Samenvatting

In 2022 is de aankoop van het reeds verhuurde onroerend goed gefinancierd. Inmiddels is de transformatie naar vijf appartementen gerealiseerd. Ten tijde van de vorige financiering was de planning om het pand te transformeren naar zes appartementen, echter is er een vergunning verleend voor vijf appartementen. De ondernemer heeft besloten de appartementen voorlopig in de onderneming aan te houden en ze zijn nu allemaal verhuurd. De ondernemer is voornemens om de lening in het komende jaar te herfinancieren bij een andere financier, waar hij de rest van zijn vastgoedportefeuille heeft ondergebracht. 

Naast een eerste hypothecaire inschrijving op het getransformeerde pand, is er sprake van een tweede hypothecaire inschrijving op het woonhuis van de ondernemer met een overwaarde van circa € 330.000,-.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.170.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van € 1.170.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico

De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn:
  • Grootenhuijs Vastgoed B.V.
  • de heer E. Grootenhuijs
  • mevrouw S. Manaram
    • De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres: Van Hoevestraat 2 en Julianastraat 1a t/m 1d, 4141AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige verhuurde staat van € 1.375.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 21-12-2023. In het taxatierapport is rekening gehouden met vier aanvullende parkeerplaatsen welke niet onder de hypotheek vallen. Deze vier parkeerplaatsen zijn vorig jaar aangekocht voor € 32.000,-. Om deze reden houden wij rekening met een waarde van € 1.343.000,-.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Het woonhuis kent een marktwaarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 271.481,46 per 17-01-2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Van Hoevestraat 2 en Julianastraat 1a t/m 1d, 4141AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam en de parkeerplaatsen kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 3521 appartementsindex 249, 250, 251 en 252 te Leerdam worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Bij een eventuele verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij een minimale aflossing per appartement van:
  • Appartement 1 (71m2): € 300.000,-
  • Appartement 2 (54m2): € 225.000,-
  • Appartement 3 (74m2): € 310.000,-
  • Appartement 4 (39m2): € 170.000,-
  • Appartement 5 (54m2): € 225.000,-
  • Indien dit in de eerste 6 maanden gebeurt zal er altijd minimaal (in totaal) 6 maanden rente worden betaald aan de investeerders
• Indien Geldnemer gedurende de looptijd van de lening, de lening (gedeeltelijk) vervroegd aflost, dient Geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) minimaal 6 maandtermijnen te voldoen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.

Leendoel

De middelen van deze financiering zullen aangewend worden voor de herfinanciering van de lopende lening bij Collin en de bijkomende kosten ervan.

Ondernemer

Eduard Grootenhuijs (1969) is ervaren met transformeren van onroerend goed. Eerder heeft hij de Meent 82-84 in Leerdam aangekocht, gesplitst in 5 appartementen en Noordwal 54 getransformeerd naar 4 kamers. Deze panden heeft hij aangehouden voor verhuur. In totaal heeft de ondernemer nu, inclusief onderhavige appartementen, 23 kamers/appartementen in de verhuur. Eduard woont samen met zijn partner en zoon in een recent gerenoveerde woning.

Onderneming

Het eerder aangekochte onroerend goed met oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een perceelgrootte van 433 m2 was een verzamelgebouw van zeven praktijkruimtes met daarnaast een dakterras. Het object heeft de bestemming wonen. Na de verbouwing zijn er uiteindelijk vijf appartementen ontstaan met een gebruiksoppervlak tussen de 39 m2 en 71 m2. De appartementen op de begane grond hebben daarnaast de beschikking over een tuin, de andere appartementen een dakterras. Alle appartementen hebben daarnaast een eigen parkeerplaats voor het gebouw. 

De ondernemer heeft besloten de appartementen in zijn onderneming aan te houden en ze zijn nu allemaal verhuurd voor in totaal € 95.400,- huur per jaar. De ondernemer heeft na financiering nog parkeerplaatsen aangekocht voor een bedrag van € 32.000,-. Deze vallen niet onder de hypothecaire inschrijving, waardoor we dat gelijke bedrag in mindering hebben gebracht op de taxatiewaarde.

Het onroerend goed kent een marktwaarde in de verhuurde staat van € 1.375.000,- en een marktwaarde vrij van huur van € 1.530.000,- conform taxatie d.d. 21-12-2023. De waarde van het onderpand in de bestaande hypothecaire inschrijving bedraagt in de verhuurde staat, met aftrek van de aankoopprijs van de vier parkeerplaatsen (€ 32.000,-), van € 1.343.000,- en een marktwaarde vrij van huur van € 1.498.000,-

De LTV (Loan to Value) is daarmee 87% (zonder rekening te houden met de aanvullende tweede hypothecaire inschrijving op het woonhuis met een overwaarde van circa € 330.000,-).

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Investeringsoverzicht

Leenbedrag: € 1.170.000,-
Rente: 8,0%
Looptijd: 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van het leenbedrag. 

Overige financiers
Op de bestaande vastgoedportefeuille met een waarde van € 1.775.000,- loopt een bestaande financiering bij RNHB van in totaal € 1.246.000,- met een aflossing van € 25.400,- per jaar.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Grootenhuijs Vastgoed B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Laag risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de exploitatie van de verhuurportefeuille van de appartementen in privé en de B.V. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
De huurinkomsten op de gehele vastgoedportefeuille van de ondernemer bedragen € 210.000,- met een netto cashflowoverschot, ná financieringslasten van zowel Collin als de overige financiers, van € 23.000,-. Wij kwalificeren de afloscapaciteit als Ruim voldoende. 

Solvabiliteit
De solvabiliteit in de BV is negatief omdat de waardestijging van het onroerend goed na de transformatie in 2023 nog niet was gerealiseerd. Na de waardestijging zal de solvabiliteit ultimo 2024 12% op een balans van € 1.401.000,- bedragen. De overwaarde op de gehele vastgoedportefeuille bedraagt 23% op een waarde van € 3.150.000,-. Daarnaast is er nog de overwaarde op het woonhuis. We kwalificeren de solvabiliteit als Ruim Voldoende

Zekerheden en voorwaarden

In 2022 is de aankoop van het reeds verhuurde onroerend goed gefinancierd. Inmiddels is de transformatie naar vijf appartementen gerealiseerd. Ten tijde van de vorige financiering was de planning om het pand te transformeren naar zes appartementen, echter is er een vergunning verleend voor vijf appartementen. De ondernemer heeft besloten de appartementen voorlopig in de onderneming aan te houden en ze zijn nu allemaal verhuurd. De ondernemer is voornemens om de lening in het komende jaar te herfinancieren bij een andere financier, waar hij de rest van zijn vastgoedportefeuille heeft ondergebracht. 

Naast een eerste hypothecaire inschrijving op het getransformeerde pand, is er sprake van een tweede hypothecaire inschrijving op het woonhuis van de ondernemer met een overwaarde van circa € 330.000,-.

Financieringsbehoefte
De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt € 1.170.000,-. De looptijd is 12 maanden aflossingsvrij met derhalve een slottermijn ter hoogte van € 1.170.000,-. De rente bedraagt 8,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico

De Dun & Bradstreet kwalificatie voor deze aanvraag is Laag risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn:
  • Grootenhuijs Vastgoed B.V.
  • de heer E. Grootenhuijs
  • mevrouw S. Manaram
    • De ondernemers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, deze aansprakelijkheid heeft materiele waarde door de overwaarde in de vastgoedportefeuille.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 1.120.000,- op het onroerend goed met als adres: Van Hoevestraat 2 en Julianastraat 1a t/m 1d, 4141AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam. Het onroerend goed kent een marktwaarde in de huidige verhuurde staat van € 1.375.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 21-12-2023. In het taxatierapport is rekening gehouden met vier aanvullende parkeerplaatsen welke niet onder de hypotheek vallen. Deze vier parkeerplaatsen zijn vorig jaar aangekocht voor € 32.000,-. Om deze reden houden wij rekening met een waarde van € 1.343.000,-.
• Er wordt gebruik gemaakt van de reeds gevestigde tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 350.000,- op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Het woonhuis kent een marktwaarde van € 610.000,- op basis van een taxatierapport d.d. 20-10-2022 welke is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving ter hoogte van € 607.500,- en een openstaande schuld van € 271.481,46 per 17-01-2024. 
• De (huidige en toekomstige) huurpenningen van het onroerend goed met als adres: Van Hoevestraat 2 en Julianastraat 1a t/m 1d, 4141AH Leerdam, kadastraal bekend als sectie C nummer 1826 te Leerdam en de parkeerplaatsen kadastraal bekend als sectie C complexaanduiding 3521 appartementsindex 249, 250, 251 en 252 te Leerdam worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Een negatieve hypotheekverklaring op het woonhuis met als adres: Oud Schaik 11, 4141 JA Leerdam, kadastraal bekend sectie B nummer 8540 te Leerdam. Dit houdt in dat er geen aanvullende hypothecaire inschrijving wordt gedaan zonder toestemming van Collin Crowdfund. Ook mag de huidige hypothecaire schuld niet verhoogd worden binnen de bestaande hypothecaire inschrijving(en).
• Bij een eventuele verkoop van de appartementen zal er royement worden verleend bij een minimale aflossing per appartement van:
  • Appartement 1 (71m2): € 300.000,-
  • Appartement 2 (54m2): € 225.000,-
  • Appartement 3 (74m2): € 310.000,-
  • Appartement 4 (39m2): € 170.000,-
  • Appartement 5 (54m2): € 225.000,-
  • Indien dit in de eerste 6 maanden gebeurt zal er altijd minimaal (in totaal) 6 maanden rente worden betaald aan de investeerders
• Indien Geldnemer gedurende de looptijd van de lening, de lening (gedeeltelijk) vervroegd aflost, dient Geldnemer te allen tijde in totaliteit (inclusief reeds betaalde termijnen) minimaal 6 maandtermijnen te voldoen.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de Lening algeheel vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente

Door zowel de hypothecaire inschrijvingen als de hoofdelijke aansprakelijkheid kwalificeren wij de zekerheden als Goed
Samenvattend 
Afloscapaciteit: Ruim Voldoende
Solvabiliteit: Ruim Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim Voldoende
 

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen