Samenvatting

Fred Krautwurst is ondernemer sinds 1989 via verscheidene bedrijven waarin hij als medeoprichter een directierol vervulde. Inmiddels is Fred acht jaar professioneel bezig met vastgoed.

Het aan te schaffen half vrijstaande herenpand aan de Baronielaan 139 te Breda, liggend in een gewilde wijk, heeft een getaxeerde marktwaarde d.d. 08-12-2020 van € 900.000,- met daarbij een getaxeerde huurwaarde van € 62.820, bij een gebruiksoppervlak van 349m². Conform het taxatierapport is zowel de bouwkundige als de onderhoudsstaat in zijn algemeenheid, zowel aan de binnen- als buitenzijde, te classificeren als redelijk tot goed, na de geplande aanpassingen zal dit goed te noemen zijn. De taxateur vermeldt ook de kans op leegstand als nihil te beschouwen. 

Invloed coronavirus
De vraag naar woonruimte in Breda is momenteel dusdanig hoog, dat het coronavirus naar verwachting nauwelijks tot geen invloed zal hebben op de verhuur van dit vastgoed.

Financieringsbehoefte
De totale investeringsbehoefte bedraagt € 860.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 720.000,-. De looptijd is 12 maanden, waarvan de eerste 11 maanden aflossingsvrij zijn en er in de 12de maand een slottermijn is van € 720.000,-. De rente bedraagt 7,5% per jaar gedurende de gehele looptijd. De Loan to Value (LTV) bedraagt 80% zowel bij start als bij slottermijn. Na de looptijd van deze financiering zal er naar verwachting een goedkopere financier gevonden zijn, op basis van de verwachte verhuurde staat tegen die tijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim voldoende.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 720.000,- op de woning aan de Baronielaan 139 te Breda verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 900.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 8 december 2020.
• De debiteuren zijn New Horizons Vastgoed B.V. en de heer M.J.A.G. Krautwurst in privé. De ondernemer is dan ook hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer beperkt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het aan te kopen vastgoed worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening van de heer Krautwurst ter hoogte van € 640.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring af op de panden aan zowel de Verwerijstraat 26 a -28 c, 4331TC te Middelburg en aan de Ginnekenweg 74-74a, 4818JH te Breda. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op deze panden wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Op dit moment is er sprake van een ruime overwaarde in het onderpand.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste drie maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De financiering wordt aangewend voor de aanschaf van het pand aan de Baronielaan 139 te Breda.

Ondernemer

Ondernemer Fred Krautwurst (1963, B.Sc., M.Sc., MBA, DBA) is ondernemer sinds 1989 via verscheidene bedrijven waarin hij als medeoprichter een directierol vervulde. Inmiddels is Fred acht jaar professioneel bezig met vastgoed. Fred zijn hobby’s zijn koken, muziek en hardlopen.

Onderneming

New Horizons Vastgoed B.V. is aan het begin deze maand opgericht, om hierin zowel het huidige Box 3-vastgoed evenals toekomstig aan te kopen panden in onder te brengen.

Onroerend goed
Het aan te schaffen half vrijstaande herenpand aan de Baronielaan 139 te Breda, liggend in een gewilde wijk, heeft een getaxeerde marktwaarde d.d. 08-12-2020 van € 900.000,- met daarbij een getaxeerde huurwaarde van € 62.820, bij een gebruiksoppervlak van 349m². Conform het taxatierapport is zowel de bouwkundige als de onderhoudsstaat in zijn algemeenheid, zowel aan de binnen- als buitenzijde, te classificeren als redelijk tot goed, na de geplande aanpassingen zal dit goed te noemen zijn. De taxateur vermeldt ook de kans op leegstand als nihil te beschouwen.

De ondernemer kreeg de kans om het pand dit jaar nog aan de portefeuille toe te voegen om zo nog te profiteren van de 2% overdrachtsbelasting regeling. Volgend jaar gaat de overdrachtsbelasting namelijk naar 8%. Aangezien reguliere financiers daardoor topdrukte kennen en de doorlooptijd daardoor te lang is om het dit jaar nog rond te krijgen, is gekozen voor crowdfunding.

Verhuur vastgoedportefeuille
Naast het aan te kopen vastgoed, zijn er nog twee panden, bestemd voor de verhuur, in de bv. Het betreft een monumentaal wooncomplex aan de Verwerijstraat 26-28, 4331TC te Middelburg en een herenpand aan de Ginnekenweg 74-74a, 4818JH te Breda. Het pand in Middelburg is reeds geheel verhuurd met een probleemloos betaalgedrag van alle negen huurders. Vanuit het pand in Breda is men in een vergevorderd stadium met de huurders voor alle vijf de te verhuren delen, hier verwacht men in het komende kwartaal de eerste huurstromen uit te ontvangen.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 720.000,-
Rente: 7,5%
Looptijd: 12 maanden, waarvan de eerste 11 maanden aflossingsvrij zijn en er in de 12de maand een slottermijn is van € 720.000,-. De Loan to Value (LTV) bedraagt 80% zowel bij start als bij slottermijn. Na de looptijd van deze financiering zal er naar verwachting een goedkopere financier gevonden zijn, op basis van de verwachte verhuurde staat tegen die tijd.

Overige financiers
De overige twee panden zijn gezamenlijk voor € 1.600.000,- gefinancierd, met een gezamenlijke getaxeerde marktwaarde van € 2.315.000,-. Op beide panden zal een negatieve hypotheekverklaring worden afgegeven.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor New Horizons Vastgoed B.V. is Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de IB-aangifte over 2019, de reeds getekende huurovereenkomsten en de prognose over 2021 en 2022. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit
De pas deze maand opgerichte B.V. kent geen historische cijfers, de heer Krautwurst had zijn portefeuille oorspronkelijk in Box 3. De prognose over 2021 en 2022 is opgesteld op basis van de reeds lopende huurstromen en de huurinkomsten welke in de nabije toekomst verwacht worden. In 2021 verwacht men een omzet van € 267.000,- en een netto cashflow overschot van € 80.000,-, deels vanuit herfinanciering. In 2022 verwacht men met een gelijksoortige omzet à € 260.000,- met daarbij een netto cashflow overschot te realiseren van € 55.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit omdat deze deels op prognoses is berust als Ruim Voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit zal ultimo 2020, na de aanschaf van het vastgoed naar verwachting 24,7% bedragen met een risicodragend vermogen van € 745.000,- op een balanstotaal van € 3.016.000,-. In 2021 zal deze door winsttoevoegingen naar verwachting licht stijgen naar 26%, met een geprognosticeerd stand van het risicodragend vermogen aan het einde van 2021 van € 805.000,- op een balanstotaal van € 3.096.000,-. Ultimo 2022 verwacht men een solvabiliteit van 28% met een risicodragend vermogen van € 881.000,- op een balanstotaal van € 3.151.000,-. Wij kwalificeren de solvabiliteit vooralsnog als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 720.000,- op de woning aan de Baronielaan 139 te Breda verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 900.000,- op basis van een taxatierapport met een waardepeildatum van 8 december 2020.
• De debiteuren zijn New Horizons Vastgoed B.V. en de heer M.J.A.G. Krautwurst in privé. De ondernemer is dan ook hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer beperkt.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het aan te kopen vastgoed worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening van de heer Krautwurst ter hoogte van € 640.000,- wordt achtergesteld ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Gedurende de looptijd van de lening zal er geen aflossing plaatsvinden op de achtergestelde lening. De rente wordt wel betaald.
• Er wordt een negatieve hypotheekverklaring af op de panden aan zowel de Verwerijstraat 26 a -28 c, 4331TC te Middelburg en aan de Ginnekenweg 74-74a, 4818JH te Breda. Dit is een morele verklaring dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving op deze panden wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en). Op dit moment is er sprake van een ruime overwaarde in het onderpand.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste drie maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Door zowel de hypothecaire inschrijving, de hoofdelijke aansprakelijkheid en de verpandingen van de huurpenningen kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen