Samenvatting

De financiering betreft de aankoop van het kantoor- en bedrijfspand gelegen aan de Polakweg 7 en Frijdastraat 34 te Rijswijk door de TI Groep van de heer M.F. Molai. De Loan To Value (LTV) in de huidige staat is bij aanvang van de financiering 71% en de LTV bij de slottermijn is 66%.

De heer Faziel Molai (1982) is zijn carrière gestart als vermogensadviseur bij Robeco. Na deze functie maakte hij de overstap naar Randstad Techniek en ontwikkelde zich hier over de jaren tot Business Development manager. In 2016 heeft hij besloten om met zijn opgebouwde kennis en kunde als ondernemer verder te gaan en richtte vervolgens Paytec B.V. op. Paytec B.V. is een detacheerder met een specialisatie op het gebied van Milieu, Veiligheid en Techniek. In 2018 werd GinkGO Milieu en Veiligheid B.V. opgericht. In deze laatstgenoemde vennootschap zijn inmiddels meerdere vastgoedprojecten met succes afgerond.

Invloed coronavirus
De vooruitzichten voor de kantorenmarkt zijn positief, maar er is tegelijk ook onzekerheid over de toekomst. 

Positief voor de kantorenmarkt is dat de krappe arbeidsmarkt zorgt voor meer vraag naar kantoorruimte en tegelijkertijd loopt de kantorenvoorraad terug door beperkte nieuwbouw, splitsing en herbestemming. Hierdoor ontstaat schaarste en dit heeft een positief effect op de waarde. De waarde van het kantorenvastgoed steeg in het tweede kwartaal van 2021 met 3,8% in verhouding tot dezelfde periode het jaar ervoor. De stijgingen zijn met name hoog in diverse regio’s buiten de grootste steden, zoals Den Haag waar het bedrijventerrein de Plaspoelpolder aan grenst.

Ondanks deze positieve signalen blijft onzeker hoe de vraag naar kantorenvastgoed zich in de toekomst gaat ontwikkelen. De bezetting van kantoren daalt, net als het aantal bedrijven met meer dan tien werknemers. 

Financieringsbehoefte
De totale investering is € 3.575.000,-. Een derde partij verstrekt een achtergestelde lening ter hoogte van € 250.000,-, € 700.000,- wordt aflossingsvrij gefinancierd middels een onderhandse lening en de eigen inbreng bedraagt € 125.000,-. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 2.500.000,-. De looptijd is 60 maanden met een slottermijn van € 2.300.000,-. De rente bedraagt 6,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Goed.
De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De debiteuren zijn Tjikko Holding B.V., Ginkgo Milieu & Veiligheid B.V., Paytec B.V. en de heer M.F. Molai. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer nihil. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,- op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 25 augustus 2021.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend als sectie G, nummer 2012 te Rijswijk worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening van € 250.000,- door een derde partij wordt achtergesteld t.o.v. de lening via Collin Crowdfund. Dit betekent dat er niet mag worden afgelost op de achtergestelde lening gedurende de looptijd van de lening via Collin Crowdfund. Tenzij de LTV voor de Collin lening onder de 70% uitkomt. Rentebetalingen op de achtergestelde lening zijn wel toegestaan. Verder staan wij een derde hypothecaire inschrijving toe ter hoogte van € 250.000,- achter Collin Crowdfund en de onderhandse lening op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn). 
• Indien er een gedeelte van het bedrijfspand tussentijds wordt verkocht dient de ondernemer éénmalig vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders, zodat de LTV daalt naar minimaal 70% (voor het restant zal vrijgave van het afgeloste deel van de hypotheek plaatsvinden). Indien de onderhandse lening, middels de opbrengsten van de verkoop, volledig wordt afgelost, worden de afgegeven zekerheden (zijnde de eerste hypothecaire inschrijving op de Breeweg 65-A) van de onderhandse lening overgedragen aan de Collin investeerders waardoor er vervolgens aan de LTV eis van 70% wordt voldaan. Om dit te kunnen realiseren zal er vooruitlopend een extra hypothecaire inschrijving op de Breeweg 65-A te Rotterdam (taxatiewaarde d.d. 14-10-2021 leeg en onverhuurd: € 200.000,-) achter de onderhandse lening worden gevestigd zodat de inschrijving voor de investeerders automatisch opschuift in de rangorde.

Leendoel

Deze financiering is bedoeld voor de aankoop van een bedrijfspand op het bedrijventerrein Plaspoelpolder gelegen aan de Polakweg 7 en Frijdastraat 34 te Rijswijk.

Ondernemer

Faziel is zijn carrière gestart bij Robeco als senior vermogensadviseur. Na een periode van drie jaar heeft hij een overstap gemaakt naar Randstad Techniek, waar hij verantwoordelijk is geweest voor het opzetten en/of optimaliseren van interne units. Tevens zat Faziel in de denktank van Randstad Techniek. 

Na vijf jaar heeft Faziel een overstap gemaakt naar ICT Automatisering waar hij de rol van Business Development Manager heeft bekleed. Na deze functie heeft Faziel twee ondernemingen opgericht, te weten Paytec B.V. (De Medewerker) in 2016 en GinkGO Milieu en Veiligheid B.V. (TI Groep) in 2018. TJIKKO Holding BV is enig aandeelhouder van beide voornoemde ondernemingen. Binnen TI Groep worden de vastgoedactiviteiten gerealiseerd (kopen, verkopen, exploiteren en ontwikkelen van met name grootzakelijk vastgoed).

Faziel stuurt op strategisch niveau de onderneming TI Groep aan door de route te bepalen en in te richten voor de aankoop, verkoop, optimalisatie en exploitatie van (potentiële) vastgoedobjecten.

Onderneming

De ondernemingen worden aangestuurd door de heer Molai vanuit Tjikko Holding B.V. Binnen de juridische eenheid zijn vier medewerkers in loondienst en zijn drie personen werkzaam als ZZP’er. De ZZP’ers hebben onder andere een expertise op financieel en/of juridisch vlak en ondersteunen de heer Molai vooral op strategisch niveau en de operationalisering hiervan.

Pay Tec B.V. (h.o.d.n. De-Medewerker.nl)
De Medewerker heeft momenteel als core business de arbeidsbemiddeling binnen de Milieu-, Veiligheid-, Techniek- en GWW-sector (grond-, wegen- en waterbouw).

GinkGO Milieu en Veiligheid B.V. (h.o.d.n. Ti Groep)
Binnen de TI Groep worden vastgoedactiviteiten gerealiseerd als zijnde de aan- en verkoop, ontwikkeling, transformatie en exploitatie van grootzakelijk vastgoed. Zij richten hierbij voornamelijk op vastgoed met een maatschappelijke bestemming, waaronder wonen, zorg en onderwijs, maar ook op logistiek vastgoed en business centers. 

De TI Groep heeft de afgelopen vier jaar een drietal projecten succesvol afgerond in de Plaspoelpolder te Rijswijk en onlangs een project in Capelle aan den IJssel. Met ieder succesvol project hebben ze naast kennis en ervaring ook een steeds sterkere financiële basis gelegd voor een volgend project.

Het verdienmodel van de groep
Het verdienmodel van de TJIKKO Holding B.V. is de synergetische werking tussen de drie vennootschappen. Het verdienmodel van TI Groep is met name gebaseerd op het toevoegen van waarde aan (vaak afgeleefde) objecten om deze vervolgens te verkopen en/of te exploiteren. Niet alleen op bouwkundig niveau wordt waarde toegevoegd, maar juist ook door middel van sales en marketingactiviteiten.

Polakweg 7 te Rijswijk

• Bedrijfs- en kantoorobject met een verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van 5.898 m². 
• Het onroerend goed ligt op bedrijventerrein Plaspoelpolder. Plaspoelpolder ligt ten zuiden van het centrum van Rijswijk nabij het knooppunt van de A4, A12 en A13. 
• Energielabel C

De verkoopbaarheid van het object wordt indien het volledig is verhuurd als goed beoordeeld en indien er sprake is van leegstand als redelijk beoordeeld. Dit komt dit komt onder meer door de goede locatie,
bereikbaar en resterende contractduur. 

De Loan To Value (LTV) is bij start 71% en de LTV bij slottermijn is 66%. 

Huidige situatie
In de huidige situatie zijn er vier huurders in het pand en staan twee etages leeg. De eerste drie huurders zijn stabiele goede huurders. Volgens het taxatierapport huren zij iets onder marktconform met langlopende huurovereenkomsten en de vierde huurder zit zeer sterk onder marktconform, maar hiervan verloopt de huurovereenkomst op 1 januari 2022. De huidige huurinkomsten dekken de rente- en aflosverplichtingen. 

Nieuwe situatie
Het bedrijfs- en kantoorobject gelegen aan de Polakweg 7 en Frijdastraat 34 te Rijswijk zal deels voor eigen gebruik worden aangewend en verder als commercieel vastgoed worden ingericht. De TI Groep zal haar intrek nemen op de gehele eerste verdieping en een deel van de begane grond (eigenaar-gebruiker situatie). 

De huurovereenkomst die verloopt op 1 januari 2022 is herzien en door beide partijen akkoord bevonden. De huur wordt hiermee per 1 januari 2022 marktconform verhoogd. De TI Groep behoudt zich de vrijheid om het bedrijfs- en kantoorobject te splitsen en het bedrijfsmatige deel te verkopen.

Structuur TI Groep

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 2.500.000,-
Rente: 6,0%
Looptijd: 60 maanden, lineaire maandelijkse aflossing met een slottermijn van € 2.300.000,-

Overige financiers:
Onderhandse lening
Leensom:                    € 700.000,- 
Looptijd:                       24 maanden aflossingsvrij
Rente:                           7,0%
Zekerheden: 

• Er wordt een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 700.000,- op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk, gevestigd. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 2.500.000,-.
• Een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 300.000,- op het onroerend goed met als adres: Breeweg 65A, 3074 HJ te Rotterdam, kadastraal bekend onder sectie V, nummer 3425 A11, appartementsindex 11 te Rotterdam. Het object is getaxeerd leeg en onverhuurd met een marktwaarde van € 200.000,- op waardepeildatum 14-10-2021. 

Achtergestelde lening 
Leensom:                       € 250.000,- 
Looptijd:                         24 maanden aflossingsvrij
Rente:                             7,0%
Zekerheden: 

• Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 250.000,- op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste en tweede hypothecaire inschrijving van totaal € 3.200.000,-.
• De heer M.F. Molai geeft een persoonlijke borgstelling af ter hoogte van € 250.000,-.

Hypothecaire vastgoedfinanciering overig vastgoed 
Totale leensom van  € 600.000,-
Looptijd:                      60 maanden
Leningdeel 1:             € 328.900 met een rente van 8,5% en een slottermijn van € 287.788,-
Leningdeel 2:             € 271.100 met een rente van 6,5% en een slottermijn van € 237.212,50

Deze leningen hebben betrekking op Damsterdiep 54-58 te Capelle aan den IJssel met een marktwaarde van € 750.000,-  conform taxatierapport met waardepeildatum 18 februari 2021.

Binnen de TI Groep is er nog een RC-faciliteit van € 50.000,- waar momenteel geen gebruik van wordt gemaakt.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor TJIKKO Holding B.V. en GinkGO Milieu en Veiligheid B.V. is Laag risico. De kwalificatie voor Paytec B.V. is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2020 en de prognoses van 2021 en 2022 van zowel Paytec B.V. als Ginkgo Milieu & Veiligheid B.V. De huurinkomsten van de Polakweg 7 te Rijswijk zijn opgenomen in de cijfers van 2022. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De gerealiseerde geconsolideerde omzet in 2020 bedroeg € 1.028.000,- met een netto cashflowoverschot van € 66.000,-. De aangeleverde prognoses van 2021 zijn vergeleken met het tussentijdse resultaat van 2021. Deze sluiten na extrapolatie aan met de aangeleverde prognoses met een geconsolideerde omzet van € 1.620.000,- en een netto cashflowoverschot van € 49.000,-. De geprognosticeerde geconsolideerde omzet in 2022 na financiering bedraagt € 2.234.000,- met een netto cashflow overschot van € 226.000,-. Hier zijn de huurinkomsten en uitgaven van de Polakweg 7 te Rijswijk in meegenomen. De afloscapaciteit wordt gekwalificeerd als Goed.

Solvabiliteit
De geconsolideerde solvabiliteit ultimo 2021 is naar verwachting 17% op een balanstotaal van € 4.908.000,-. De solvabiliteit wordt hiermee gekwalificeerd als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Tjikko Holding B.V., Ginkgo Milieu & Veiligheid B.V., Paytec B.V. en de heer M.F. Molai. De ondernemer is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele leenbedrag. Op dit moment is de privévermogenspositie van de ondernemer nihil. 
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 2.500.000,- op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk, verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het onroerend goed kent een marktwaarde van € 3.500.000,- op basis van een taxatierapport met waardepeildatum 25 augustus 2021.
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend als sectie G, nummer 2012 te Rijswijk worden in eerste verband verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• De lening van € 250.000,- door een derde partij wordt achtergesteld t.o.v. de lening via Collin Crowdfund. Dit betekent dat er niet mag worden afgelost op de achtergestelde lening gedurende de looptijd van de lening via Collin Crowdfund. Tenzij de LTV voor de Collin lening onder de 70% uitkomt. Rentebetalingen op de achtergestelde lening zijn wel toegestaan. Verder staan wij een derde hypothecaire inschrijving toe ter hoogte van € 250.000,- achter Collin Crowdfund en de onderhandse lening op het onroerend goed gelegen aan de Polakweg 7, 2288 GG te Rijswijk en Frijdastraat 34, 2288 EZ te Rijswijk, kadastraal bekend onder sectie G, nummer 2012 te Rijswijk.
• Men heeft de mogelijkheid om gedurende de laatste 36 maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders. 
• Aanvullend heeft de onderneming de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.
• Men heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven. De extra aflossing zal in mindering worden gebracht op de slottermijn). 
• Indien er een gedeelte van het bedrijfspand tussentijds wordt verkocht dient de ondernemer éénmalig vervroegd af te lossen tegen drie maanden vergoedingsrente voor de investeerders, zodat de LTV daalt naar minimaal 70% (voor het restant zal vrijgave van het afgeloste deel van de hypotheek plaatsvinden). Indien de onderhandse lening, middels de opbrengsten van de verkoop, volledig wordt afgelost, worden de afgegeven zekerheden (zijnde de eerste hypothecaire inschrijving op de Breeweg 65-A) van de onderhandse lening overgedragen aan de Collin investeerders waardoor er vervolgens aan de LTV eis van 70% wordt voldaan. Om dit te kunnen realiseren zal er vooruitlopend een extra hypothecaire inschrijving op de Breeweg 65-A te Rotterdam (taxatiewaarde d.d. 14-10-2021 leeg en onverhuurd: € 200.000,-) achter de onderhandse lening worden gevestigd zodat de inschrijving voor de investeerders automatisch opschuift in de rangorde.

Door zowel de eerste hypothecaire inschrijving, de verpanding van de huurpenningen als de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ondernemer kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Goed
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!