Samenvatting

Eerder hebben we voor de Chronos Groep 2 crowdfundingcampagnes voor de aankoop van de grond en de realisatie van de infrastructuur van het bouwplan voor 26 recreatiewoningen https://wonenindebuitenplaats.nl in het waterrijke Oud Ade doorlopen. Met deze crowdfunding worden de bestaande crowdfundingleningen afgelost en worden uit het project 5 luxe recreatiewoningen voor de eigen belegging gefinancierd. 

De eerste 16 recreatiewoningen worden nu gebouwd, hiervan zijn er 11 extern verkocht en men gaat 5 recreatiewoningen voor de belegging bouwen. Hierdoor blijkt ook dat de projectontwikkelaars veel vertrouwen hebben in dit project. Naast het interessante beleggingsrendement (verhuur), verwachten de ervaren projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers dat hiermee de verkoop van de resterende gronddelen zal worden bespoedigd. Uit de verkoop van de resterende gronddelen en/of in aanbouw zijnde eigen woningen zal de crowdfunding worden afgelost

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.500.000,- met een bodembedrag van € 1.300.000,-. De looptijd is 18 maanden aflossingsvrij. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De overall Collin Credit Score is Goed en de Dun & Bradstreet score is Laag Risico. De volgende zekerheden en voorwaarden zijn van toepassing:

• De debiteuren zijn Chronos Participatie B.V., Chronos Groep B.V. en Sterling International B.V.
• Er is een bestaande 1e hypothecaire inschrijving € 1.700.000,- op het perceel grond Hofdijklaan 53, 2374 BS Oude Ade, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie L, nr 1381, groot 19.812 m2, hiervan zijn 11 percelen grond geroyeerd om de vorige campagnes af te lossen. Van de bestaande hypotheek op de overige 15 percelen wordt gebruik gemaakt bij deze financiering. De waarde van het bouwen van de 5 recreatiewoningen in eigen bezit komen bij de waarde, de 5 woningen zijn getaxeerd op een waarde na realisatie van € 1.700.000,- conform taxatie d.d. 27 september 2022. De resterende 10 gronddelen staan momenteel te koop voor € 1.414.000,-. 
• De Mens in zijn Omgeving B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Duduvi B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Damen Beheer B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Bij (tussentijdse) verkoop van 1 of meerdere van de 5 te realiseren recreatiewoningen wordt er € 300.000,- vergoedingsvrij afgelost per recreatiewoning.
• Bij verkoop van een gronddeel wordt € 75.000,- vergoedingsvrij afgelost.
• Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 100.000,- als rentedepot bij Collin worden aangehouden. Hieruit zullen de eerste 9 maanden de rente en kosten worden betaald.
• Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 600.000,- als bouwdepot bij Collin worden aangehouden. Uitboeking zal alsvolgt plaatsvinden:
  • € 200.000,- uitboeken bij ruwe begane grondvloer
  • € 200.000,- uitboeken bij dak klaar 
  • € 160.000,- uitboeken bij plaatsen gevelkozijnen 
  • € 40.000,- bij oplevering
• Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Leendoel

Het leendoel is het financieren van de bouw van 5 recreatiewoningen in het nieuwbouwproject De Buitenplaats en een gedeeltelijke herfinanciering van de bestaande lening inzake de realisatie van de infrastructuur van het bouwplan.

Ondernemer

Kees Hogewoning (1967) heeft voor meerdere bouwbedrijven gewerkt en ook zelf leidinggegeven aan een eigen bouwbedrijf met een jaaromzet van circa 50 miljoen en circa 55 vaste medewerkers. 
Als ontwikkelende aannemer heeft Kees diverse bedrijfs- en woongebouwen in de bollenstreek gerealiseerd. 

Bert Jan van Beers (1977) heeft op projectbasis voor diverse vastgoed gerelateerde bedrijven gewerkt zoals o.a. corporaties, projectontwikkelaars, aannemers, gemeentes, banken en particulieren. 
Vanuit deze grote diversiteit aan opdrachtgevers is een breed perspectief ontstaan over vastgoed en vastgoed ontwikkeling in het algemeen. Hij heeft 3 universitaire masteropleidingen afgerond (master Architecture, master Vastgoed en Bouwmanagement, master of Real Estate).

Patrick Damen (1965) heeft veel ervaring binnen de onroerend goed branche in de gemeente Noordwijk en regio. Als register makelaar en beëdigd makelaar-taxateur is Patrick zowel gecertificeerd makelaar wonen als gecertificeerd makelaar bedrijfsmatig onroerend goed. Zijn specialisme is projectontwikkeling en bijzonder bedrijfs onroerend goed, zoals campings, bungalowparken. Tevens is hij eigenaar en directeur van Damen Makelaars BV te Noordwijk. Genoemde onderneming bestaat ca. 50 jaar.

Onderneming

De buitenplaats Oud Ade
In de eerdere crowdfunding hebben we de aankoop en het voorbereiden van de percelen en aanleggen van de infrastructuur gefinancierd: 

Het onderhavige project betreft de aankoop van een perceel grond met een oppervlakte van 19.812 m2 in Oude Ade bij Leiderdorp. Het perceel ligt dichtbij de A4 en heeft een directe ontsluiting via het water met de Kaag bij Leiden. Het perceel grond kent de bestemming recreatie.

Voor de grond is een plan ontwikkeld voor de bouw van 26 recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen kunnen vergunningsvrij worden gebouwd. Het project is uitgewerkt op de website https://wonenindebuitenplaats.nl. De recreatiewoningen kunnen voor eigen gebruik, voor de verhuur of voor een combinatie van beide worden aangekocht. Voor de verhuur is een samenwerking met Belvilla aangegaan. Voor de financiering van de recreatiewoningen is ook een scherp financieringsarrangement gesloten.

Update per heden
Inmiddels zijn er 11 percelen definitief verkocht aan derden en wil men zelf 5 recreatiewoningen realiseren. Met de externe verkoop van de 11 percelen worden de huidige crowdfundingleningen afgelost. Met deze crowdfunding worden de 5 recreatiewoningen gebouwd en de noodzakelijke bouwwerkzaamheden voor de 10 nog niet verkochten percelen voor recreatiewoningen. Er wordt nu dus gestart met de bouw van in totaal 16 recreatiewoningen.
Van de 5 eigen recreatiewoningen is een taxatie gemaakt. De grondwaarde is getaxeerd op € 897.500,- de waarde na realisatie van de 5 recreatiewoningen € 1.700.000,-, beide conform taxatie d.d. 27 september 2022. Voor de realisatie van de bouw wordt € 600.000,- bij Collin in depot gehouden welke worden uitgeboekt conform de termijnen zoals in de aanneemovereenkomst opgenomen. 

Naast de 5 te bouwen recreatiewoningen blijven nog 10 grondpercelen voor te verkopen recreatiewoningen in onderpand. Deze percelen staan op dit moment in de verkoop voor € 1.414.000,-.

De totale onderpandswaarde is daarmee bij aanvang € 2.311.500,- (€ 600.000 van de crowdfunding is dan nog in bouwdepot) en na realisatie € 3.114.000,-.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.500.000,- met een bodembedrag van € 1.300.000,-*
Rente: 8,0%
Looptijd: 18 maanden, aflossingsvrij 

*Indien uitsluitend het bodembedrag wordt gehaald wordt het verschil door de ondernemers zelf ingebracht. 

€ 100.000,- van het opgehaalde bedrag wordt bij Collin aangehouden als rentedepot. Hieruit zullen de eerste 9 maanden de rente en kosten worden betaald.

€ 600.000 van het opgehaalde bedrag wordt als bouwdepot bij Collin aangehouden en uitgeboekt conform de te betalen bouwtermijnen uit de aanneemovereenkomst van de 5 te realiseren woningen.

Naast deze crowdfunding is er sprake van een crowdfunding via een ander platform van € 2,5 mio. Deze zal worden afgelost zodra de appartementen van dat project middels koop/aanneem overeenkomsten zijn verkocht.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Chronos Groep BV en Sterling International BV is Laag risico. De kwalificatie voor Chronos Particpatie is Verhoogd risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag Risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de jaarcijfers 2021 van Chronos Groep BV en de op de projectcalculaties van het te financieren project. De overall Score is Goed.

Afloscapaciteit 
De omzet 2021 was beperkt omdat er geen projecten zijn afgerond in 2021. De projectforecast is onverminderd goed zoals in de eerdere pitches beschreven. De eerste 11 woningen zijn extern verkocht, andere 5 woningen worden nu al gerealiseerd waardoor het vertrouwen er is bij de ondernemers dat daardoor de overige percelen ook snel worden verkocht. We kwalificeren de afloscapaciteit voorzichtigheidshalve als Ruim voldoende omdat een deel van de te verkopen nog moeten plaatsvinden. Het project wordt actief te koop aangeboden en inmiddels hebben zich ook weer 2 nieuwe potentiële kopers gemeld. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit van Chronos Groep B.V. ultimo 2021 bedroeg 39% op een balanstotaal van € 1.650.000,-. De ingeschatte gerealiseerde stille reserves in de lopende projecten is fors waardoor we de solvabiliteit als Goed kwalificeren.

Zekerheden en voorwaarden

• De debiteuren zijn Chronos Participatie B.V., Chronos Groep B.V. en Sterling International B.V.
• Er is een bestaande 1e hypothecaire inschrijving € 1.700.000,- op het perceel grond Hofdijklaan 53, 2374 BS Oude Ade, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie L, nr 1381, groot 19.812 m2, hiervan zijn 11 percelen grond geroyeerd om de vorige campagnes af te lossen. Van de bestaande hypotheek op de overige 15 percelen wordt gebruik gemaakt bij deze financiering. De waarde van het bouwen van de 5 recreatiewoningen in eigen bezit komen bij de waarde, de 5 woningen zijn getaxeerd op een waarde na realisatie van € 1.700.000,- conform taxatie d.d. 27 september 2022. De resterende 10 gronddelen staan momenteel te koop voor € 1.414.000,-. 
• De Mens in zijn Omgeving B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Duduvi B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Damen Beheer B.V. geeft een zakelijke borgstelling af voor € 200.000,-. Deze borgstelling heeft op dit moment materiële waarde.
• Bij (tussentijdse) verkoop van 1 of meerdere van de 5 te realiseren recreatiewoningen wordt er € 300.000,- vergoedingsvrij afgelost per recreatiewoning.
• Bij verkoop van een gronddeel wordt € 75.000,- vergoedingsvrij afgelost.
• Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 100.000,- als rentedepot bij Collin worden aangehouden. Hieruit zullen de eerste 9 maanden de rente en kosten worden betaald.
• Bij de uitboeking van de crowdfunding zal een bedrag van € 600.000,- als bouwdepot bij Collin worden aangehouden. Uitboeking zal alsvolgt plaatsvinden: 
  • € 200.000,- uitboeken bij ruwe begane grondvloer
  • € 200.000,- uitboeken bij dak klaar 
  • € 160.000,- uitboeken bij plaatsen gevelkozijnen 
  •  € 40.000,- bij oplevering
•  Men heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen in dat geval een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Door zowel de hypothecaire inschrijving als de zakelijke borgtochten kwalificeren wij de zekerheden als Goed.

Samenvattend
Afloscapaciteit: Ruim voldoende
Solvabiliteit: Goed
Zekerheden: Goed
Overall: Goed

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen