Samenvatting

Deze volledig hypothecair gedekte financiering bedraagt in totaal € 5.200.000,- en wordt ingevuld middels € 2.250.000,- via deze crowdfund lening en € 2.950.000,- via een private lening. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening zal altijd maximaal € 5.200.000,- bedragen. Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt.

Lars Snijders heeft in zijn B.V. eerder vastgoed in de vorm van een oud klooster aangekocht om te gaan herontwikkelen. In de tussentijd wil hij het verhuren aan arbeidsmigranten en statushouders. Er is afstemming met de diverse instanties over de tijdelijke invulling en de structurele nieuwe bestemming. De vermogende ondernemer verwacht hierover duidelijkheid te krijgen binnen de looptijd van deze financiering. Als extra onderpand voor de investeerders wordt een eerste hypothecaire inschrijving op twee verhuurde panden in Breda gevestigd. Daarnaast is de ondernemer hoofdelijk aansprakelijk voor de financiering. In privé heeft de ondernemer nog een forse vastgoedportefeuille, eigen woning en vakantiewoning allen met veel overwaarde en een effectenportefeuille. De vastgoedportefeuille (combinatie van zakelijk en privé) heeft een totale waarde van circa € 20.000.000,- met een Loan to Value (LtV) van circa 38%.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 5.500.000,-. Vanuit eigen middelen wordt er € 300.000,- ingebracht. De gevraagde financiering bedraagt € 5.200.000,-. De totale financiering wordt ingevuld door deze crowdfundlening van € 2.250.000,- en een lening via private investeerders van € 2.950.000,-. Er wordt hierbij gewerkt met communicerende vaten, waardoor de omvang van de leningen kan veranderen. De totale lening zal altijd maximaal € 5.200.000,- bedragen. Alle investeerders (privaat danwel via de crowdfund lening) hebben een gelijke zekerheidspositie. De uitboeking van de totale financiering vindt in een keer plaats na succesvolle funding. Na uitboeking van de gelden zal de lening rentedragend worden gemaakt. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet-kwalificatie voor deze aanvraag is Verhoogd risico. De overall Collin Credit Score is Goed

• De geldnemers zijn LFS Invest BV en L.F. Snijders in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de aanwezige effectenportefeuille en de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 5.200.000,- ten behoeve van de investeerders verkregen op:
  • Het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3 7, 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummers 670 en 672 te Someren, het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3, 5 en 3 7, 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummer 671 te Someren, het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3 7 en 7 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummer 673 te Someren en op de percelen grond kadastraal bekend als sectie M nummers 661, 664 en 666 te Someren. Het pand is eerder getaxeerd op leegwaarde en waarde na verbouwing. Op basis van een rekenblad d.d. 29 maart 2024 van dezelfde taxateur, gebaseerd op het huidige huurcontract, bedraagt de huidige marktwaarde € 3.275.000,-
  • Het woonhuis aan de Delpratsingel 13 13A en 13, 4811 AN te Breda, kadastraal bekend als sectie B nummer 2369 te Breda, het woonhuis aan de Delpratsingel 14 14A, 14 en 14 A, 4811 AN te Breda, kadastraal bekend als sectie B nummer 2370 te Breda en op het woonhuis aan de Delpratsingel 15 15A, 15, 15 A 1, 15 A 2, 15 A, 15 B 1, 15 B 2, 15 C 1 en 15 C 2, kadastraal bekend als sectie B nummer 2371 te Breda. De kadastrale nummers 2369 en 2370 hebben een marktwaarde van € 1.860.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 28 maart 2023. Het kadastrale nummer 2371 heeft een marktwaarde van € 925.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 13 november 2023.
  • De totale LtV bedraagt daarmee 86%.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed waarop hypotheek wordt verkregen worden verpand aan de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van de bestaande lening.

Ondernemer

Lars Snijders heeft het voormalige familiebedrijf verkocht. Het bedrijf richtte zich op het produceren en distribueren van diervoeding additieven in de intensieve veehouderij. Daar is de heer Snijders totdat het bedrijf is verkocht 12 jaar algemeen directeur geweest. Na een succesvolle verkoop heeft dhr. Snijders zich gericht op het aankopen en verhuren van vastgoed.

De heer Snijders heeft in de afgelopen 2 jaar een breed spectrum aan verschillende soorten vastgoedobjecten aan zijn portefeuille toegevoegd. Momenteel ligt er een grote druk op de arbeidsmarkt en ouderenzorg, dit zijn dan ook de twee markten waar momenteel zijn focus naar toe gaat. Na meerdere successen in het inrichten en verhuren van panden voor arbeidsmigranten heeft de heer Snijders ook een succesvol zorghotel in Oss. 

De totale vastgoedportefeuille bestaat naast het genoemde zorghotel in Oss uit 21 wooneenheden in Breda en Tilburg. Het betreft veelal wat duurdere woningen in goede wijken. De woningen zijn verhuurd, deels middels AirBnB. Een pand is ook deels in gebruik als eigen kantoor.

Naast de vastgoedportefeuille heeft de ondernemer samen met partners een nieuw bedrijf opgezet voor de verkoop en ook de productie van voedingssuplementen voor dieren, waarin hij in het verleden zijn sporen heeft verdiend. Het bedrijf is succevol en groeit hard en was in 2023 winstgevend. Tenslotte heeft hij nog samen met aantal partners een lokale en winstgevende horeca gelegenheid overgenomen.

De ondernemer heeft op dit moment ook nog overwaarde op de eigen woning en een vakantiewoning en een effectenportefeuille van ruim € 4.000.000,-.

Onderneming

In LFS Invest B.V. is uitsluitend onderhavig onroerend goed ondergebracht. Huize Witven is een klooster gelegen in het buitengebied van het Oost-Brabantse dorp Someren. Het kloostercomplex grenst aan het natuurgebied ‘De Strabrechtse heide’ en beslaat circa zestien hectaren. Het klooster is gesticht in 1963 door de zusters van de Goede herder, bedoeld als een opvang voor vrouwen en meisjes. Vanaf de jaren tachtig heeft het dienst gedaan als een klooster voor bejaarde zusters uit diverse ordes. Het pand is opgebouwd uit losse, maar met elkaar verbonden, delen, waardoor elke orde haar eigen gedeelte van het klooster had. Door de jaren heen is er ook ruimte gekomen voor niet religieuze ouderen. Het verzorgingshuis is tot 2021 bewoond geweest door zusters en ouderen en was in eigendom van de zorgorganisatie Stichting Land van Horne. Daarna heeft het pand dienst gedaan als tijdelijk verblijf in afwachting op een nieuwe ontwikkeling.

Het doel op de langere termijn is het herontwikkelen van het complex tot zorgvastgoed. Hiervoor is reeds een gespecialiseerde instantie aangetrokken die alle voorbereidingen uitvoeren. Zorgvastgoed is ook wat de gemeente graag wil. Hierover is men in gesprek en verwacht men binnen de periode van deze financiering duidelijkheid en vergunning. Voor de korte termijn wil men het vastgoed verhuren aan arbeidsmigranten en/of statushouders. De gemeente Someren moet nog eens 121 mensen opvangen via COA in het kader van de spreidingswet. Alle relevante instanties, waaronder het Rijk, de provincie en COA, hebben mondeling hun goedkeuring gegeven voor dit project, behalve de gemeente. Zeer binnenkort is er een vervolgoverleg met de Burgemeester.

Sinds 1 maart is het onroerend goed verhuurd aan Bavarian Business Hub. Dit is een full-service zoekbureau gespecialiseerd in het helpen van bedrijven in alle stadia bij het inhuren van toptalent in veeleisende markten. Ze kunnen helpen tijdens een fase van versnelde aanwerving of bij rekruteringsactiviteiten, ze leveren een aanpak en strategie op maat om de organisatiedoelstellingen te ondersteunen. Ze beschikken over een afdeling die de bedden en huisvesting voor talenten beheert en organiseert. Hun thuismarkt is Duitsland, maar zij bedienen hun klanten ook in andere landen van de EU. In Someren zullen concreet 70 arbeidsmigranten worden geplaatst in de studio’s. De huursom is € 327.000,- per jaar.

De locatie bestaat uit diverse aan elkaar gekoppelde gebouwen. De gebouwen variëren van 1 tot 4 bouwlagen met voornamelijk platte daken. De staat van onderhoud is matig. In totaal zijn er 300 woonruimtes/studio’s. Na het verkrijgen van de juiste vergunningen is het verhuurpotentieel voor arbeidsmigranten en/of statushouders groot wat ook direct invloed zal hebben op de waardering van het onroerend goed.

Het huidige huurcontract is voor 70 arbeidsmigranten en bezet dus een klein deel van het gehele onroerend goed. De taxateur heeft in de huidige staat op basis van een rekenmodel een huurwaarde voor het geheel bepaald van € 705.270,- . Op basis van alleen het huidige huurcontract van € 327.000,- met een looptijd van 1 jaar is, na alle correcties voor de exploitatiekosten en leegstand, een marktwaarde van € 3.275.000,- bepaald.

Als extra onderpand biedt de ondernemer een 1e hypothecaire inschrijving op 2 panden die hij samen met familie in bezit heeft.

Delpratsingel 15-15a in Breda is een karakteristiek herenhuis met oorspronkelijk bouwjaar 1901 aan 1 van de Bredase singels. Het pand is recent gerenoveerd en wordt middels AirbnB verhuurd. Het perceeloppervlak is 253 m2. De marktwaarde bedraagt € 925.000,- conform taxatie d.d. 13-11-2023.

Delpratsingel 13, 13a, 14 en 14a in Breda is ook rond 1900 gebouwd en heeft een bruto vloer oppervlakte van 610 m2. Het is verhuurd aan arbeidsmigranten met een huuropbrengst van € 201.500,- per jaar. Het pand kent een marktwaarde in verhuurde staat van € 1.860.000,- conform taxatie d.d. 28-3-2023.

De overall LTV (Loan To Value) is daarmee 86% (naast de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemer).

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.250.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 18 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor LFS Invest BV is Verhoogd risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebasserd op de jaarrekening 2022 van LFS Invest BV en de conceptjaarrekening 2023 en prognose 2024. Daarnaast is deze gebaseerd op de vastgoedprtefeuille in privé. De overall score is Goed

Afloscapaciteit 
In 2023 was er een beperkte omzet in de BV en daardoor een tekort in de cashflow. Het resultaat deelnemingen bedroeg (na rato aandelenverhouding) € 120.000,-. De toekomstige financieringslasten zullen worden voldaan vanuit de huurinkomsten van het onroerend goed. Dit is vooralsnog niet voldoende voor alle financieringslasten. Het tekort in de cashflow, exclusief de resultaten van de deelnemingen, bedraagt € 170.000,- in de BV en zal worden aangevuld vanuit de cashflow in privé uit de vastgoedportefeuille, alsmede de resultaten deelnemingen. Het overschot in de cashflow in privé  is € 985.000,-. De ondernemer verwacht daarnaast een forse groei in omzet en resultaat van de activiteiten in de deelnemingen waardoor de winst aldaar na rato van de aandelenverhoudingen circa € 570.000,- zal bedragen. Het overschot van de gezamenlijke cashflow is daarmee € 1.385.000,-.. We kwalificeren de afloscapaciteit als Goed.

Solvabiliteit
De solvabiliteit van de ondernemer in privé bedraagt ca. 62% op een totaalbalans van ca. € 20.000.000,-. De solvabiliteit van LFS Invest B.V. (exclusief de deelnemingen) bedraagt -5% op een totaalbalans van € 6.738.000,-. Gecombineerd is er sprake van een solvabiliteit van 45%. We kwalificeren de solvabiliteit als Goed.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn LFS Invest BV en L.F. Snijders in privé. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de aanwezige effectenportefeuille en de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 5.200.000,- ten behoeve van de investeerders verkregen op:
  • Het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3 7, 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummers 670 en 672 te Someren, het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3, 5 en 3 7, 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummer 671 te Someren, het onroerend goed aan de Beuvenlaan 3 7 en 7 5711 PZ te Someren, kadastraal bekend als sectie M nummer 673 te Someren en op de percelen grond kadastraal bekend als sectie M nummers 661, 664 en 666 te Someren. Het pand is eerder getaxeerd op leegwaarde en waarde na verbouwing. Op basis van een rekenblad d.d. 29 maart 2024 van dezelfde taxateur, gebaseerd op het huidige huurcontract, bedraagt de huidige marktwaarde € 3.275.000,-
  • Het woonhuis aan de Delpratsingel 13 13A en 13, 4811 AN te Breda, kadastraal bekend als sectie B nummer 2369 te Breda, het woonhuis aan de Delpratsingel 14 14A, 14 en 14 A, 4811 AN te Breda, kadastraal bekend als sectie B nummer 2370 te Breda en op het woonhuis aan de Delpratsingel 15 15A, 15, 15 A 1, 15 A 2, 15 A, 15 B 1, 15 B 2, 15 C 1 en 15 C 2, kadastraal bekend als sectie B nummer 2371 te Breda. De kadastrale nummers 2369 en 2370 hebben een marktwaarde van € 1.860.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 28 maart 2023. Het kadastrale nummer 2371 heeft een marktwaarde van € 925.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 13 november 2023.
  • De totale LTV bedraagt daarmee 86%.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed waarop hypotheek wordt verkregen worden verpand aan de investeerders.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemer in privé kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen