Samenvatting

Bernke Hindriks is een bestaande klant van Collin Crowdfund. Deze crowdfundlening zal aangewend worden voor de verbouwing van een monumentaal pand in Gouda tot 11 hotelkamers welke ze zelf gaat exploiteren. Naast een eerste hypothecaire inschrijving op het monumentale pand wordt er een tweede hypothecaire inschrijving op de overwaarde van de privé woning gevestigd ter hoogte van € 300.000,-.

De LTV (Loan-To-Value;de verhouding tussen de schuld en de (markt)waarde) na verbouwing bedraagt 88%, echter is hierbij geen rekening gehouden met de overwaarde (van circa € 260.000,-) op het woonhuis van de onderneemster. 

Financieringsbehoefte
Er is € 700.000,- benodigd voor de verbouwing en zal derhalve als bouwdepot worden aangehouden. Daarnaast wordt er een lening geherfinanciering ter hoogte van € 700.000,-. Voor de overige kosten en het rentedepot is nog aanvullend € 200.000,- benodigd. De gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt derhalve € 1.600.000,-. De looptijd is 36 maanden waarvan de eerste 11 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 12e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 1.400.000,-. De rente bedraagt 10,0% per jaar gedurende de gehele looptijd. 

Risico
De kwalificatie van Dun & Bradstreet voor deze aanvraag is Gemiddeld risico. De overall Collin Credit Score is Ruim Voldoende. De gestelde voorwaarden en zekerheden zijn:

• De geldnemers zijn Levea B.V., Levea Bouw B.V., Monumentale Transformatie B.V. en Rijkelijkhuizen Investeringen Holding B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.600.000,- gevestigd op het onroerend goed aan de Lange Tiendeweg 90, 2801 KK Gouda en Geuzenstraat 1, 2801 XV te Gouda, kadastraal bekend Sectie C, complexaanduiding 4141 appartementsindex 1 en 2 te Gouda. Het onroerend goed heeft een marktwaarde na verbouwing van € 1.810.000,- conform een taxatierapport met als waardepeildatum 19-09-2023. Het onroerend goed is in 2022 aangekocht voor € 725.000,-.
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan de Lange Tiendeweg 90, 2801 KK Gouda en Geuzenstraat 1, 2801 XV te Gouda, kadastraal bekend Sectie C, complexaanduiding 4141 appartementsindex 1 en 2 te Gouda worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund
• De huidige en toekomstige roerende zaken van Geldnemers worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund
• De ondernemers B.C. Hindriks en F. Rijkelijkhuizen geven een persoonlijke borgtocht af van € 600.000,-. Deze borgtocht is op dit moment voor de helft materieel op basis van de overwaarde op de privéwoning.
• Ter securering van de borgtocht wordt er een tweede hypothecaire inschrijving van € 300.000,- gevestigd op de privéwoning aan de Bosveen 21, 2461 HA Ter Aar, kadastraal bekend sectie A nummer 6198 te Ter Aar. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 600.000,- en een openstaande schuld van € 474.970,- per 31-12-2023. De WOZ waarde van de woning bedraagt € 740.000,- per 01-01-2023.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 161.573,94 waaruit de eerste 11 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 700.000,- waaruit de facturen voor de verbouwing uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om vanaf maand 13 tot en met maand 30, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. 
• De geldnemer heeft de mogelijkheid, in de laatste zes maanden van de looptijd, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Leendoel

Het leendoel is de herfinanciering van een bestaande lening en de verbouwing van het pand tot een hotel met 11 kamers.

Ondernemer

De onderneemster is Bernke Hindriks (1991). Ze heeft de opleiding HBO Optometrie gedaan en heeft jarenlang mooie functies in dit vakgebied gehad. Daarnaast heeft ze nog de opleiding Vastgoed- en Projectontwikkeling gevolgd aan de Vastgoed Business School. Hierin kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan bod: herontwikkeling, conceptontwikkeling, projectmanagement, risicomanagement en Publiek- en privaatrecht. Vervolgens heeft ze diverse vastgoed gerelateerde opleidingen gevolgd en is zij in de makelaardij aan de slag gegaan en heeft ze veel ervaring opgedaan. 

Vanaf 2019 heeft ze zich volledig gestort op de vastgoedmarkt vanuit haar intrinsieke motivatie en achtergrond in de makelaardij-wereld. Haar eerste transformatieproject in Amstelveen is succesvol verkocht. Haar tweede en derde pand in Dordrecht heeft ze tevens getransformeerd en in eigen beheer verhuurd. 

Ze is samenwonend en heeft drie kinderen. Haar partner is in loondienst met een goed inkomen.

Onderneming

Het onderpand betreft een transformatieproject van een monumentaal koetshuis naar een onbemand hotel met 11 hotelkamers. Op de begane grond was jarenlang een hoedenzaak gevestigd die jaarlijks € 31.000,- huur betaalde. Het pand is reeds eerder aangekocht en de onderneemster heeft conform de richtlijnen van de gemeente Gouda de nodige inspanningen met haar team aan architecten, aannemers en binnenhuisarchitecten gedaan om op deze mooie locatie in het hartje van Gouda een hotelvergunning te krijgen die betrekking heeft op het hele pand. Mocht de hoedenzaak op de begane grond in de toekomst de huur opzeggen, dan kan het hotel worden uitgebreid met extra kamers op de begane grond.

De onderneemster is voornemens om na de bouwperiode van circa 6 maanden de kamers zo spoedig mogelijk in te richten. De inventaris zal worden gekocht vanuit de te realiseren projectwinst van het transformatieproject in Apeldoorn. Daarna wil men de deuren van het hotel zo spoedig mogelijk voor gasten openzetten. De onderneemsteer wil het hotel zelf gaan exploiteren. Ze heeft van haar ondernemende vader, die tevens in de hotellerie een aantal jaren ervaring heeft opgebouwd, veel geleerd en zelf heeft ze een succesvol Airbnb verdienmodel in Dordrecht. 

De onderneemster heeft een eigen bouwtak BV ’Levea Bouw B.V.’ met een vaste projectleider en planner en een team van zzp'ers zodat alle opdrachten binnen eigen beheer opgepakt kunnen worden. ‘Levea Bouw BV’ beschikt over een afbouw borg certificaat en is lid van Bouwend Nederland. In Gouda wordt ze bijgestaan door een ervaren hotelier bij het opzetten van het hotel en ze werkt samen met een channel manager die verantwoordelijk is voor de reserveringen. De linnenservice en het inchecksysteem zijn volledig uitbesteed. Het hotel werkt slechts met een flexibele schil aan schoonmaak personeel. Op basis van een gemiddeld scenario en een bezettingsgraad van 70% zal ze in het eerste jaar na opening in staat zijn om aan haar rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. In Gouda rekent men met een gemiddelde bezettingsgraad van 75%. Voorzichtigheidshalve is er pas vanaf jaar 2 met een bezettingsgraad van 75% gerekend.

Onderpand
Het pand heeft een bouwjaar van 1887 en is een beschermd stadsgezicht en gemeentelijk monument. Het pand heeft na verbouwing naast de ruimte waar de hoedenwinkel zat 11 hotelkamers en een totale VVO van 394 m2.

Het pand heeft een martkwaarde na verbouwing van € 1.810.000,- conform een taxatierappport met als waardepeildatum 19-9-2023. De exploitatie heeft zodra de bezettingsgraad zoals geprognosticeerd wordt gerealiseerd een marktwaarde van € 310.000,-.

De LTV (Loan To Value) na verbouwing bedraagt 88%, echter wordt er een aanvullende tweede hypothecaire inschrijving gevestigd op de privé woning welke een overwaarde heeft op basis van de WOZ-waarde van € 740.000,- per 01-01-2023 van circa € 260.000,-.

Juridische structuur

Financieringsbehoefte

Leenbedrag: € 1.600.000,-
Rente: 10,0%
Looptijd: 36 maanden waarvan de eerste 11 maanden aflossingsvrij. Vanaf de 12e maand geldt een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van € 1.400.000,-.

Overige financiers
In Monumentale Transformatie B.V. lopen 2 crowdfundleningen via Collin met een openstaande schuld van € 486.362,04 en € 685.000,- per heden.

Risico

Dun & Bradstreet
Collin Crowdfund werkt samen met het onafhankelijke creditratingbureau Dun & Bradstreet. De kwalificatie van Dun & Bradstreet wordt gebruikt als voorspellende indicator om bedrijfsrisico’s te bepalen. De kwalificatie voor Monumentale Transformatie B.V., Levea B.V. is Gemiddeld risico. De kwalificaitie van Levea Bouw B.V. is Aanzienlijk risico. De kwalificatie voor Rijkelijkhuizen Investeringen Holding B.V. is Laag risico. Voor deze aanvraag hanteren we de kwalificatie Gemiddeld risico.

Collin Credit Score
De Collin Credit Score is een gewogen score gebaseerd op een mix van afloscapaciteit, solvabiliteit en zekerheden. De score is gebaseerd op de concept gerealiseerde cijfers 2023 van Levea B.V. en de prognoses na realisatie van het hotel. De overall score is Ruim Voldoende.

Afloscapaciteit 
Gedurende de verbouwing is er sprake van een rentedepot en zijn er geen aflossingen. De verwachte bouwperiode is 6 maanden waarna men de tijd heeft om de exploitaite op te starten. Op basis van een gemiddelde bezettingsgraad van 70% over het eerste volledige jaar bedraagt de totale omzet inclusief de huur en verkoop dranken en ontbijt € 588.000,- met een overschot in de operationele cashflow van € 114.000,-. Het tweede jaar verwacht men door te groeien tot een gemiddelde bezettingsgraad van 75%. We kwalificeren de afloscapaciteit voorzichtigheideshalve als Voldoende omdat deze gebaseerd is op prognoses.

Solvabiliteit
Ultimo 2023 was de solvabiliteit licht negatief door de rentebetalingen op de financiering na aankoop van het gebouw. De huurinkomsten van € 31.000 waren de enige inkomsten. Op basis van de taxatiewaarde na verbouwing van het pand (€ 1.810.000), bij een lopende exploitatie (€ 300.000,-) en de uitstaande financiering bedraagt de solvabiliteit dan 26% op een balanstotaal van € 2.159.000,-. Door de aflossingen en de resultaten uit de hotelexploitatie zal deze verder toenemen. Indien het hotel na realisatie wordt verkocht zal de balans uitsluitend bestaan uit de winst op het project. We kwalificeren de solvabiliteit vooralsnog als Voldoende.

Zekerheden en voorwaarden

• De geldnemers zijn Levea B.V., Levea Bouw B.V., Monumentale Transformatie B.V. en Rijkelijkhuizen Investeringen Holding B.V.
• Er wordt een eerste hypothecaire inschrijving van € 1.600.000,- gevestigd op het onroerend goed aan de Lange Tiendeweg 90, 2801 KK Gouda en Geuzenstraat 1, 2801 XV te Gouda, kadastraal bekend Sectie C, complexaanduiding 4141 appartementsindex 1 en 2 te Gouda. Het onroerend goed heeft een marktwaarde na verbouwing van € 1.810.000,- conform een taxatierapport met als waardepeildatum 19-09-2023. Het onroerend goed is in 2022 aangekocht voor € 725.000,-.
• De huidige en toekomstige huurpenningen van het onroerend goed aan de Lange Tiendeweg 90, 2801 KK Gouda en Geuzenstraat 1, 2801 XV te Gouda, kadastraal bekend Sectie C, complexaanduiding 4141 appartementsindex 1 en 2 te Gouda worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund
• De huidige en toekomstige roerende zaken van Geldnemers worden verpand ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund
• De ondernemers B.C. Hindriks en F. Rijkelijkhuizen geven een persoonlijke borgtocht af van € 600.000,-. Deze borgtocht is op dit moment voor de helft materieel op basis van de overwaarde op de privéwoning.
• Ter securering van de borgtocht wordt er een tweede hypothecaire inschrijving van € 300.000,- gevestigd op de privéwoning aan de Bosveen 21, 2461 HA Ter Aar, kadastraal bekend sectie A nummer 6198 te Ter Aar. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van € 600.000,- en een openstaande schuld van € 474.970,- per 31-12-2023. De WOZ waarde van de woning bedraagt € 740.000,- per 01-01-2023.
• Er wordt een rentedepot aangehouden van € 161.573,94 waaruit de eerste 11 maanden de rente en kosten uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Er wordt een bouwdepot aangehouden van € 700.000,- waaruit de facturen voor de verbouwing uit worden voldaan. Het depot zal worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om vanaf maand 13 tot en met maand 30, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen tegen een vergoedingsrente van drie maanden voor de investeerders. 
• De geldnemer heeft de mogelijkheid, in de laatste zes maanden van de looptijd, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente.
• Geldnemer heeft de mogelijkheid om éénmaal per kalenderjaar maximaal 10% van het oorspronkelijke leenbedrag af te lossen zonder extra vergoedingsrente. De looptijd zal hierbij gelijk blijven.

Door met name de hypothecaire inschrijvingen kwalificeren we de zekerheid als goed.

Samenvattend 
Afloscapaciteit: Voldoende
Solvabiliteit: Voldoende
Zekerheden: Goed
Overall: Ruim voldoende

• EBI

Bekijk bijlage(n)

Bovenstaande bijlage(n) kunt u alleen inzien, indien u bent ingelogd op uw ‘Mijn Collin’ account.

Deel deze leningaanvraag!

Laatste investeringen