Samenvatting

Bernke Hindriks is een actief onderneemster in de vastgoedbranche. In een korte tijd heeft ze diverse projecten aangepakt. Met dit huidige grote project zijn alle voorbereidingen ook reeds gerealiseerd in goed overleg met de verkoper. Ze wil een monumentale villa transformeren naar zes appartementen. De vergunning is geregeld, de splitsing is gerealiseerd, er is een overeenkomst met een lokale aannemer en de verkoop is gestart.  De appartementen worden met koop-aanneemovereenkomsten verkocht. Deze crowdfunding is op basis van een eerste hypothecaire inschrijving op het aan te kopen onroerend goed en inclusief een rentedepot voor de looptijd. Op deze manier is er, hoewel de onderneemster zo spoedig mogelijk wil verkopen, een ruime tijd voor de verkoop van de appartementen.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 2.376.800,-. Naast de eigen middelen en een lening van investeerders van € 200.000,- bedraagt de gevraagde financiering via Collin Crowdfund € 2.000.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 10,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet-kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde zekerheden en voorwaarden zijn:

• De geldnemers zijn:
  • Rijkelijkhuizen Investeringen Holding B.V.
  • Levea Bouw B.V.
  • Levea B.V.
  • Monumentale Transformatie B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.000.000,- gevestigd op het aan te kopen onroerend goed aan de Van der Houven van Oordtlaan 6a t/m 6f, 7316 AH Apeldoorn, kadastraal bekend Sectie AA, perceelnummer 1244, en appartementsrechten Sectie AA, nummer 3663, appartementsrechten 1 t/m 6 te Apeldoorn. Het onroerend goed heeft een marktwaarde voor verbouwing van € 2.000.000,- en een marktwaarde na verbouwing van € 4.760.000, (te realiseren middels koop- aanneemovereenkomst) conform taxatie met als waardepeildatum d.d. 15 juni 2023;
• B.C. Hindriks en partner F. Rijkelijkhuizen geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment grotendeels morele waarde.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 201.967,37 waaruit de eerste 11 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van de appartementen zal er een gedeeltelijk royement worden gegeven tegen een aflossing (zonder extra vergoedingsrente) van het onderstaande bedrag per appartement:
  • App A € 530.000,-
  • App B € 520.000,-
  • App C € 390.000,-
  • App D € 400.000,-
  • App E € 425.000,-
  • App F € 510.000,-
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Leendoel

Het leendoel is de aankoop van een monumentaal pand in Apeldoorn om te transformeren in zes appartementen

Ondernemer

De onderneemster is Bernke Hindriks (1991). Ze heeft de opleiding HBO Optometrie gedaan en heeft jarenlang mooie functies in dit vakgebied gehad. Daarnaast heeft ze nog de opleiding Vastgoed- en Porjectontwikkeling gevolgd aan de Vastgoed Business School, hierin kwam onder andere de volgende onderwerpen aan bot: herontwikkeling, conceptontwikkeling, projectmanagement, risicomanagement en Publiek- en privaatrecht. Vervolgens heeft ze diverse vastgoed gerelateerde opleidingen gevolgd en is zij in de makelaardij aan de slag gegaan en heeft ze veel ervaring opgedaan. Vanaf 2019 heeft ze zich volledig gestort op de vastgoedmarkt vanuit haar intrinsieke motivatie en achtergrond in de makelaardij-wereld. Haar eerste transformatieproject in Amstelveen is succesvol verkocht. Haar tweede en derde pand in Dordrecht heeft ze tevens getransformeerd en in eigen beheer verhuurd. Ze is samenwonend en heeft twee kinderen. Haar partner is in loondienst met een goed inkomen.

Onderneming

Onroerend goed
Het aan te kopen onroerend goed is een statige villa in Apeldoorn. De villa is gebouwd in 1911 met een aanbouw aan de achterzijde uit 1950. De villa is laatst in gebruik geweest als kantoor. De villa is een beschermd monument. Het perceel is 1.250 m2 groot.

Onderneemster is reeds ruime tijd bezig met de voorbereidingen. Kadastraal is er reeds een splitsing in 6 appartementen en de vergunningen zijn ook allemaal gerealiseerd. Ook is er reeds een overeenkomst met een lokale aannemer. De appartementen staan te koop: https://www.villavanoranje.nl/nl/het-project . Op dit moment zijn er twee opties van potentiële kopers die willen kopen zodra bekend is wanneer wordt gestart met de verbouwing. Er is daarnaast 1 potentiële koper die nog op de laatste details zit te wachten en daarna wil gaan tekenen.

De geplande start bouw is bij vier verkochte appartementen. De crowdfunding zal worden afgelost uit de appartementsrechten bij verkoop en dus voor de start van de verbouwing van het verkochte appartement. De totale vraagprijs van de appartementen is € 4.944.000,-. 

Het onroerend goed heeft een marktwaarde voor verbouwing van € 2.000.000,- en een marktwaarde na verbouwing van € 4.760.000,- (te realiseren middels koop- aanneemovereenkomst) conform taxatie met als waardepeildatum d.d. 15 juni 2023.

De LTV (Loan to Value) is 100% ten opzichte van de taxatiewaarde en 67% ten opzichte van de residuele verkoopwaarde.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 2.000.000,-
Rente: 10%
Looptijd: 12 maanden, aflossingsvrij

Overige financiers:
Er wordt door investeerders een aanvullende lening van € 200.000,- verstrekt waarvoor Collin toestemming geeft een tweede hypothecaire inschrijving zonder het recht van parate executie te vestigen op het onroerend goed. De rente wordt pas achteraf betaald en aflossingen op deze leningen zullen pas plaats vinden na volledige aflossing van deze Collin Crowdfund lening. 

In Levea B.V. zit nog een ander lopend ontwikkelproject wat gefinancierd is door derden.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificaties voor Monumentale Transformatie BV, Levea BV en Levea Bouw BV zijn Gemiddeld risico. De kwalificatie voor Rijkelijkhuizen Investeringen Holding BV, is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De B.V.’s zijn allemaal recent opgericht. De score is gebaseerd op het ontwikkelproject. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit
De verwachte opbrengst van de verkoop minus transformatiekosten van de 6 appartementsrechten bedraagt € 2.967.000,-, hieruit moet de Collin Crowdfundlening van € 2.000.000,- en de aanvullende lening van investeerders van € 200.000,- worden betaald. De rente van deze crowdfunding lening wordt ingehouden middels een rentedepot. De Crowdfunding van Collin is, volgens prognose, volledig terugbetaald bij de verkoop van het vijfde appartementsrecht. Omdat de verkopen nog moeten worden gerealiseerd kwalificeren we de afloscapaciteit als Voldoende.

Solvabiliteit
De eigen inbreng bedraagt € 177.000,-. Op basis van de verwachte verkoopopbrengst bedraagt het eigen vermogen in het project € 767.000,-; Dit resulteert in een solvabiliteit na realisatie van 25%. Uiteraard moet de verkoop nog wel worden gerealiseerd. We kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn:
  • Rijkelijkhuizen Investeringen Holding B.V.
  • Levea Bouw B.V.
  • Levea B.V.
  • Monumentale Transformatie B.V.;
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.000.000,- gevestigd op het aan te kopen onroerend goed aan de Van der Houven van Oordtlaan 6a t/m 6f, 7316 AH Apeldoorn, kadastraal bekend Sectie AA, perceelnummer 1244, en appartementsrechten Sectie AA, nummer 3663, appartementsrechten 1 t/m 6 te Apeldoorn. Het onroerend goed heeft een marktwaarde voor verbouwing van € 2.000.000,- en een marktwaarde na verbouwing van € 4.760.000,- (te realiseren middels koop- aanneemovereenkomst) conform taxatie met als waardepeildatum d.d. 15 juni 2023;
• B.C. Hindriks en partner F. Rijkelijkhuizen geven een gezamenlijke persoonlijke borgstelling af voor € 500.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment grotendeels morele waarde.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 201.967,37 waaruit de eerste 11 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Bij verkoop van de appartementen zal er een gedeeltelijk royement worden gegeven tegen een aflossing (zonder extra vergoedingsrente) van het onderstaande bedrag per appartement:
  • App A € 530.000,-
  • App B € 520.000,-
  • App C € 390.000,-
  • App D € 400.000,-
  • App E € 425.000,-
  • App F € 510.000,-
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Door met name de hypothecaire inschrijving kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende 
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen