished) Apple producten en accessoires. Ferhat ging hiermee akkoord en zegde in 2017 zijn baan op als verpleegkundige om ondernemer te worden.

Onderneming

ION NL 
Toen de aan- en verkoop van refurbished Apple producten een aanzienlijke groei van de winkel van Adem realiseerde, besloten Ferhat en Adem om een nieuwe winkel te starten om zo hun gezamenlijke droom te verwezenlijken; een concept voor repair, verkoop, educatie en een coffeecorner onder één dak.

Zo geschiedde het dat in 2017 ION NL werd opgericht met een winkel aan de Johan de Wittstraat 162 A te Dordrecht.

De zaken gingen dermate goed dat ze december 2020 besloten om een tweede vestiging te openen in Breda aan de Boschstraat 11. De resultaten van deze vestiging vielen als gevolg van de corona lockdown tegen met de ambities die vooraf waren uitgesproken. Deze vestiging is inmiddels wel in staat om zelfstandig te draaien.

Bagijnhof 6-8 te Dordrecht
Adem en Ferhat hebben naast de aankoop van het woon-winkelpand verder geen vastgoedportefeuille. Het pand aan de Bagijnhof 6-8 te Dordrecht die zij met de winkel gaan betrekken, kopen zij aan in BOX-III.

Op de begane grond zal hun eigen winkel gevestigd worden en de appartementen erboven zullen worden verhuurd. De huidige getaxeerde waarde is € 630.000,-, de getaxeerde waarde na verbouwing en splitsing bedraagt € 825.000,- conform het taxatierapport d.d. 13 juli 2021. De Loan To Value (LTV) na renovatie bij start is 76% en de LTV bij slottermijn is 60%.

Het pand betreft een samengevoegde winkelruimte op de begane grond met twee gescheiden onzelfstandige, voormalige bovenwoningen op de bovenverdiepingen in het historisch centrum van Dordrecht. In deze omgeving zijn veel openbare voorzieningen en is een grote vraag naar woningen.

Het object is gebouwd op twee percelen eigen grond. Oorspronkelijk zijn beide objecten gebouwd als twee separate, bouwkundige eenheden met een winkelruimte op de begane grond en twee zelfstandige bovenwoningen verdeeld over de verdiepingen. In de oorspronkelijk indeling waren beide woningen bereikbaar middels een entree op straatniveau aan de Bagijnhof en waren twee aparte winkelruimtes. Deze zijn in het verleden samengevoegd tot één grote winkelruimte. Op dit moment zijn de voormalige bovenwoningen in gebruik als opslagruimte. Het object leent zich ervoor om de woningen op te knappen naar verhuurbare staat, zodat deze, net zoals de winkel, verhuurd kunnen worden. De woningen zijn juridisch nog niet gesplitst van de winkelruimte, dit zal plaatsvinden bij de passering bij de notaris.

Het pand zal na verbouwing als volgt verdeeld zijn:

1. Winkelruimte met magazijn:
   • Ca. 108 m² winkelruimte en ca. 40 m² magazijnruimte gelegen op de begane grond
2. Woning 1:
   • Gezamenlijke entree op de begane grond;
   • Woonoppervlak ca. 79 m² verdeeld over de eerste en tweede verdieping met een buitenruimte van ca. 15 m²
3. Woning 2:
   • Gezamenlijke entree op de begane grond;
   • Woonoppervlak ca. 98 m² verdeeld over de 1e en 2e verdieping

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 630.000,- 
Rente: 6,0%
Looptijd: 60 maanden waarvan de eerste 12 maanden aflossingsvrij en een slottermijn van € 500.000,-

Overige financiers
Er is in het begin van corona uit voorzorg een KKC-lening (Klein Krediet Corona) van € 50.000,- tegen 4,0% rente afgesloten, waarbij de bedrijfsactiva worden verpand als zekerheid. Op deze lening wordt jaarlijks € 10.000,- afgelost.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor ION NL is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de cijfers 2019 en 2020, tussentijdse cijfers 2021, prognose 2021 en 2022, aanneem- en koopovereenkomst en vermogensopstelling in privé. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit
De verwachtte omzet van ION NL is, op basis van de tussentijdse cijfers 2019 en de prognose, ultimo 2021 € 493.000,- met een netto cashflowoverschot van € 48.000,-, dit is na reguliere privé onttrekkingen van totaal € 96.000,-. Na financiering wordt er circa vier tot zes maanden verbouwd. Gedurende deze periode blijft de huidige winkel open en zullen aansluitend de huurders hun appartement betrekken. Op basis van voornoemde situatie is de geprognosticeerde omzet ultimo 2022 € 584.000,- inclusief huurinkomsten. Het netto cashflowoverschot na privé onttrekkingen van € 96.000,- bedraagt dan € 36.000,-. Wij kwalificeren hiermee de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit van ION NL VOF bedraagt ultimo 2021 naar verwachting 18% op een balanstotaal van € 870.000,-. De verwachtte solvabiliteit ultimo 2022 bedraagt 27%, na financiering en verbouwing van het pand aan de Bagijnhof 6-8 te Dordrecht, op een balanstotaal van € 1.043.000,-. Wij kwalificeren hiermee de solvabiliteit als Voldoende. 

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn de heren A. Pinar en F. Sahingöz zowel handelend voor zichzelf als handelend onder de naam ION NL (V.O.F.). Vanwege de gekozen rechtsvorm zijn de ondernemers hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment zijn de privévermogensposities van de ondernemers beperkt (behoudens de eigen inbreng in het aan te kopen woon-winkelpand). 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd ter hoogte van € 630.000,- op het woon-winkelpand aan de Bagijnhof 6 en 8, 3311 KE te Dordrecht, kadastraal bekend als sectie H, nummers 552 en 2068 te Dordrecht. Het onroerend goed heeft in de huidige staat een marktwaarde van € 630.000,- en een marktwaarde van € 825.000,- na splitsing en verbouwing op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 13 juli 2021.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed aan de Bagijnhof 6 en 8, 3311 KE te Dordrecht, kadastraal bekend als sectie H, nummers 552 en 2068 te Dordrecht worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Collin Crowdfund houdt een depot achter van € 100.000,-. Deze zal vrijgegeven worden na de realisatie van de ruwbouw.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de hele periode eenmalig maximaal 50% van het leenbedrag boetevrij af te lossen onder vrijgave van het hypotheekrecht op de (gesplitste) appartementen. De slottermijn wordt hierbij naar rato verlaagd.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijkeleenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven, de extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn.

Door zowel de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemers, eerste hypothecaire inschrijving op het woon-winkelpand, verpanding van de huurpenningen en het bouwdepot kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen