Samenvatting

Marck Heilygers (1961) is een professionele vastgoedbelegger en heeft samen met twee compagnons, Arnold Duijker (1965) en Peter van Huffel (1966), een beleggingspand aangekocht te Velsen-Noord aan de Banjeartstraat 14-16. Dit pand is thans in gebruik als bedrijfspand met bovenwoning. Het bedrijfsgedeelte (vrij van huur) wordt verbouwd tot 6 appartementen, zodat naast de reeds bestaande bovenwoning het gehele pand 7 appartementen zal bevatten. Na gereedkomen van de verbouwing zal de huuropbrengst op jaarbasis ca. € 60.000,- bedragen. Dit betekent gemiddeld € 714,- per appartement per maand. Verbouwingswerkzaamheden zullen door de drie compagnons in eigen beheer worden uitgevoerd. Marck is van huis uit werktuigbouwkundige en Arnold en Peter hebben reeds jaren hun eigen timmer- en onderhoudsbedrijf. Mede hierdoor kunnen de verbouwingskosten (relatief) beperkt worden tot de inkoop van de benodigde bouwmaterialen. Arbeidsloon zal niet in rekening worden gebracht.

Daarnaast hebben de drie compagnons binnen hetzelfde samenwerkingsverband ook een beleggingspand in bezit te Slootdorp, Brink 64. De huidige bestemming is een horecapand met hotelaccommodatie en is verhuurd voor € 90.000,- per jaar. Hierop is een financiering afgesloten bij de Rabobank, ter grootte van 52% van de getaxeerde marktwaarde.

Financieringsbehoefte

De gevraagde financiering bedraagt € 250.000,- bij een totale investering van € 355.000,-. De looptijd van de financiering is 120 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing. De rente bedraagt 6% en als zekerheid verkrijgen de investeerders, die voor € 5.000,- of meer investeren, een 1e hypothecaire inschrijving op Banjaertstraat 14-16 te Velsen-Noord. Dit pand is getaxeerd door een gecertificeerde NVM-makelaar op € 580.000,- na verbouwing en bij volledige verhuur. Dit komt neer op circa 9,6 x de jaarhuur.

Structuur

Marck, Arnold en Peter zijn een samenwerkingsverband aangegaan met een zakelijk doel, waarbij alle drie de heren hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gehele lening.

Risico

Aangezien het hier drie privépersonen betreft die een samenwerkingsverband zijn aangegaan met een zakelijk karakter, kan Dun & Bradstreet geen kwalificatie afgeven. Wij hanteren de score Verhoogd risico, omdat het samenwerkingsverband in de opstartfase zit. De Collin Credit Score is gebaseerd op rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit en geeft een score aan van Goed. Als dekking wordt een 1e hypothecaire inschrijving gevestigd op het pand Banjaertstraat 14-16 te Velsen-Noord voor een bedrag gelijk aan de lening, zijnde € 250.000,-. Taxatiewaarde na verbouwing en vol verhuurd bedraagt € 580.000,-. De gevraagde financiering bedraagt dus 43% van de marktwaarde. Betreffende taxatierapporten zijn als bijlagen toegevoegd en ter inzage voor de investeerders.

Leendoel

De gevraagde financiering bedraagt € 250.000,- en is bestemd voor de aankoop van een voormalig bedrijfspand met bovenwoning aan de Banjaertstraat 14-16 te Velsen-Noord. Het complex zal worden verbouwd tot totaal 7 appartementen en worden verhuurd. De bestaande woning is reeds verhuurd. Er is voldoende vraag naar huurappartementen en kandidaten hebben zich reeds gemeld.

Ondernemer

Marck Heilygers (geboren 1961) is geboren in Australië en op jonge leeftijd verhuisd naar Nederland. Na de MTS Werktuigbouw is hij gaan werken bij Sigma Coatings. Zijn ouders hadden een meubelzaak te Beverwijk en dat was voor Marck mede de reden om in 1989 te beginnen met een eigen zaak in de toen favoriete Rotan- en Pitrietmeubelen. In die tijd bezat Marck al een aantal beleggingspanden. Uiteindelijk is Marck verder gegaan in het onroerend goed. Hij kocht panden op, verbouwde deze, splitste de panden en verhuurde het onroerend goed. Marck doet alles in eigen regie en heeft inmiddels een behoorlijke onroerend goed portefeuille opgebouwd (fiscaal ondergebracht in Box 3, zijnde inkomsten uit vermogen). De zogenaamde loan to value (hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van het onroerend goed) van deze portefeuille bedraagt ca. 70%. Er is sprake van een volledig verhuurde portefeuille met aanzienlijke huuropbrengsten.

Peter van Huffel (geboren 1966) is al vele jaren actief met zijn eigen Timmer- en Onderhoudsbedrijf Peter van Huffel, ondergebracht in een eenmanszaak. Peter heeft, naast het samenwerkingsverband met Marck en Arnold, ook nog een belang (1/3 eigenaar) in een ander pand te Velsen-Noord en is voor 1/3 eigenaar van drie appartementen te Velsen-Noord.

Arnold Duijker (geboren 1965) heeft al vele jaren zijn eigen klus- en herstelwerkzaamheden bedrijf onder de naam Maintenance Repair Support, ondergebracht in een eenmanszaak. Arnold is, naast het samenwerkingsverband met Marck en Peter, ook nog voor 1/3 eigenaar van een beleggingspand te Beverwijk aan de Mandeweg 5, 5a en 5b, samen met Marck en zijn echtgenote. Dit pand is volledig verhuurd met een huuropbrengst van € 40.000,- per jaar, met een relatief beperkte financiering.

Met hun expertise zijn de drie compagnons heel goed in staat om de verbouwing en de verhuur van de appartementen te Velsen-Noord te realiseren.

Onderneming

Marck, Arnold en Peter zijn een samenwerkingsverband aangegaan met als doel een gezamenlijke beleggingsportefeuille onroerend goed op te bouwen, met gebruikmaking van de complementaire expertises van alle drie. Marck Heilygers is al vanaf de jaren 1980 actief in het onroerend goed en heeft ook een behoorlijke vastgoedportefeuille opgebouwd. Verbouwingen van zijn panden doet hij onder eigen regie. Arnold en Peter hebben thans een relatief kleine vastgoedportefeuille. Hun expertise ligt meer op het gebied van het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden, waartoe zij in de loop der jaren met hun eigen ondernemingen voldoende ervaring hebben opgebouwd. Door zelfwerkzaamheid zijn de verbouwingskosten relatief gezien laag. In 2014 hebben Marck, Peter en Arnold hun eerste onroerend goed transactie gezamenlijk gedaan, bestaande uit de aankoop van het beleggingspand te Slootdorp, Brink 64 en per heden het tweede gezamenlijke project te Velsen-Noord. Gelet op de getaxeerde waarde van Slootdorp en van Velsen-Noord na verbouwing, is er al een aanzienlijke reserve opgebouwd.

Structuur

De debiteuren zijn Marck Heilygers, Arnold Duijker en Peter van Huffel via hun zakelijke samenwerkingsverband. Zij zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel.

Financieringsbehoefte

De gevraagde financiering van € 250.000,- is voor de aankoop van een bedrijfspand met verhuurde bovenwoning aan de Banjaertstraat 14-16 te Velsen-Noord. Het pand zal worden verbouwd naar in totaal 7 appartementen en na gereedkomen worden verhuurd. Verbouwingswerkzaamheden zullen door de drie compagnons volledig in eigen beheer worden uitgevoerd, met als gevolg dat de verbouwingskosten relatief beperkt zullen blijven.

Investeringsoverzicht

* De verbouwingstermijn is ca. 5 maanden en tijdens de verbouwing ontvangt men reeds huur uit het pand te Slootdorp. Hiervan resteert per maand ca. € 5.000,-, aangevuld met reeds aangetoonde eigen middelen gestald op de gezamenlijke rekening van € 80.000,-.

Leenbedrag: € 250.000,-
Rente: 6%
Looptijd 120 maanden, lineaire maandelijkse aflossing 

Risico

Zekerheden

• De debiteuren zijn Marck Heilygers, Arnold Duijker en Peter van Huffel via hun zakelijke samenwerkingsverband. Vanwege het feit dat het hier alle drie natuurlijke personen betreft, zijn zij alle drie hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Zij zullen allen de leningovereenkomst ondertekenen. 
• Ten behoeve van de Collin investeerders die mee investeren voor een bedrag van € 5.000,- of meer, zal er een 1e hypotheek worden gevestigd op het aangekochte pand te Velsen-Noord, Banjaertstraat 14-16 voor een bedrag van € 250.000,-. Door een erkende makelaar is het pand na verbouwing getaxeerd op een waarde van € 580.000,-, mits 100% verhuurd en uitgaande van een huuropbrengst van € 60.000,- per jaar. Financiering bedraagt dan 43% van de getaxeerde marktwaarde. Deze investeerders zullen worden genoemd in de betreffende hypotheekakte. De anonimiteit van de investeerders wordt in dit geval opgeheven.

Het pand te Slootdorp heeft ook een aanzienlijke overwaarde en is verhuurd voor een periode van 2 jaar. Bij continuering van het huurcontract wordt de verhuur verlengd voor onbepaalde tijd.
Zoals reeds gememoreerd bezit Marck Heilygers een aanzienlijke vastgoedportefeuille, volledig verhuurd en genereert op jaarbasis een aanzienlijke huurstroom. Rekening houdende met zijn rente- en aflossingsverplichtingen is de netto kasstroom ruim voldoende en kunnen eventueel de rente- en aflossingsverplichtingen uit hoofde van deze financiering, worden opgebracht. Collin beschikt over volledige inzage van benodigde informatie van alle drie de privépersonen. Deze bestaat uit de aangifte inkomstenbelasting en een overzicht van de vastgoedportefeuille met looptijden huurcontracten, huurstromen etc. Marck heeft een behoorlijke overwaarde in zijn vastgoedportefeuille (gebaseerd op de ons bekende WOZ-waarden van de gehele portefeuille) en Peter en Arnold hebben overwaarde op hun privé woonhuizen.

Dun & Bradstreet
Aangezien het hier drie privépersonen betreft die een samenwerkingsverband zijn aangegaan, kan Dun & Bradstreet geen score afgeven. Wij hanteren de score Verhoogd risico, omdat het samenwerkingsverband in de opstartfase zit.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit. De uitkomst van deze score is gebaseerd op de geprognosticeerde cijfers van dit samenwerkingsverband, dat in 2016 van start is gegaan. Tevens is rekening gehouden met de inzage die Collin heeft gekregen in de eenmanszaken van Peter van Huffel en Arnold Duijker, alsmede de aangiftes inkomstenbelasting van alle drie en inzage in de vastgoedportefeuilles.

Rentabiliteit
Vanaf februari 2016 ontvangen de ondernemers een huur op jaarbasis van € 90.000,- aangaande het verhuurde pand te Slootdorp, Brink 64. Na gereedkomen verbouwing van het aangekochte pand te Velsen-Noord (verwachting voor eind 2016), zal er extra huur gegenereerd gaan worden van ca. € 60.000,- per jaar. De totale huurbaten zijn derhalve € 150.000,- op jaarbasis. De rente- en aflossingslasten bedragen op jaarbasis € 73.000,- (inclusief Collin). Rekening houdend met onderhoud- en eigenaarslasten, resteert er een netto kasstroom van ca. € 30.000,- over 2016, oplopend naar € 60.000,- in 2017. De ondernemers zullen geen gelden onttrekken voor privé uitgaven en genereren voldoende inkomsten uit hoofde van andere activiteiten, om daarvan te kunnen leven. Indien mogelijk zal de vrije cashflow worden aangewend als eigen inbreng bij eventuele vervolgprojecten. Dit levert de score Goed op voor de rentabiliteit.

Solvabiliteit
Rekening houdende met de marktwaarde van de twee panden in bezit en gebaseerd op taxatierapporten van erkende taxateurs, bedraagt de solvabiliteit bij aanvang 50% en zal geleidelijk aan oplopen naar 56% in 2018. Het balanstotaal bedraagt, na aankoop en verbouwing van het pand te Velsen-Noord, € 1.335.000,-. Dit geeft een solvabiliteitsscore van Excellent. 

Liquiditeit
Rekening houdend met de eigen inbreng bestemd voor de verbouwing en de vrije kasstroom uit de huurinkomsten is de liquiditeitspositie op orde. De verwachte current ratio (vlottende activa/vlottende passiva) is voor 2016, 217 en 2018 respectievelijk 1,7, 1,9 en 2,0. Dit zou een score van Excellent betekenen. Aangezien het om prognoses gaat, die uitgaan van volledige verhuur is de liquiditeitsscore afgewaardeerd naar Ruim voldoende.

Samenvattend
Rentabiliteit: Goed
Solvabiliteit: Excellent
Liquiditeit: Ruim voldoende
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen