Samenvatting

Janneke Stienstra heeft zich de laatste 20 jaar ontwikkeld tot een ervaren vastgoedontwikkelaar en -belegger. Samen met haar ex-man, heeft Janneke sinds de aankoop van een beleggingspand in Groningen een onroerend goed portefeuille van ongeveer € 17.000.000,- aan marktwaarde opgebouwd. Janneke bezit, via Kolibrie Vastgoed B.V., een complex met 33 winkelruimtes op een A-locatie in Lelystad met een getaxeerde marktwaarde van € 6.860.000,-. Dit complex is op dit moment voor 53% van de waarde gefinancierd bij de Rabobank. Daarnaast bezit Kolibrie Vastgoed B.V. ook een appartementencomplex in Leeuwarden. Dit complex met 12 appartementen is getaxeerd op € 2.000.000,- en is ook gefinancierd bij de Rabobank, voor 73% van de getaxeerde waarde. Janneke heeft een vast netwerk om zich heen bestaande uit onderhoudsbedrijven, een administrateur, een accountant, makelaars en een notaris. Ze wil nu graag haar portefeuille uitbreiden. De totale LTV van al het onroerend goed in bezit van de onderneemster (zowel zakelijk als privé), na financiering en exclusief het woonhuis, bedraagt 68%.

Financieringsbehoefte
Janneke koopt een onroerend goed portefeuille van zeven beleggingspanden in Zwolle. De totale investering bedraagt € 2.700.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.700.000,-. De looptijd is 18 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 1.700.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn mevrouw J. Stienstra, Kolibrie Vastgoed B.V. en KOLIBRY BEHEER B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm is de onderneemster hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de onderneemster ruim gebaseerd op ongeveer € 4.000.000,- aan, overwaarde op de panden die in het bezit zijn.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.700.000,- verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op de woningen aan de:
  • Hertenstraat 13, 8011 GR te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 5847 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 320.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Schuttevaerkade 14, 8021 DB te Zwolle, kadastraal bekend als sectie A nummer 6153 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 355.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a, 8012 TA te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7719 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 375.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Van Ittersumstraat 46A, 8012 TL te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7718 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 550.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund van de woningen aan de:
  • Hertenstraat 13, 8011 GR te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 5847 te Zwolle. 
  • Schuttevaerkade 14, 8021 DB te Zwolle, kadastraal bekend als sectie A nummer 6153 te Zwolle. 
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a, 8012 TA te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7719 te Zwolle. 
  • Van Ittersumstraat 46A, 8012 TL te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7718 te Zwolle.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de totale onroerend goed portefeuille van Kolibrie Vastgoed B.V. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op de appartementen mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijvingen. Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Op dit moment is er sprake van een ruime overwaarde in het onderpand. Het onroerend goed in Leeuwarden kent een marktwaarde van € 2.000.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 29 september 2022 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.950.000,- en openstaande schuld van € 1.416.000,- per 1 november 2022. Het onroerend goed in Lelystad kent een marktwaarde van € 6.860.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 13 april 2021 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 6.400.000,- en openstaande schuld van € 3.531.000,- per 1 november 2022. De totale overwaarde op het onroerend goed in Leeuwarden en Lelystad bedraagt per 1 november 2022 € 3.913.000,-.
• Men heeft de mogelijkheid om de lening na 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 2 maanden voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om de laatste 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd de beleggingspanden te verkopen waarbij de volgende aflossing per verkocht pand aan de investeerders van Collin Crowdfund zal toekomen:
  • Hertenstraat 13: € 340.000,-
  • Schuttevaerkade 14: € 375.000,-
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a: € 400.000,-
  • Van Ittersumstraat 46A: € 585.000,-
• Het leenbedrag zal worden verlaagd met het afgeloste bedrag. Na ontvangst van de aflossing zal de hypothecaire inschrijving van Collin Crowdfund op het verkochte pand worden geroyeerd.

Leendoel

De lening wordt aangewend voor de aankoop van een onroerend goed portefeuille in Zwolle.

Ondernemer

Janneke Stienstra (1971) heeft 20 jaar ervaring in het vastgoed. Janneke is samen met haar ex-man begonnen met de aankoop van een pand in Groningen om te verhuren, waarna ze hun onroerend goed portefeuille hebben weten uit te bouwen tot een omvang van ongeveer € 17.000.000,- aan huidige marktwaarde, bestaand uit residentieel en commercieel vastgoed. Janneke heeft mensen in dienst voor de administratie en het onderhoud van de verhuurde panden. Daarnaast heeft ze een vast netwerk aan adviseurs om haar heen, zoals makelaars, een accountant en een notaris. Janneke is betrokken bij initiatieven van de gemeente met betrekking tot gebiedsontwikkeling, zoals het upgraden van wijken en duurzaamheid. Janneke heeft in het verleden tevens een eigen schoonheidssalon gerund.

Onderneming

Janneke heeft met Kolibrie Vastgoed B.V., voor 100% in eigendom van KOLIBRY BEHEER B.V., een B.V. die 100% in eigendom is van Janneke, een onroerend goed portefeuille in bezit met een complex van 33 verhuurde winkelruimtes in Lelystad en een complex van 12 verhuurde appartementen in Leeuwarden in bezit. 

Lelystad
Het onroerend goed in Lelystad betreft 33 aaneengesloten winkelruimten, met een verhuurbaar oppervlak van 4.506m2, in het centraal gelegen winkelcentrum Stadshart. Huurders van de winkelruimtes zijn onder andere Kruidvat, Van Haren Schoenen, Hans Anders en WE Fashion. Lelystad kent vier grote winkelcentra, met naast Stadshart Lelycentre, Palazzo (meubelboulevard) en Batavia Stad (outlet center). Lelystad heeft ca. 104.000 m² winkelvloeroppervlak aan detailhandelsaanbod verdeeld over ruim 300 winkels. Hiervan valt circa twee derde onder de niet-dagelijkse sector. Van de 33 winkelruimtes is ongeveer één derde samengevoegd. Alle ruimtes hebben een eigen ingang, enkele hebben een tweede eigen ingang, waardoor deze ruimtes gemakkelijk zijn op te delen in meerdere units. Alle units hebben de beschikking over een parkeerplaats op het gemeenschappelijke binnenterrein. Momenteel is 84% van het verhuurbare oppervlak verhuurd. De 33 winkelruimtes zijn tezamen getaxeerd op een marktwaarde van € 6.860.000,-, waarde peildatum 13 april 2021. De uitstaande financiering bij de Rabobank bedraagt € 3.531.000,- per 1 november 2022. De Loan to Value hierbij bedraagt 53%.

Leeuwarden
Naast de winkelruimtes in Lelystad is Kolibrie Vastgoed B.V. ook eigenaar van 12 zelfstandige woonappartementen met bergingen in Leeuwarden. Het gebouw stamt uit 1965, maar de appartementen zijn in 2020 door de onderneemster herontwikkeld. De gecreëerde appartementen variëren in woonoppervlakte van 40m2 tot 105m2. Ze hebben allen een woonkamer van goed formaat, een moderne keuken en een moderne badkamer. Afhankelijk van de grootte hebben de appartementen 1, 2 of 3 slaapkamers. Voorts zijn alle appartementen voorzien van een PVC-vloer en vloerverwarming. Er is een algemene fietsenberging aanwezig alsook losse bergingen behorende bij de individuele appartementen. De 12 appartementen zijn tezamen getaxeerd op € 2.000.000,-, waarde peildatum 29 september 2022. De taxateur acht de verhuurbaarheid van de 12 appartementen goed. De vraag naar huurwoningen, met name onder de huurtoeslaggrens, 10 van de 12 appartementen zijn verhuurd tegen huurprijzen onder de huurtoeslaggrens, is groot. De appartementen hebben een energielabel B. Qua verkoopbaarheid acht de taxateur de 12 appartement goed verkoopbaar. De uitstaande financiering bij de Rabobank bedraagt € 1.416.000,-. De Loan to Value hierbij bedraagt 73%. 

Zwolle
Janneke wil nu, in privé, zeven verhuurde woningen in Zwolle aankopen voor € 2.400.000,-. Het betreft oudere, karaktervolle panden met een goede staat van onderhoud. De woningen omvatten onzelfstandige woonruimtes alsook appartementen. Janneke heeft het plan drie van deze woningen binnen zes maanden, met wat kleine aanpassingen, door te verkopen. Ze heeft contacten in de lokale markt om de panden snel te verkopen. Naar dit type woonruimte is veel vraag in Zwolle. De overige vier woningen wil ze aanhouden voor de verhuur. Ze wil deze herontwikkelen tot studio’s om zo de huur te optimaliseren. Hiervoor is een geringe verbouwing nodig, die met eigen middelen zal worden betaald. De jaarhuur van de zeven woningen bedraagt in 2023 op basis van de lopende huurcontracten € 128.631,-. Alle wooneenheden zijn per heden verhuurd. De zeven woningen zijn tezamen getaxeerd op € 2.395.000,-, waarde peildatum 29 september 2022. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.700.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 18 maanden volledig aflossingsvrij, met derhalve een slottermijn van € 1.700.000,-

Overige financiers:
Het onroerend goed in eigendom van Kolibrie Vastgoed B.V. is gefinancierd door de Rabobank. Per 1 november bedroeg de totale uitstaande financiering € 4.947.000,-. De aflossing op de leningen tezamen bedraagt € 218.232,-. De leningen lopen respectievelijk tot 1 maart 2027 en 1 december 2030. Daarnaast is Kolibrie Vastgoed B.V. gefinancierd met een onderhandse lening van € 740.000,- per 31 december 2021 verstrekt door L. Sijtsma Holding B.V., de holding van de ex-man van mevrouw J. Stienstra.
Enkele investeerders hebben Janneke onderhands een lening verstrekt van in totaal € 1.000.000,-. De zekerheid voor deze lening is een eerste hypothecaire inschrijving op drie van de zeven aan te kopen panden. De aflossing van de lening zal gebeuren uit verkoop van deze panden.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Kolibrie Vastgoed B.V. en KOLIBRY BEHEER B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op de inkomstenbelasting 2020 van mevrouw J. Stienstra, de definitieve jaarcijfers van Kolibrie Vastgoed B.V en KOLIBRY BEHEER B.V., de prognosecijfers van deze B.V.s afgegeven door de accountant, de huurcontracten van de aan te kopen verhuurde woningen in Zwolle en de taxatierapporten van het onroerend goed in bezit van mevrouw J. Stienstra. De overall Collin Credit Score is Goed.

Afloscapaciteit
De totale verhuuropbrengsten van het vastgoed in Kolibrie Vastgoed B.V. als het vastgoed in privé bedragen naar verwachting in 2022 € 847.000,- met een bijbehorende genormaliseerde cashflow van € 176.000,-. Wij kwalificeren de Afloscapaciteit als Goed. 

Solvabiliteit
Het risicodragend vermogen van mevrouw J. Stienstra in privé bedraagt na financiering € 3.218.000,-, op een balanstotaal van € 10.676.000,-. Wij kwalificeren de Solvabiliteit als Ruim voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn mevrouw J. Stienstra, Kolibrie Vastgoed B.V. en KOLIBRY BEHEER B.V. Vanwege de gekozen rechtsvorm is de onderneemster hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de onderneemster ruim gebaseerd op ongeveer € 4.000.000,- aan, overwaarde op de panden die in het bezit zijn.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.700.000,- verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund op de woningen aan de:
  • Hertenstraat 13, 8011 GR te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 5847 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 320.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Schuttevaerkade 14, 8021 DB te Zwolle, kadastraal bekend als sectie A nummer 6153 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 355.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a, 8012 TA te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7719 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 375.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
  • Van Ittersumstraat 46A, 8012 TL te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7718 te Zwolle. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 550.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 29 september 2022.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund van de woningen aan de:
  • Hertenstraat 13, 8011 GR te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 5847 te Zwolle. 
  • Schuttevaerkade 14, 8021 DB te Zwolle, kadastraal bekend als sectie A nummer 6153 te Zwolle. 
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a, 8012 TA te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7719 te Zwolle. 
  • Van Ittersumstraat 46A, 8012 TL te Zwolle, kadastraal bekend als sectie G nummer 7718 te Zwolle.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de totale onroerend goed portefeuille van Kolibrie Vastgoed B.V. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op de appartementen mag worden gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijvingen. Daarnaast mag het pand zonder toestemming van Collin Crowdfund niet verkocht worden. Op dit moment is er sprake van een ruime overwaarde in het onderpand. Het onroerend goed in Leeuwarden kent een marktwaarde van € 2.000.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 29 september 2022 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.950.000,- en openstaande schuld van € 1.416.000,- per 1 november 2022. Het onroerend goed in Lelystad kent een marktwaarde van € 6.860.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 13 april 2021 en is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 6.400.000,- en openstaande schuld van € 3.531.000,- per 1 november 2022. De totale overwaarde op het onroerend goed in Leeuwarden en Lelystad bedraagt per 1 november 2022 € 3.913.000,-.
• Men heeft de mogelijkheid om de lening na 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen tegen een extra vergoedingsrente van 2 maanden voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om de laatste 6 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig, of gedeeltelijk bij verkoop van onroerend goed, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de looptijd de beleggingspanden te verkopen waarbij de volgende aflossing per verkocht pand aan de investeerders van Collin Crowdfund zal toekomen:
  • Hertenstraat 13: € 340.000,-
  • Schuttevaerkade 14: € 375.000,-
  • Van der Laenstraat 49, 49 A en 49 49a: € 400.000,-
  • Van Ittersumstraat 46A: € 585.000,-
• Het leenbedrag zal worden verlaagd met het afgeloste bedrag. Na ontvangst van de aflossing zal de hypothecaire inschrijving van Collin Crowdfund op het verkochte pand worden geroyeerd.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving op de aan te kopen beleggingspanden in Zwolle als de hoofdelijke aansprakelijkheid van mevrouw J. Stienstra en de negatieve hypotheekverklaring kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Ruim voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen