Samenvatting

Olivia Ontwikkeling B.V. maakt onderdeel uit van de Beleggingspanden-financiering.nl groep. Men is een samenwerking aangegaan met Cube Capital II B.V. voor de aankoop en verbouwing van een kantoorgebouw in de Haven van Rotterdam. Gezamenlijk hebben ze het bedrijfspand gekocht en kadastraal gesplitst in 8 units.

Men heeft de aankoop en eerste (verbouwings-)kosten gefinancierd middels een kortlopende lening. 
Na uitvoering van de resterende verbouw werkzaamheden, c.q. uitvoeren energiebesparende/duurzame maatregelen is er sprake van een courant verhuurbaar kantoorgebouw welke voldoet aan de verhuureisen per 1 januari 2023 (onder andere energielabel B). Daarmee wordt een forse waardestijging gerealiseerd die naar verwachting gaat leiden tot een aanzienlijk projectresultaat bij (gedeeltelijke) verkoop. 

De ondernemers bieden zekerheid middels een eerste hypotheek alsmede een gezamenlijke zakelijke borgstelling door de aandeelhouders ter hoogte van € 350.000,- die materieel van aard is. 

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.100.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing uit de verkoop van verkochte units. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd.

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Cube Capital II B.V. en Olivia Ontwikkeling B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Sluisjesdijk 104-110, 3087AJ te Rotterdam (kadastraal bekend als Charlois, A, 4942 A6) verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 860.000,- voor transformatie en een marktwaarde van € 1.755.000,- na transformatie op basis van een taxatierapport dd 19 juli 2022 waarbij de belangrijkste uitgangspunten om te komen tot de beoogde waardestijging reeds zijn ingevuld.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het bedrijfsmatig onroerend goed met als adres: Sluisjesdijk 104-110, 3087AJ te Rotterdam, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een gezamenlijke zakelijke borgstelling ter hoogte van € 350.000,- afgegeven door Ipando Holding B.V., Dekker Investment B.V. en Britney Holding B.V. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde. De zichtbaar eigen vermogens bedroegen ultimo 2021 ruim € 2.000.000,-.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de units waarbij gedeeltelijk royement zal worden gegeven. Per verkochte unit zal € 180.000,- worden afgelost op deze crowdfund financiering. Hierover zal 3 maanden vergoedingsrente worden berekend voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de (restant) lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van de bestaande lening ter hoogte van € 850.000,- alsmede een bouwdepot van € 250.000,- om de resterende transformatie werkzaamheden aan het bedrijfspand uit te voeren. De overige investeringen zijn al uitgevoerd en voldaan.

Ondernemer

Het dagelijkse beleid van Olivia Ontwikkeling B.V. ligt bij de heer mr. T. van Zoonen, tevens de jurist van Beleggingspanden-financiering.nl. Hij beoordeelt op dagbasis vele financieringsaanvragen en bestemmingsplannen. Hiervoor heeft hij een team van juristen aangestuurd voor een overheidsinstantie. 
De andere investeerders is mevr E. Dekker- de Pijper, een bekende partij uit de vastgoedwereld te Rotterdam. Haar blogs over vastgoed hebben een groot bereik en vele volgers. 
De heer O. Karg middels Ipando Holding B.V. heeft de dagelijkse besturing van Cube Capital II B.V. belegd bij de heer C. de Mol.

Onderneming

Projectontwikkeling
Het project Sluisjesdijk 104-110 kent 2 eigenaren te weten Olivia Ontwikkeling B.V. en Cube Capital II B.V. Het bedrijfspand is in juni 2021 volledig aangekocht door Olivia Ontwikkeling B.V.. Cube Capital II B.V. heeft in februari 2022 de onverdeelde helft aangekocht van Olivia Ontwikkeling B.V. 

Het bedrijfspand is inmiddels gesplitst in 8 zelfstandige bedrijfsunits, tezamen met de aankoop is hier een bedrag van € 973.000,- aan besteed. Om tot afronding van de transformatie te komen is een aanvullende investering benodigd van circa € 250.000,-. Naast diverse relatief kleinere bestedingen, zal van dit bedrag € 175.000,- worden besteed aan de vervanging van de kozijnen die benodigd zijn om het energielabel B te verkrijgen. Hierdoor komen de verwachte stichtingskosten uit op € 1.223.000,-. 

Op 19 juli 2022 is, voor aanvang van de transformatie, aan het onroerend goed een marktwaarde van € 860.000,- toegekend. Door de taxateur is een marktwaarde na verbouwing toegekend van € 1.755.000,-. Hierbij is de realisatie van de upgrading naar energielabel B als bijzonder uitgangspunt opgenomen.
Na uitvoering van de verbouw werkzaamheden, c.q. uitvoeren energiebesparende/duurzame maatregelen is sprake van een courant verhuurbaar c.q. verkoopbaar bedrijfsgebouw welke voldoet aan de verhuureisen per 1 januari 2023.

Het risico dat niet tijdig aan de verhuureisen wordt voldaan lijkt beperkt gezien een groot deel van de transformatie reeds in gang is gezet en de grootste resterende investering de kozijnen betreft die reeds zijn besteld en enkel nog geplaatst en betaald dienen te worden (deze wordt rechtstreeks vanuit het depot bij Collin aan de betreffende partij uitbetaald). Met de middelen van deze financiering en de gemaakte afspraken met de leveranciers wordt een spoedige afronding van de transformatie voorzien.

De locatie van het bedrijfsgebouw bevindt zich in de haven van Rotterdam waar een continue vraag naar dergelijke units voor beleggers dan wel eindgebruikers is. De ondernemers zien de verkoop c.q. verhuur in deze dan ook met vertrouwen tegemoet. 

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Rente: 8,0%
Looptijd: 18 maanden, aflossingsvrij

*Een bedrag ter hoogte van € 250.000,- zal door Collin Crowdfund in depot worden gehouden. Vrijgave vindt plaats voor betaling van de uitgaven die benodigd zijn om tot afronding van de transformatie te komen. De kosten voor de kozijnen zal vanuit het bouwdepot Collin rechtstreeks naar de betreffende partij overmaken.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Cube Capital II B.V. is Laag risico en voor Olivia Ontwikkeling B.V. Verhoogd risico. Het eigendom in het bedrijfspand is onverdeeld. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De overall score is gebaseerd op de projectbegroting en tussentijdse rapportages. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De geprognosticeerde verkoopopbrengst bedraagt € 1.755.000,-. Deze waarde is gebaseerd op de taxatie, na transformatie, gebaseerd op de verwachte verkoopopbrengst en omgevingsvergunning (welke reeds definitief is). Het geprognosticeerde projectresultaat bedraagt daarmee circa € 500.000,-. Het te verwachte projectresultaat is (ruim) toereikend voor de financieringsverplichtingen. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Goed .

Solvabiliteit
Voor het project sec is geen afzonderlijke entiteit opgericht. Het eigendom van het project is onverdeeld bezit van Cube Capital II B.V. en Olivia Ontwikkeling B.V. 
Olivia Ontwikkeling B.V. kent een neutrale vermogenspositie bestaande uit projecten tegen kostprijs gefinancierd door groepsmaatschappijen (onderdeel van Britney Holding B.V. die tevens een borgstelling afgeeft voor deze financiering) en de lening die middels deze financiering wordt geherfinancierd. Cube Capital II B.V. kende ultimo 2021 een solvabiliteit van 16% op een balanstotaal van € 4.583.000,-. Hierbij hebben wij geen rekening gehouden met de waarde ontwikkeling die (reeds grotendeels gerealiseerd) in het project Sluisjesdijk 104-110 zal gaan ontstaan volgens het voorhanden zijnde taxatierapport. Wij kwalificeren de solvabiliteit als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Cube Capital II B.V. en Olivia Ontwikkeling B.V. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.100.000,- op het bedrijfsmatig onroerend goed aan de Sluisjesdijk 104-110, 3087AJ te Rotterdam (kadastraal bekend als Charlois, A, 4942 A6) verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 860.000,- voor transformatie en een marktwaarde van € 1.755.000,- na transformatie op basis van een taxatierapport dd 19 juli 2022 waarbij de belangrijkste uitgangspunten om te komen tot de beoogde waardestijging reeds zijn ingevuld.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het bedrijfsmatig onroerend goed met als adres: Sluisjesdijk 104-110, 3087AJ te Rotterdam, worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een gezamenlijke zakelijke borgstelling ter hoogte van € 350.000,- afgegeven door Ipando Holding B.V., Dekker Investment B.V. en Britney Holding B.V. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde. De zichtbaar eigen vermogens bedroegen ultimo 2021 ruim € 2.000.000,-.
• De lening zal worden afgelost uit verkoop van de units waarbij gedeeltelijk royement zal worden gegeven. Per verkochte unit zal € 180.000,- worden afgelost op deze crowdfund financiering. Hierover zal 3 maanden vergoedingsrente worden berekend voor de investeerders.
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de (restant) lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Door de eerste hypothecaire inschrijving en de gezamenlijke zakelijke borgstelling kwalificeren wij de zekerheden als Goed. 

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen