Samenvatting

De heer Dominique Zwols (1984) heeft in het verleden de vastgoedportefeuille van zijn vader overgenomen. Zijn totale portefeuille omvat vijf vastgoed objecten, waarvan er twee zijn verhuurd en voor de overige drie loopt een vergunningstraject voor een transformatie naar appartementen.

De ondernemer heeft onlangs meerdere aaneengeschakelde kavels aangekocht en wenst een aantal nog aan te kopen aan de Kanaaldijk te Heerde, vlakbij de Veluwe. Op één van deze kavels staat een voormalig horecaobject. De heer Zwols is bezig met de aankoop en transformatie van dit voormalige horecaobject met grond naar 7 appartementen, de benodigde vergunningen om hier appartementen te ontwikkelen zijn reeds onherroepelijk. 

Ter dekking van de financiering wordt een eerste hypotheekrecht verkregen op het vastgoed met een huidige getaxeerde (grond)waarde van € 660.000,- en een waarde na realisatie (vrij van verhuur) van € 1.820.000. De heer Zwols is hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele leensom met een geschatte overwaarde op zijn vastgoedportefeuille van € 536.000,-. Het rente- en bouwdepot wordt verpand, waarbij het bouwdepot in fases direct wordt uitgekeerd aan de aannemer. Aflossing vindt plaats door de verkoop van de appartementen.

Financieringsbehoefte
De totale investering bedraagt € 1.605.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.555.000.,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 9,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. 

• De geldnemers zijn:
  • De heer D.P. Zwols. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Naast de dekking op het onroerend goed aan de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde waarop een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.550.000,- wordt verkregen heeft de ondernemer nog aanvullend vastgoed in bezit met een geschatte overwaarde van ruim € 500.000,-. 
  • ZBI B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.555.000,- op het onroerend goed aan de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde, kadastraal bekend als sectie N nummer 1980 te Heerde en op het perceel grond kadastraal bekend als sectie N nummer 1982 te Heerde, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 660.000,- in huidige staat en een waarde van € 1.820.000 na realisatie (vrij van verhuur) op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-03-2024.
• Er wordt een depot aangehouden ter hoogte van € 570.775,49. Het depot wordt voor € 142.775,49 aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 11 maandtermijnen en voor € 428.000,- als bouwdepot ten behoeve van de verbouwing van het onroerend goed aan de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde. De totale aanneemsom bedraagt € 855.000,-, waarbij de helft direct zal worden uitbetaald. Het bouwdepot zal worden uitgeboekt naarmate de bouw vordert. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel of gedeeltelijk (zie extra toelichting volgende bullet) vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
  • Bij verkoop of herfinanciering van (een of meerdere) van de woningen wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Per woning wordt er minimaal het volgende afgelost op de Lening:
  • Benedenwoning van ca. 38m2: € 235.000,-
  • Benedenwoning van ca. 37m2: € 235.000,-
  • Benedenwoning van ca. 45m2: € 272.600,-
  • Benedenwoning van ca. 48m2: € 296.100,-
  • Bovenwoning van ca. 40m2: € 239.700,-
  • Bovenwoning van ca. 36m2: € 216.200,-
  • Bovenwoning van ca. 36m2: € 216.200,-

  Over de aflossing in de eerste 12 maanden bedraagt de extra vergoedingsrente 2 maanden voor de Investeerders van Collin Crowdfund. Geldnemer is in de laatste zes maanden voor einddatum van de lening geen extra vergoedingsrente verschuldigd.

Leendoel

De lening wordt aangewend voor de aankoop en de herontwikkeling van de Kanaaldijk 30-1, 8181 SC te Heerde naar 7 appartementen, waarvan 4 benedenwoningen en 3 bovenwoningen.

Ondernemer

De heer Zwols heeft 2 kinderen, heeft HBO Bedrijfskundige informatica afgerond en is nu werkzaam als ZZP’er (via zijn onderneming ZBI B.V.) voor grote gerenommeerde bedrijven in Nederland. De ondernemer laat zich inhuren voor complexe IT data en Business Intelligence vraagstukken.

Onderneming

In het verleden heeft de ondernemer de vastgoedportefeuille van zijn vader overgenomen. Vanuit deze basis heeft hij zijn portefeuille verder uitgebreid tot vijf vastgoed objecten en een aantal stukken ontwikkelgrond. Twee van deze objecten zijn momenteel in gebruik als verhuurobjecten, terwijl de overige zijn verworven met het oog op toekomstige projectontwikkeling. 

De ontwikkeling aan de Kanaaldijk 30-1 te Heerde is het eerste in deze reeks projecten dat gerealiseerd gaat worden. De ondernemer brengt zijn ervaring in het vastgoed naar dit project en werkt samen met een ervaren aannemer om de ontwikkeling succesvol te leiden.

Kanaaldijk 30-1 Heerde
De ondernemer heeft de locatie destijds gehuurd, middels een huurkoopovereenkomst in afwachting van de wijzigingen in de omgevingsvergunning. De gemeente Heerde heeft inmiddels een omgevingsvergunning afgegeven aan de heer Zwols voor het omzetten van de bestemming ‘Horeca’ naar een woonbestemming voor zeven appartementen, bestaande uit vier benedenwoningen en drie bovenwoningen. Deze appartementen worden verbouwd tot woningen met energielabel A+++, elk voorzien van een eigen parkeerplaats en een externe berging.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.555.000,-
Rente: 9,0%
Looptijd: 18 maanden, volledig aflossingsvrij 

Overige financiers:
Het overige vastgoed in bezit is gefinancierd door ABN AMRO en een drietal private investeerders.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor ZBI B.V. is Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. Deze score is gebaseerd op basis van de IB-aangifte 2023, een recent vastgoedoverzicht, koopovereenkomst, de offerte van de aannemer, jaarcijfers 2022 en 2023 van ZBI B.V. en prognose 2024 opgesteld door de boekhouder, kadasterinformatie, huurovereenkomsten, taxatierapporten, waardebepalingen en WOZ-waardes. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. 

Afloscapaciteit
Om de afloscapaciteit te kunnen waarborgen wordt er een rentedepot aangehouden voor een periode van 11 maanden. De lening zal worden afgelost uit de verkoop van de nog te realiseren appartementen. De verwachting is dat de verbouwing 4-6 maanden zal duren en er nog een periode van 2 maanden nodig zal zijn voor de verkoop van de appartementen. Na verkoop van de eerste appartementen kunnen de rentelasten naar verwachting uit het project worden voldaan en neemt bij gedeeltelijke aflossing de rentedruk sterk af. Verkoopopbrengsten van de appartementen worden conform benoemde deelroyementen gebruikt voor de aflossing van de financiering van Collin Crowdfund. Tevens is er vanuit zijn onderneming ZBI B.V. een remweg aanwezig. 
De omzet op basis huurinkomsten in privé en omzet ZBI B.V. in 2023 bedraagt € 310.000,-. Na aftrek van de kosten, rente en aflosverplichtingen is er een netto cashflowoverschot van € 172.000,-
De verwachte omzet na verkoop van het project in combinatie met huurinkomsten in privé en omzet ZBI B.V. in 2024 bedraagt € 2.130.000,-. Na aftrek van de kosten, rente en aflosverplichtingen blijft er een netto cashflowoverschot over van € 463.000,-.
Wij kwalificeren hiermee de afloscapaciteit als Ruim voldoende.

Solvabiliteit
De solvabiliteit na financiering door Collin Crowdfund, gebaseerd op de huidige vastgoedportefeuille in privé in combinatie met de onderneming bedraagt circa 19% op een totaalvermogen van € 5.193.000,-. Wij kwalificeren hiermee de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn:
  • De heer D.P. Zwols. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Naast de dekking op het onroerend goed aan de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde waarop een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.550.000,- wordt verkregen heeft de ondernemer nog aanvullend vastgoed in bezit met een geschatte overwaarde van ruim € 500.000,-. 
  • ZBI B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.555.000,- op het onroerend goed aan de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde, kadastraal bekend als sectie N nummer 1980 te Heerde en op het perceel grond kadastraal bekend als sectie N nummer 1982 te Heerde, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een waarde van € 660.000,- in huidige staat en een waarde van € 1.820.000 na realisatie (vrij van verhuur) op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 18-03-2024.
• Er wordt een depot aangehouden ter hoogte van € 570.775,49. Het depot wordt voor € 142.775,49 aangewend als rentedepot ten behoeve van de eerste 11 maandtermijnen en voor € 428.000,- als bouwdepot ten behoeve van de verbouwing van het onroerend goed aan de de Kanaaldijk 30 1 en 30, 8181 SC te Heerde. De totale aanneemsom bedraagt € 855.000,-, waarbij de helft direct zal worden uitbetaald. Het bouwdepot zal worden uitgeboekt naarmate de bouw vordert. Het depot wordt verpand aan de investeerders van Collin.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel of gedeeltelijk (zie extra toelichting volgende bullet) vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Bij verkoop of herfinanciering van (een of meerdere) van de woningen wordt er deelroyement verleend bij aflossing. Per woning wordt er minimaal het volgende afgelost op de Lening:
  • Benedenwoning van ca. 38m2: € 235.000,-
  • Benedenwoning van ca. 37m2: € 235.000,-
  • Benedenwoning van ca. 45m2: € 272.600,-
  • Benedenwoning van ca. 48m2: € 296.100,-
  • Bovenwoning van ca. 40m2: € 239.700,-
  • Bovenwoning van ca. 36m2: € 216.200,-
  • Bovenwoning van ca. 36m2: € 216.200,- 

  Over de aflossing in de eerste 12 maanden bedraagt de extra vergoedingsrente 2 maanden voor de Investeerders van Collin Crowdfund. Geldnemer is in de laatste zes maanden voor einddatum van de lening geen extra vergoedingsrente verschuldigd.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, hoofdelijke aansprakelijkheid van de heer Zwols het rente- en bouwdepot, kwalificeren wij de zekerheden als Ruim voldoende.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Ruim Voldoende
Overall: Ruim Voldoende

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen